本記事では、投資用ワンルームマンションを購入するときに注意すべき点や、物件を選ぶ際のポイントについて解説します。
目次
1.投資用ワンルームマンションとは？
投資用ワンルームマンションとは、自分が住むためではなく、主に単身者に貸し出して家賃収入を得ることを目的にする物件のことです。間取りは1Rや1Kで、キッチンスペースを含めて1部屋だけのマンションを指します。
1-1.投資用ワンルームマンションで利益が出る仕組み
ワンルームマンション投資では、購入した物件を第三者に貸し出して家賃収入を得ます。受け取った家賃から月の諸経費や、融資を受けている場合はローンの返済を行い、手元に残った金額が利益になります。
家賃収入だけでなく、さまざまな臨時収入も期待できます。例えば、入居契約時に受け取る礼金や、2年に1回程度の契約更新時に発生する更新料が挙げられます。また、駐車場付きの物件であれば、駐車場の使用料も利益の一部となります。さらに、購入時の価格よりも物件の価値が上昇した場合には、売却益を得られる可能性もあります。
1-2.投資用ワンルームマンションの平均的な利回り
投資用ワンルームマンションの平均的な利回りは、都心部の物件で3～4％が目安となります。幅があるのは、新築よりも中古のほうが利回りは高い傾向にあるためです。
ただし、築年数が古い中古マンションは管理費や修繕費が高くなり、家賃も新築時から比べるとかなり落ちているため、総合的に判断すると必ずしも有利とはいえません。また、空室が出ればその期間は家賃収入が発生しないため、利回りは低下します。この点を考えると、空室リスクの低い新築マンションのほうが有利と考えることもできます。
2.投資用ワンルームマンション購入時の注意点
居住用ワンルームマンションであれば、給与でローン返済を行える範囲の物件を購入すればよいので見極めは簡単ですが、投資用ワンルームマンションは、注意しなければならない点が多々あります。以下に挙げる点は、特に押さえておくことが重要です。
2-1.物件管理状況や入居率を把握する
投資用ワンルームマンションを購入するにあたっては、物件の管理状況や入居率を調べることが欠かせません。新築の場合は問題ありませんが、中古の場合は劣化が進むにつれて修繕費がかさんできます。築年数をチェックして、設備がどの程度老朽化しているか現地に出向いて確認することが必要です。
そのほかにも敷地内にゴミが落ちていないか、電球が切れたままになっていないか、エントランスに余計なものが置かれていないかなどを見れば、管理が行き届いているかどうかを確認しましょう。
中古物件の入居率は、不動産ポータルサイトなどでおよその目安を調べることは可能ですが、具体的な入居率を知りたい場合は不動産会社に直接聞くしかありません。
2-2.物件価格の相場を知っておく
あらゆる投資においていえることですが、割高な商品に投資するのは避けなければなりません。購入する物件が割高かどうかを判断するには、価格相場を知っておく必要があります。
価格はエリアや間取り、築年数、新築・中古などの要因によって決まります。購入したい物件があれば、不動産ポータルサイトで同じ条件の物件を検索すれば、相場と比較することが可能です。
ここ数年のインフレによってマンション価格も高騰が続いているので、以前の感覚で考えると割高に感じることがあるかもしれません。特に、新築マンション価格は人件費高騰や資材高の影響が今後も続くことが予想されるため、物件内容が良いと判断できれば早めに購入することもコスト削減につながります。
2-3.諸費用も考慮する
投資用ワンルームマンションの購入にあたっては、物件価格だけでなく諸費用も考慮して資金計画を立てることが重要です。諸費用は物件価格の5～7％程度が目安といわれています。3,000万円の物件を購入する場合で、150～210万円程度の諸費用を用意しなければなりません。
購入時には、主に以下のような諸費用がかかります。
・司法書士報酬（登記手続きを依頼する場合）
・不動産取得税
・印紙税（売買契約書に収入印紙を貼付）
・ローン事務手数料（ローンを組んで購入する場合）
・ローン保証料（同）
・保険料（火災保険・地震保険）
・仲介手数料（新築で売主直販の場合は不要）
・固定資産税・都市計画税日割り分（新築の場合は初年度不要） など
2-4.ローンの種類を把握しておく
投資用物件は住宅ローンで購入することはできません。住宅ローンは、自分が住むための住宅購入に利用するものだからです。不動産投資ローンより住宅ローンのほうが金利が低いため、住宅ローンを利用したくなるかもしれませんが、不正が発覚した場合、融資を受けた金融機関から一括返済を求められます。
その後も金融機関から融資を受けられなくなる可能性があるため、不動産投資を継続するうえで大きなマイナスになります。悪質な不動産会社が売買契約書に細工をして審査を通す例もあることが、テレビの報道番組などで紹介されています。マンションを購入する際は、必ず信頼できる不動産会社と取引するようにしましょう。
