医師が不動産投資をした方がよい4つの理由
医師が不動産投資をした方がよいとされる主な理由は、以下の4つが挙げられます。
- 医師が不動産投資をした方がよい4つの理由
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- 減価償却で所得を圧縮できるため節税効果が大きい
- 融資が受けやすい
- 管理は不動産会社に任せられるので手間がかからない
- 相続税対策にもなる
それでは順に見ていきましょう。
理由1. 減価償却で所得を圧縮できるため節税効果が大きい
医師は所得が高い傾向にあるため、所得金額に応じて課税される所得税の税率は高くなりがちです。所得税は課税所得が多いほど段階的に税率が高くなる累進課税で、最高税率は45％になります。また、住民税と合わせると55％にまでなります。
節税効果が見込まれる背景としては、もともと所得の高い医師が副業として不動産事業を営み、不動産事業の経費を計上することで医師の所得を圧縮することになり、先に言及した高い所得税の税率を下げられる可能性があるからです。
不動産投資事業の経費として大きいのは、投資用に購入した高額な不動産の購入価格です。ただ不動産価格は一度には計上せず、建物の耐用年数に応じた期間で、毎年減少する価値の分を経費として計上します。実際に費用が発生しない（キャッシュアウトが発生しない）年に、経費として計上できることになります。
なお税金を圧縮する目的のためには、減価償却費が多く出る不動産を選ぶ必要があり、不動産価格のうち建物と土地の割合に注意して購入する必要があります。下記の記事では建物の割合別に減価償却費をシミュレーションしており、建物の割合が高いことが節税の鍵になることがわかります。
理由2. 融資が受けやすい
投資用の不動産を購入するには数百万～数千万円以上かかるため、不動産投資を始める時には、銀行などの金融機関の提供する融資を利用して購入する方がほとんどです。
融資を申し込む際、金融機関は買主の職業や収入といった社会的または経済的な背景や、購入対象となる不動産の価値そのものを踏まえて、融資の可否や限度額、金利を決定します。
特に勤務医は、金融機関からの信用が厚く融資を受けやすいといわれています。安定した収入が見込め、社会的信用も高いため「与信が高い」と評価されます。つまり融資を受けられる上限額が高い、またはいい条件（低金利）での借入れができる傾向にある場合があります。不動産投資を行う上で、これは大きなメリットでしょう。
理由3. 管理は不動産会社に任せられるので手間がかからない
不動産投資を続ける上では、2つの管理が必要になります。不動産の物理的な劣化を遅らせるための建物管理と、入居者に関する業務を扱う賃貸管理です。これらの業務は、専門の管理会社に委託することが可能です。
管理業務を委託すれば、不動産投資に時間を費やすことなく、また不動産投資について日々考える必要もなく、忙しい医師は仕事に専念できます。
物件の選定をする際には検討をする必要がありますが、始めたあとは手間がかかりづらく、時間を割きにくい医師にも取り組みやすい投資といえます。
理由4. 相続税対策にもなる
亡くなった人（被相続人）の財産を相続人が引き継ぐ場合、一定の金額を超えると税金がかかります。相続税です。2023年4月時点では、3,000万円と600万円×法定相続人の数を足した金額が「基礎控除額」となり、この金額を超えると相続税がかかります。
現金はその金額がそのまま相続財産の額になります。それに対して不動産は、時価よりも低く評価されるのが一般的です（路線価方式）。つまり財産を現金で相続するよりも、不動産で相続した方が課税される金額は下がります。よって支払う相続税が減ることになります。
ただし節税を目的としすぎた場合、不動産の価値を算出する評価方法が認められない場合もあり、注意が必要です。2022年4月19日の最高裁の判決では、路線価が認められない判決が下りました。
医師が不動産投資する上での2つの注意点
社会的信用力の高い医師は、不動産投資に有利と一般的にはみなされますが、始める前にいくつか注意しておく点もあります。
注意点1. 節税効果を意識しすぎない
所得税の圧縮を目的として不動産投資を行うとした場合、最も効果的な不動産は何かというと、中古のアパートへの投資が思い浮かびます。築年数の経過した不動産は簡便法という計算によって、建物の価格を経費計上する減価償却費を、短期間で加速度的に計上することができるからです。
ただ、不動産事業としてみたとき中古アパートは初心者向けではありません。建物自体が古くなっているので、修繕の必要性の規模感、またそれまでの入居率の推移なども確認する必要があります。立地などの周辺環境に加え、それぞれ固有の建物をより吟味する必要性が発生します。
中古アパートを販売する会社、その後業務を依頼する管理会社によるかもしれませんが、初心者に向いているといわれる区分マンション投資と異なり、事業にかかる時間が増える可能性があります。予想以上に支出が発生する可能性もあります。
そのため、どこまで節税を狙うのか、所有している間の管理の手間のかからなさはどのくらいかなど、バランスを見ながら不動産を選ぶ必要があります。
不動産投資事業の初心者に手がかからない方法としては、建物割合の多い区分マンションを選択するという方法が向いているといえます。
注意点2. 空室リスクがある
投資に100％成功するというものは存在せず、一時的にでも投資に対する効果が出ないもしくはマイナスになるリスクは存在します。
不動産投資にもいくつかのリスクがあります。そのなかの一つが空室リスクです。不動産投資は長期間運用するのが一般的で、長い運用期間中に必ず入居者がいない期間、入居者の入れ替わる期間というものは発生します。
空室は必ず発生するというリスクを踏まえた上で、退去が発生したときに次の入居者が見つかりやすい立地を選ぶことは重要です。つまり購入時の物件選定は非常に重要です。
また同一エリアの家賃相場と乖離のない家賃設定をするなど、賃貸管理上のノウハウも不可欠になってきます。
なお、空室を気にすることなく不動産投資事業が行える管理プランを提供する不動産会社も存在します。
不動産投資をする際の不動産会社の選び方
不動産投資は、株式投資のように短期間に売買を繰り返すような投資手法ではなく、長期で同じ不動産を保有します。
購入後に売りたいと思っても、即日で売れるというものではなく、売却先の会社にもよりますが、買主が不動産会社である場合で数週間、不動産会社が仲介に入って売却するとなると数カ月かかります。そのため、物件の選定は立地・管理プラン・不動産に占める建物の割合など、慎重に検討する必要があります。
初めて不動産投資をする場合、一社で即決せず、いくつかの不動産会社を比較した方がよいでしょう。購入後のサポートはあるか、不動産を所有する間の管理はどうなるのかを含め、さまざまな管理プランが存在することもわかるはずです。
不動産投資は購入してからがスタートとなるため、信頼できる担当者がいる会社かどうかも、見極めるべきポイントの一つ。不動産会社の実績も確認すると安心でしょう。
信用力の高い医師は区分の不動産投資が向いている
金融機関からの信用力が高い医師、特に勤務医は、手間の比較的かからない都心の区分マンションを投資のポートフォリオに加えることで、ローンを組んでのレバレッジを効かせた資産形成を効率よく行うことが可能となります。
また所得税の圧縮が可能な物件を選ぶことで、節税効果も狙えることがあります。
目的によって、選ぶ不動産は変わってきます。複数の不動産会社に相談して、最適な物件を選べるよう情報収集を行っていただければと思います。
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