賃貸管理会社と一口に言っても、依頼先の成り立ちによって種類があるのはご存じでしょうか。維持管理費を払ったのに十分な管理がされなかったという話は、賃貸管理会社の得意・不得意の種類を、しっかり理解をしていなかったことに原因があります。
賃貸管理の業務内容
賃貸管理会社の業務は大まかに入居者と建物の対応の2つに分けられます。これから解説する賃貸管理会社の種類を理解しながら、どれが得意・不得意なのか、そして物件所有者の方は入居者と建物の対応のどちらを特に任せたいのかも考えていただくと、求める賃貸管理会社の姿が見えてくると思います。
入居者の対応
賃貸借契約や更新の手続き
賃料の集金や督促、管理
入居者や近隣住民からのクレーム
退去や敷金精算の手続き
建物の対処
共用部の清掃、手配
建物の点検や修理、交換
修繕計画の作成、提案
退去後のクリーニングや原状回復
設備の法定点検手配、立会
不動産業者から派生した賃貸管理
不動産会社が賃貸物件を仲介する中で賃貸管理も行い収益を増やそうと、別に賃貸管理会社を作ったり、社内に賃貸管理部門を作ったりすることがあります。この場合はその不動産業者の主な業務が、売買仲介なのか賃貸仲介なのかで、賃貸管理のレベルや取り組む姿勢が変わることがあります。
賃貸仲介不動産会社の賃貸管理
賃貸仲介をメインにした会社の場合は、賃貸物件をよく理解しているため、ある程度安心して賃貸管理を任せることができます。また本来の仕事が賃貸の客付けであるため、空室対策を積極的に打ってくれることも期待できます。
ただし賃貸仲介の仕事は客付けがメインのため、家賃や更新などの長期的な管理が不得意な業者もいます。もし依頼した場合は任せきりにせず、毎月進捗を報告してもらうなど所有者の方も確認作業をすると良いでしょう。
売買仲介不動産会社の賃貸管理
土地や建物の売買仲介がメインの不動産会社の場合、残念ながら賃貸管理は不得意なことが多く注意が必要です。
売買仲介は手離れが良く短期で終わる仕事が多いため、入居者からのクレームに粘り強く対応したり、賃料や入退去の管理をこまやかに行ったりは苦手な傾向があります。
また1回の取引で収益の大きい売買仲介を主力とし、賃貸管理の手数料はあくまで補助的なものとして捉えている仲介不動産業者もあります。そのため担当者も売買の仕事と兼任していることが多く、片手間意識がないとも言えません。売買仲介が主の不動産会社では、賃貸管理に対する姿勢を見極めてから依頼する必要があるでしょう。
建築業者から派生した賃貸管理
賃貸物件を建てた建築業者がそのまま賃貸管理もするために、賃貸管理会社や部門を作ることがあります。賃貸物件を建てる建築業者は主にハウスメーカーと、建設会社、工務店がありますが、それぞれの賃貸管理に対する仕事ぶりはかなりの違いが見られます。
ハウスメーカーの賃貸管理
ハウスメーカーに賃貸建物の建築を依頼すると、その流れで系列会社へ賃貸管理も任せることが多くなります。その会社の建物を専門で管理しているため構造や仕様を細部まで熟知しており、特に建物の点検や修理など建物対応に大きな強みを持ちます。また同系列に工事部門やアフターメンテナンス部門も併設されており、素早い対処が期待できます。
ただしハウスメーカーの物件は所有者判断で建物に手を加えられなかったり、賃料の集金方法も定められたルールに従ったりなど、融通がきかないと感じる所有者の方もいます。また手厚いフォローが受けられる反面で管理料は高めであり、原則そのハウスメーカーの建物の賃貸管理を行い他社建築物件は請け負わない点も特徴です。
建設会社の賃貸管理
建設会社による賃貸管理は、会社の規模によって賃貸管理への力の入れ具合に差があります。ゼネコンのように規模が大きければ、一定数の物件を建てるため賃貸管理も独立した部署となっていることが多く、人員や体制もしっかり整えられています。もともと建物の対応の経験値は高く、入居者対応に専門の担当者が配置されているようなら一定レベルの賃貸管理は行われるでしょう。
しかし地場の中小規模の建設会社が行う場合は、賃貸物件をたまに建てるという程度なので十分な賃貸管理は期待できません。賃貸管理に当てのないオーナーの受け皿や、自社物件の修繕やリフォーム受注を目的として設けられ、担当者は他の業務を兼任していることがほとんどです。
建物の対応には建築会社ゆえのメリットは期待できるものの、入居者の対応では連絡が遅かったり漏れがあったりと、片手間感のある賃貸管理になる恐れがあります。
工務店の賃貸管理
工務店で賃貸物件を建てることはありますが、普段は建築会社や仲介不動産会社から建築作業のみを請け負っているため、入居者対応の経験は圧倒的に少なく不慣れなことが考えられます。建物対応もその都度の修理は得意かもしれませんが、長期的な修繕計画を建てることは不得意なところも多いようです。
あくまでその工務店で物件を建て、入居者対応は所有者の方が行えるケースで、建物対応の一部を任せるという程度で考えた方が良いでしょう。
自主管理は難易度が高い
賃貸物件を所有する方には、自分で賃貸管理を考える方がいるかもしれません。しかし賃貸管理に不慣れな個人が行うとなると、非常に難易度が高い作業になってしまいます。
入居者対応は時間が取られる
賃貸管理で多くの方が苦労するのが、入居者対応に時間を取られることです。単に時間が取られるだけでなく、昼夜や休みを問わず対応しなければならないことも苦労の要因です。入居者からの連絡が深夜にあったり、土日に物件に出向いたりすることも珍しくありません。また賃料管理や督促、入退去の手続きなども、時間が取られる上に不規則なことも当たり前です。
顧客対応の業務経験がある方でもその対応に疲れてしまい、途中から賃貸管理会社に任せてしまうこともあるほどです。自主管理は単に業務内容のことだけでなく、入居者対応で時間が取られることを十分に理解した上で検討しましょう。
建物対応は建築知識が必要
賃貸物件の自主管理には、建物対応の面で建築知識が必要です。たとえば建物の劣化具合を見てどのタイミングで修理手配をしたら良いのか、さらにどの業者に依頼をすれば良いかなどは最低限知らなければなりません。建物の劣化や損傷は発見が遅れると見えない内部で傷みが進み、より高額な修理費が必要になってしまうため、早期に異常を見つける必要があります。
また、小さな修理をその都度業者に頼んでは費用がかさみ、管理費を削減しようと自主管理をしているのにその効果が薄まってしまいます。自主管理をしている所有者の方が、多少の修繕なら自分でやってしまうのはそのためです。
自主管理をするのであれば、損傷の程度と対応を見極められる知識と、多少の修繕技術を持っていた方が、そのメリットを最大限に活かせると言えるでしょう。
総合的にカバーできる管理会社が理想
どのタイプの管理会社にも得意・不得意はありますが、任せる側からすると入居者と建物のどちらもバランス良く対応できることが理想です。また、担当者が本業と兼任で行っていたり、会社自体が賃貸管理に力を入れていなかったりすると、十分な管理が行われず管理費の無駄払いにもつながります。
入居者と建物の対応ともに一定レベル以上でカバーでき、賃貸管理を専業で行っている管理会社に任せた方が、余計な損失や対応の手間がかからずに済むと考えられます。（提供：YANUSY）
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