2-5.契約書類をきちんと確認する
後述しますが、売買契約時には「重要事項説明書」「売買契約書」「重要事項に係る調査報告書」の3つの書類に目を通す必要があります。契約書類をきちんと確認しないと、不利な条件が書かれているのを見落とす可能性もあるため注意が必要です。
署名してから撤回するのは難しい場合もあるので、不明な点や疑問があれば契約の席で遠慮なく質問するようにしましょう。署名する前であれば、不利な条件を変更してもらえる場合もあります。
2-6.信頼できる不動産会社を選ぶ
ひと口に不動産会社といっても、有名無名、規模の大小、取り扱い物件タイプの違いなど千差万別です。信頼できる会社を見つけるには、以下のようなポイントに着目することが重要です。
2-6-1.リピーターが多い会社
リピーターが多い不動産会社は信頼できます。1戸目の経営が軌道に乗ることで2戸目以降の購入につながるので、結果的にリピーターが増えます。3～4戸経営しているオーナーの事例が多ければ、質の高い会社と考えられます。身近に複数戸の物件を所有している投資家がいれば、どの不動産会社を利用しているのかを聞いてみると良いでしょう。
2-6-2.所在がはっきりしている会社
所在がはっきりしている不動産会社を選ぶことも重要です。具体的には、店舗があることが最低条件といえます。SNSを使った広告を積極的に発信しているにもかかわらず所在地の記載がない会社や、事務所の所在地が賃貸マンションの一室といった会社はいつでも転居できるため詐欺に遭うリスクが高いです。
2-6-3.馴染みが深い会社
テレビCMを見て社名を知っている、街中で同社が管理している物件を見る機会が多いなど、普段から馴染みが深い不動産会社は安心して取引できます。少なくとも悪質な会社ではないので、詐欺に遭うリスクは低いでしょう。
また、販売だけでなく管理や売却まで一貫して対応している総合不動産会社であることも、重視すべきポイントです。ワンストップサービスを提供している会社であれば、管理してもらっている物件を売りたいときも責任を持って対応してくれます。
3.投資用ワンルームマンション購入の流れ
投資用ワンルームマンションの購入は、以下のような流れで進みます。物件の内覧から始まって引き渡しを受けるまで大きく4つの工程があります。
3-1.物件購入申し込み
まず、不動産ポータルサイトで見つけた物件や、不動産会社から紹介してもらった物件を内覧します。内覧の際は、部屋の内部だけでなく、周辺環境もチェックすることが大切です。
物件の内覧をして希望条件に合えば、「物件購入申込書」を提出します。これは、不動産会社に購入する意思があることを伝えるためのものです。購入を約束するものではないため、キャンセルすることもでき、この時点では違約金も発生しません。
物件購入申込書に記載する主な内容は、以下のとおりです。
・購入希望者の住所・氏名（捺印が必要）
・購入希望価格
・売買契約時に支払う手付金の額
・契約予定日
・ローンの借入予定額（全額自己資金の場合は、ローン借入予定なしと記載）
・引き渡し希望日 など
3-2.売買契約書の締結
購入価格などの条件面で売主と交渉が成立したら、売買契約を行います。売買契約の際は、「重要事項説明書」「売買契約書」「重要事項に係る調査報告書」の3つの書類が必要です。これらの書類は、契約の数日前までに不動産会社から草案を提示してもらうのが一般的です。
事前に書類を確認しておけば、不備や改善点がある場合に早めに修正を依頼できるため、スムーズな契約手続きが可能になります。それぞれの書類の内容は、以下のとおりです。
3-2-1.重要事項説明書
重要事項説明書は、宅地建物取引士が買主に対して物件の状態や契約上重要と思われる事項を説明するときに必要な書類です。これは売買契約書を締結するときに必ず必要な作業なので、省略されることはありません。
3-2-2.売買契約書
売買契約書は、売主がいくらで引き渡すか、買主がいつ購入代金を支払うか、手付金はいくら入れるかなどの契約内容を明確に記載した書類です。契約内容が整理されることで、権利と義務を第三者である不動産会社も確認することができます。売買契約書に取引価格によって定められた収入印紙を貼付して、印紙税を納税します。
3-2-3.重要事項に係る調査報告書
重要事項に係る調査報告書は、物件を管理する会社が発行する書類です。管理費や修繕積立金の積み立て状況を確認することができます。一棟マンションやアパートを購入する場合、大規模修繕が近いのに積立金が少なければオーナーが負担する金額が大きくなってしまいます。次回の大規模修繕の予定は必ず確認することが大切です。
3-3.ローン契約・決済
