閉鎖謄本とは、過去の所有者や権利関係、土地や建物の履歴を確認できる公的資料です。従来の紙の閉鎖登記簿の写しが「閉鎖謄本」であり、閉鎖された登記事項の証明書を「閉鎖事項（全部）証明書」といいます。
閉鎖謄本は過去の所有者や権利関係を確認できるため、不動産投資や土地売買の調査において重要な役割を果たす書類です。しかし、閉鎖登記簿との違いや、どのような場合に取得が必要なのか、どこでどのように申請すればよいのかなど、わかりづらい点も少なくありません。
そこで本コラムでは、閉鎖謄本の基本的な情報から取得方法、注意点までをわかりやすく解説します。
不動産の閉鎖謄本とは？閉鎖登記簿との違い
不動産に関する手続きや調査では、現在有効な登記記録だけでなく、過去の登記記録を確認することで権利関係を正確に把握することができます。過去の登記記録を確認する際に利用されるのが「閉鎖登記簿」であり、その内容を写したものが「閉鎖謄本」になります。ここでは、現在の登記簿との違いも含めて整理しておきましょう。
閉鎖謄本とは？登記簿謄本との違い
登記簿謄本（登記事項証明書）は、現在の所有者や抵当権など、現時点で有効な権利関係が記載された公的書類です。売買や担保設定など通常の不動産取引においては、登記簿を確認し、権利関係を把握します。
一方、閉鎖謄本（閉鎖事項証明書）は、土地の合筆・分筆や建物の滅失（取り壊しや火災など）など何らかの理由により、閉鎖された過去の登記記録を証明するものです。つまり、登記簿謄本が「今の状態」を示すのに対し、閉鎖謄本は「過去の記録」を確認するための資料という違いがあります。
閉鎖謄本と閉鎖登記簿の違い
閉鎖登記簿は、法務局に保存されている登記記録そのもの（原簿）を指します。一方、「閉鎖謄本」は、その閉鎖登記簿の内容の写しを指します。
したがって、厳密にいえば「閉鎖登記簿を取得する」ことはできず、取得できるのはあくまで閉鎖登記簿の内容を写したものになります。
閉鎖登記簿の保存期間
閉鎖登記簿には、種別ごとに保存期間が定められており、期間を過ぎると廃棄される場合があります。そのため、古い不動産の履歴を確認したい場合は、保存期間内かどうかの確認が必要です。
| 種別 | 保存期間 |
|---|---|
| 土地閉鎖登記簿 | 50年間 |
| 建物閉鎖登記簿 | 30年間 |
| 昭和63年7月1日以前に閉鎖された土地・建物 | 20年間 |
閉鎖謄本が必要になるのはどんなとき？
通常の登記簿謄本（登記事項証明書）にも過去の登記履歴は一定程度記載されていますが、合筆・分筆や建物の滅失などにより登記簿自体が閉鎖されると、閉鎖前の情報は現在の登記簿に記載されません。そのため、より古い所有者や過去の権利関係を確認するためには、閉鎖登記簿の内容を証明した閉鎖謄本を取得する必要があります。
具体的には、以下のような場面で閉鎖謄本が活用されます。
不動産投資や土地・建物の売買における権利調査
土地や建物の購入を検討する際、その土地や建物において過去に複数の所有者が入れ替わっていた経緯がないか、かつて抵当権が設定されていたかどうかなどの権利関係を含めて確認することで、リスクをより正確に把握することができます。現在の登記記録だけでは見えてこない情報を補完する資料として、閉鎖謄本は不動産取引において重要な役割を果たします。
相続における過去の所有歴の確認
相続で土地や建物を取得する際に、対象の土地や建物が過去にどのような経緯で取得・移転されてきたかを把握したい場合にも、閉鎖謄本が活用されます。
金融機関や専門家からの提出要請
融資審査や訴訟・相続手続きなどで、金融機関や弁護士・司法書士などの専門家から閉鎖謄本の提出を求められるケースもあります。
閉鎖謄本の内容・見方
閉鎖謄本の基本的な構成は、登記簿謄本とほぼ同じ構成です。「表題部」と「権利部」に分かれており、それぞれに記載された内容を確認することで、不動産の過去の情報を把握することができます。各部に記載されている情報の内容を確認しておきましょう。
表題部の記載内容
表題部には、不動産の物理的な情報が記載されています。土地であれば所在地・地目（土地の用途区分）・面積などが記載されています。また、建物であれば所在地・家屋番号・構造・床面積などが記録されています。閉鎖謄本における表題部は閉鎖された時点での不動産の状態を把握する際に参照します。
現在の状況とは異なる場合があるため、あくまでも閉鎖時点における情報として確認することが重要です。
権利部（甲区）の記載内容
権利部の甲区には、「所有権」に関する情報が記載されています。過去の所有者の氏名や住所、所有権が移転した際の日付や原因（売買・相続など）の履歴を確認することができます。不動産の権利関係の変遷を追う際に参照する部分です。
所有権の移転が複数回にわたっている場合でも、甲区を確認することでその時系列で経緯を把握することができます。
権利部（乙区）の記載内容
権利部の乙区には、抵当権や地上権など、「所有権以外の権利関係」が記載されています。過去に設定されていた担保権の内容や、その抹消の有無などを確認できます。不動産の担保としての利用履歴を把握したい場合に参照します。
なお、登記簿謄本の取得方法や詳しい読み方については、こちらの記事をあわせてご参照ください。
