1万円からできる不動産投資。どんな仕組み？儲かるの？

1万円で始められる不動産投資法

1万円で不動産投資を始めるには、「REIT（不動産投資信託）」と「クラウドファンディング」があります。

REIT（不動産投資信託）

REITとは、Real Estate Investment Trustの略称で、オフィスビルやマンションなどの賃貸住宅、商業施設、物流施設などに投資して得た賃料収入や売買益を投資家に分配する金融商品です。日本で取り扱われるREITは、J-REIT（ジェイ・リート）と呼ばれています。

1万円から不動産投資を始める場合は、REITの個別銘柄ではなく、国内や国外の複数のREITに分散投資する投資信託であるREITファンドや、J-REIT市場全体の値動きに連動するように運用されるインデックスファンドであるREIT型ETF（上場投資信託）を購入します。

不動産を購入するには、多額の資金が必要です。そこでREITを通じて、複数の投資家から資金を集めて複数の不動産を購入して運用し、賃料収入や不動産の売却益による収益を得て、投資金額に応じて投資家に分配金を支払います。また証券取引所に上場しているREITは、日々の値動きがあるため売却益を狙うことも可能です。

しかしJ-REITは、最低投資額が2万円、10万円ほどのものが多数であり、高額なものでは数十万円の投資資金が必要であるため、1万円からは始められません。

そのため複数のREITに投資する投資信託「REITファンド」や、REIT市場全体に幅広く分散投資し、手軽に売買できるREIT型ETF（上場投資信託）「REIT ETF」を購入することで、間接的ではあるものの気軽に不動産投資を始められるのです。

クラウドファンディング

クラウドファンディングとは、投資を募る仕組みです。インターネットを通じて大人数の人から小口の資金を集めて、さまざまな夢や商品がかたちになっていく仕組みです。応援という意味で寄付したり、開発した商品がリターンで得られたりとタイプがいくつかあります。

クラウドファンディングによって不動産投資もできる仕組みがあります。小口の資金を大勢の投資家から募って不動産を購入し、賃貸収入や売却益などによる収益からリターンを得ます。REITと違って日々の市場の値動きによる変動はなく、投資した資金は運用期間が経過した後に分配金を受け取れます。この仕組みは、不動産特定共同事業法や金融商品取引法の法改正により実現しました。

クラウドファンディングは、個別の投資対象が見える形でファンドの募集が行われます。資金の集め方や運用の仕方によって、投資型クラウドファンディング、貸付型（融資型）クラウドファンディング（ソーシャルレンディング ）、エクイティ型クラウドファンディングといった種類があります。貸付型のリターンは、賃料収入ではなく融資に対する利息と元本を受け取る形となります。

投資対象によって異なりますが、1万円から投資できる商品があります。運用期間も数カ月から数年まで、さまざまです。

少額不動産投資のメリット・デメリット

少額から始められる不動産投資にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか？それぞれ確認していきましょう。

少額不動産投資のメリット

少額から始められる不動産投資のメリットは、以下の2点です。

• 借入れをせずに少額から不動産投資を始められる
• 運用を不動産投資のプロに任せられる

少額の不動産投資では、投資物件を購入するために不動産投資ローンを組む必要がありません。またREITやクラウドファンディングによる不動産投資は、投資物件の選定や実際の賃貸管理を不動産のプロに任せられます。そのため投資家は、不動産投資に対する知識が浅くても収益を得られるだけでなく、賃貸物件の管理にわずらわしさを感じることもありません。

加えてクラウドファンディングでは、提供サービスによって異なりますが、損失を一定額まで保護してくれる優先劣後方式が導入されている商品もあり、投資のリスク低減につとめているといえます。

少額不動産投資のデメリット

一方で少額の不動産投資には、以下のようなデメリットがあります。

• 高いリターンを期待できない
• レバレッジが効かない
• 不動産投資の経験が積めるわけではない

少額から始められる不動産投資は、通常の不動産投資と比較すると利回りが低い傾向にあります。特にクラウドファンディングの利回りは、1.5％〜と通常の不動産投資よりも低いため、高いリターンは期待できないことが多いでしょう。

一方REITは、20年の配分利回りの推移をみると、国内株式よりもよい成績を挙げられているようです。

※J-REITの平均予想分配金利回り、長期金利（10年国債利回り）、東証1部株式配当利回り、スプレッド（J-REIT分配金利回りと長期金利の差）の直近10年間の推移

REITは、信託報酬や管理費用を支払う必要があります。商品によっては販売手数料が発生する場合もあります。NISA（少額短期非課税制度）の対象であれば税金は免除されますが、対象外だと、利益に対して20.315%の税金が課税されます（クラウドファンディングによる利益に対しても税金はかかります）。

またREITやクラウドファンディングを通じての不動産投資は、物件の選定や賃貸管理などを行わないため、実際の不動産投資とは異なります。そのためREITやクラウドファンディングを購入しても、不動産投資の経験値を得られるわけではありません。

少額不動産投資は儲かる？

1万円と投資額が少ないため、リターンを得られたとしても感覚的に「儲かる」と感じることは難しいのではないでしょうか。

投資によって得られる収益額は、利回りだけでなく投資元本の多さによって決まります。そのため少額の不動産投資では、投資元本が増えていかず利回りも通常の不動産投資より低いため、なかなか儲かりません。

ただ少額から始めることで、投資への第一歩、足がかりにはなります。

まとめ

不動産投資はREITやクラウドファンディングに投資することで、1万円から始められます。REITやクラウドファンディングは、リスクが比較的低いため資産運用のひとつとしては有効でしょう。しかし実際に投資物件を所有し管理・運用するわけではないため、不動産投資の経験値を積めないだけでなく借入れで投資効果を高めることもできません。

今後不動産投資で稼いでいきたいと考えている方は、自己資金を貯めてリアルな投資物件を購入してみてはいかがでしょうか。

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