不動産投資で不労所得は簡単？
不動産投資とは、マンションやアパートなど、不動産を購入し、家賃収入を得る投資方法です。不動産投資は長期の比較的安定した家賃収入が入るため、将来の年金対策となるだけではなく、相続することで生命保険代わりとして活用が可能で、かつスタート直後は節税効果も期待できます。
そして「不労所得」とは、「労働する必要がない所得」「労働しなくても得られる収入」を指しますが、まずは不動産を第三者に貸す場合に所有者（オーナー）がどのようなことに携わらなければいけないか、考えていきましょう。
不動産オーナーは普段は何をしている？
まずは不動産投資としてある物件（区分マンション）を購入したとします。その後、家賃収入を得るためには、何をすればいいでしょうか。一般的には、その物件に入居者がいない場合は、下記の流れになるでしょう。
- 物件の入居者を募集する
- 希望者が入居する
- 家賃収入を得る
- 入居者が退去する
- 原状回復する
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ここで注目してほしいことは、1の時点で既に労働をしているのではないか、という点です。そのほか、5の「原状回復」とは清掃や修繕のことを指しますから、「本当に不労所得と言えるのか？」という疑問が生まれます。
不動産オーナーが業務を委託したとしても？
「不動産オーナー」と一口に言っても、いくつかのタイプが存在します。大きく2つ、大家業を行うかどうかに分かれます。
- 入居者管理や建物管理などの大家業を自分で行うオーナー
- 入居者管理や建物管理維持を自分で行わないオーナー
大家業を自ら行う場合でも、入居者の募集は通常は賃貸管理会社に委託することになりますが、とはいえ賃貸管理会社に依頼するためには間取り図を持ち込んだり、家賃や設備などについて説明したり、契約内容を確認したりしなければなりません。
家賃の集金をオーナー自らが行う場合には、家賃の催促などをしなければいけないときもあるでしょう。退去時にはオーナー自らが立ち会いを行っているケースもあります。原状回復のための清掃や修繕は専門業者に依頼することもできますが、業者への依頼などの手間はやはりかかってしまい、完全にオーナーが動かないわけではありません。
購入物件として小さなアパートなどを選び、仲介業者などを使わないで入居者の募集や原状回復を自ら行った場合は、より労働量は増え、より一層、不労所得というイメージとはかけ離れるでしょう。
RENOSYでは、このようなオーナーの負担を軽減するために、入居者募集から部屋のクリーニングなどの業務を代行、また入退去時に発生するやりとりや煩わしさの解消が可能となるプランまで、選べる管理サービスを提供しています。
不動産投資で不労所得は甘くない
不労所得を得るには、さまざまな投資法があります。そのなかでも不動産投資がサラリーマンから一定数の支持を得ている理由は、「拘束時間や手間が少ないのに毎月コンスタントに家賃収入が得られる」というものです。
不動産投資の仕組みは、物件を購入して入居者管理をアウトソースすれば、あとは毎月の家賃収入が得られるというのが概要になります。
平日の日中は会社勤めをしていることが多いサラリーマンにとって、時間が拘束されないことは大きな魅力でしょう。
しかし、拘束時間がゼロになるというわけではない点には十分注意が必要です。例えば、不動産投資家として知られる浅田あつし氏は著作『資産10億 最速達成！不動産投資（すばる舎刊）』の中でこのように述べています。
「実際に私が普段、保有物件の収益構造維持に振り向けている実働時間は、せいぜい1週間に2～3回、各回の所要時間は数分程度でしょう」
引用： 浅田あつし著『資産10億 最速達成！不動産投資（すばる舎刊）』
浅田氏のように、不動産投資は手間がかからないけどポイントで時間を使うという意見は多い傾向です。その意味では「不動産投資＝拘束時間がまったくない」かというと、そうではないといえます。特にスタート時は、物件選び、金融機関や不動産会社とのコミュニケーション、各種手続きで、それなりの労力を費やします。また毎年1度の確定申告は発生します。
長期的に安定した経営をしていくためには、情報収集・情報の閲覧・意思決定などに、ある程度の時間を要することは理解しておきましょう。
不労所得を叶える成功者の特徴
不動産投資で結果を出している方に共通する性格には、「粘り強く継続できる胆力」がある傾向です。
月々の家賃収入を得て、不動産投資ローンの残債を少しずつ減らしながら、時間をかけて資産形成していくタイプの投資です。これを実現するには、目先のリターンにとらわれない大局観や胆力が求められます。
結果を出している投資家に話を伺うと、一様に数十年先を見据えて、コツコツと努力する性格の方だということがわかります。ほかにも、不動産投資で結果を出している方には、いくつかの傾向があります。
不動産投資に向いている3つの性格
数字で考えることができる
不動産投資を成功させるには、あらゆる数字を組み合わせながら、さまざまな判断をしなければなりません。周辺空室率に基づくシミュレーション、それにより導き出される収支計画、利回りと利率のイールドキャップなど、購入時だけでもこれらの数字に基づく判断が必要です。
勉強熱心である
大きな書店に行けば、不動産投資に関連する書籍が数多く並んでいます。「不動産投資」や「マンション投資」のキーワードで検索すれば、ネット上に膨大な情報が存在します。情報量が多いということは、それだけ専門知識が多いことを表します。
決断力がある
不動産投資の知識だけをいくら増やしても、1円も稼ぐことはできません。不動産投資を「実行」してこそ収益を得ることができます。そして、千万単位の物件を購入するには、最終的に大きな決断力が重要です。しかも、決断にはスピードが求められます。いくら条件の良い物件と巡り会えても、熟考してばかりではほかの投資家の手に渡ってしまいかねません。
不動産投資には、ある程度の期間も必要
不動産投資で不労所得生活を実現するための注意点は、「ある程度の期間を要すること」です。「1物件を買えば、すぐに家賃収入が得られて楽になる」といった捉え方をしている方もいます。しかし、不動産投資はそれほど簡単なものではありません。
スタート時は少ない物件数だとしても、最終的には「複数の物件を経営すること」で不労所得生活が実現します。それまでは、労力や時間はどちらもある程度かかるものです。不動産投資で不労所得を実現する人の王道パターンは次のようなフローになります。
- はじめに購入した物件のローンの繰上返済をする
- 残債がなくなるタイミングでその1件目の物件を担保に新たな物件を買い増す
- これを繰り返すことで規模感が出てくる
上記のようなフローの実行によって目標の収入が得られるようになり、結果的に不労所得生活が実現します。不動産投資の細かい解説を聞いていて面倒そうと感じる方や、短期で一獲千金を狙いたいといったタイプの方は他の投資の方が向いているでしょう。
不動産投資はコツコツと長期で積み上げていくタイプの成功率が高い投資です。目先の利益ばかりにとらわれず、しっかりとした不動産投資の知識を身につけて「不労所得」生活を実現していきましょう。
「不労所得」には自己研鑽が必要！ 広いアンテナを持つ
ここに挙げたのはあくまでも傾向ですが、これから不動産投資をするか迷っている方は、入居者や建物管理を自分で実行できるか、アウトソーシングした方がいいかなども含め自分との相性を判断する材料にするとよいでしょう。
不動産投資で「不労所得」のイメージは、働かずに所得が増えるイメージが先行しています。しかし、実際の不動産投資においては基礎的な不動産知識や経済情勢など学んだ方がいいポイントが盛りだくさんです。
投資をして終わりではなく、日ごろから自己研鑽をして、世の中全体にアンテナを張り巡らすことが不動産投資の成功のポイントといえるでしょう。
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