売買契約が締結されたら、ローンを組む場合、申込手続きを行います。金融機関の本審査の前に事前審査があります。事前審査に通れば本審査も承認されるのが一般的です。承認されたら、「金銭消費貸借契約」を締結します。契約に必要な主な書類は以下のとおりです。
・実印
・住民票
・本人確認書類（マイナンバーカード、運転免許証、健康保険証など）
・契約書
・収入印紙 など
契約が終了したら、融資が実行されて決済となります。
3-4.物件の引き渡し
購入代金が支払われたら、物件の引渡しが行われます。引き渡しの際には、売主から以下のものを受け取ります。
・マンションの管理規約
・図面
・設備の説明書・保証書 など
引渡しが済んだら所有権の移転登記を行い、正式に物件の所有者となります。移転登記は不動産会社と提携している司法書士に依頼するのが一般的です。
4.投資用ワンルームマンションの探し方
投資用ワンルームマンションを探すには、不動産ポータルサイトを見て自分で探す方法と、不動産会社
に相談して希望に合う物件を紹介してもらう方法があります。
4-1.不動産ポータルサイトで探す
インターネット時代の今は、不動産ポータルサイトで検索して自分で物件を探すのが一般的になりました。ポータルサイトで物件を購入したい地域、希望する価格、目標にする利回りなどを入力すると、希望の条件に合った物件が表示されます。
多くの場合一覧で表示されるため、周辺相場の確認にもつながり有意義です。購入したい物件が見つかったら、現地を訪れてみるのもよいでしょう。
4-2.不動産会社経由で探す
直接不動産会社を訪問して相談する人もいます。不動産会社なら担当者が希望条件に合った物件を紹介してくれるうえに、気に入った物件があれば内覧することもできます。
ただし、直接訪れる場合は、信頼できる会社であるか見極めることが必要です。中には過剰な融資をすすめて、希望条件以上の高額な物件を売り付ける会社もあります。上場不動産会社、有名不動産チェーン、地元で長く営業する地場の不動産会社などであれば、悪質な会社である可能性は低いでしょう。
5.投資用ワンルームマンションを選ぶときのポイント
投資用ワンルームマンションを選ぶときの具体的なポイントも確認しておきましょう。物件選びで押さえておきたいポイントは以下の5つです。
5-1.最寄り駅
不動産広告には必ず「○○線○○駅から徒歩〇分」と最寄り駅が記載されています。ワンルームマンションの主要な入居者は単身会社員や学生なので、通勤・通学に便利な立地が好まれます。快速停車や始発がある駅ならなお理想です。
5-2.周辺施設
単身者をターゲットにするなら、コンビニやスーパー、コインランドリー、ファストフード店などが近くにあると魅力的な物件になります。商店街があるのもプラスになりますが、風俗店などがあると女性に敬遠される可能性もあります。
5-3.専有面積
ワンルームマンションの専有面積は市区町村の条例で定められています。東京都は25㎡が多いので、その面積を目安にするとよいでしょう。45㎡くらいになると、間取りも1LDKなどになり、ワンルームマンション投資とはいえなくなります。
5-4.部屋の形状
ワンルームマンションは狭い土地に建築されるケースが多いです。したがって、角部屋では変形した形状の部屋になる場合があります。ワンルームマンションはただでさえ狭いので、少なくとも長方形のスタンダードな形状の部屋を選ぶ必要があります。
5-5.賃料
ワンルームマンションの賃料は、東京23区内でも10万円以下が一般的です。夫婦をターゲットにしたような30～45㎡程度の専有面積なら別ですが、一般的な1Rや1K（25㎡程度）の場合、賃料を10万円以上にすると入居者が付きにくくなる恐れがあります。
6.不動産会社選びによってワンルームマンション投資の成否が決まる
ワンルームマンション投資は、不動産会社選びによって成否が決まるといっても過言ではありません。億ションのような高額物件なら、じっくりと時間をかけた丁寧な対応が期待できます。しかし、ワンルームマンションは価格が比較的安価であるため、不動産会社も効率を重視し、数をこなす必要があります。その結果、強引な営業スタイルに陥るケースも少なくありません。
新築か中古かの選択も、ワンルームマンション投資の成功のカギを握る重要な要素です。新築物件を選ぶことで、不動産会社から比較的丁寧な対応を受けられる可能性が高まります。また、新築であれば、中古物件にありがちな「売れ残り」を押し付けられるリスクを回避できる点もメリットです。
ワンルームマンション投資で成功を収めるためには、何よりも信頼できる不動産会社を選ぶことが不可欠です。適切なパートナーを見極めることが、リスクを最小限に抑え、安定した収益を得る鍵となります。
（提供：Dear Reicious Online）
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