【関連記事】【第1話】登記簿謄本の取得方法と読み方
閉鎖事項（全部）証明書の取得方法
閉鎖事項証明書の取得方法は、以前は管轄法務局の窓口での取得が基本でしたが、今はオンラインによる請求が一般的になっています。
不動産登記のデータ化は2000年代以降に進められましたが、閉鎖登記簿についてはすべてがデータ化されているわけではなく、特に昭和期に閉鎖されたものは紙のまま保管されているケースも多く見られます。
紙で保管されている場合はオンライン申請ができないため、事前に管轄法務局へ問い合わせて確認することをおすすめします。
オンライン申請
法務局の「登記・供託オンライン申請システム」を利用してインターネット上から申請をすることができます。申請時間は平日（祝日、12月29日～1月3日までの年末年始を除く）の午前8時30分から午後9時まで請求することが可能です。請求された証明書は自宅・会社への郵送、もしくは最寄りの登記所や法務局にて受け取ることができます。
オンラインでの申請は、申請から支払いまでインターネット上で完結できて、手数料も最も安いです。しかし、オンライン申請は閉鎖事項証明書が届くまでに数日かかります。
出典：登記・供託オンライン申請システム（https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/）
郵送申請
法務局のホームページから登記事項証明書交付請求書をダウンロードし、必要事項を記入して郵送することで申請できます。
郵送の場合、手数料は法務局の窓口での取得と同じ金額で、さらに往復の切手代が必要です。こちらも閉鎖事項証明書が届くまでに数日かかります。
管轄法務局の窓口で申請
その不動産の所在地を管轄している法務局の窓口にて申請する必要があります。窓口の営業時間は、平日（祝日、12月29日～1月3日までの年末年始を除く）8時30分～午後5時15分までです。
データ化しているものであれば即日交付できる場合もありますが、紙での保管の場合は後日受け取りか、郵送での受け取り対応になります。
閉鎖謄本の閲覧および取得
閉鎖登記簿の内容を確認する方法として、「登記情報提供サービス」を利用して、インターネット上で閲覧できる場合があります。ただし、同サービスで閲覧できるのは、主に現在の登記情報や一部の電子化された記録に限られており、紙で保管されている閉鎖登記簿は閲覧できない場合があるため注意が必要です。
過去の所有者や権利関係、土地や建物の履歴を確認することが目的の場合に利用できますが、正式な証明書が必要な場合には、前述した通り、オンライン申請や郵送、管轄法務局の窓口で「閉鎖事項証明書」を請求する必要があります。
取得するのに必要なもの
閉鎖謄本を取得するのに必要なものは、以下のとおりです。
登記事項証明書交付請求書（法務局ホームページより／窓口や郵送での取得の場合）
※オンラインの場合は、登記・供託オンライン申請システムにて入力対象となる不動産の所在地や地番・家屋番号など
- 手数料（収入印紙または電子納付）
閉鎖事項証明書の請求書があるわけではなく、登記事項証明書を取り寄せる際に利用する「登記事項証明書交付請求書」を使用します。書類内にある「閉鎖登記簿」の欄にチェックを入れましょう。
その際、昭和や明治などの古い履歴を見たい場合は「コンピュータ化に伴う閉鎖登記簿」を、取り壊した建物や合筆してなくなった土地の記録などを見たい場合は「合筆・滅失などによる閉鎖登記簿」を選択します。
閉鎖謄本を取得する際の手数料
閉鎖事項証明書の取得にかかる手数料は取得方法によって変わります。
閉鎖事項証明書の取得にかかる手数料
| 取得方法 | 手数料 |
|---|---|
| オンライン申請 （最寄りの登記所もしくは法務局証明サービスセンターでの受け取り） |
490円 |
| オンライン申請 （郵送での受け取り） |
520円 |
| 郵送申請 （郵送での受け取り） |
600円＋切手代 |
| 窓口申請 （当日受け取れず、郵送での交付の場合） |
600円 |
手数料だけを見ると、最も安いのはオンライン申請を行い、登記所や法務局証明サービスセンターで受け取る方法（490円）です。ただし、この場合は現地までの交通費がかかる場合があります。
一方、オンライン申請をして郵送で受け取る方法は、手数料520円で家にいながら取得できるため、交通費をかけたくない人におすすめできる方法です。
郵送申請の場合、手数料600円に加えて送付時と返送分の郵送料がかかります。窓口申請も手数料は600円ですが、窓口までの交通費が必要になることがあるほか、当日受け取れない場合には追加で交通費や郵送料がかかる点に注意が必要です。
閉鎖謄本の取得時・閲覧時の注意点
閉鎖謄本を取得する際には、いくつかの点に注意が必要です。保存期間や取得できる窓口に制限があるため、事前に確認しておくことがスムーズな手続きにつながります。
保存期間を過ぎると取得できない場合がある
閉鎖登記簿には種別ごとに保存期間が定められており、その期間を超えた記録は廃棄されている場合があります。そのため、古い不動産の所有歴や権利関係を確認しようとしても、保存期間を過ぎていると閉鎖謄本を取得できない場合があります。
特に昭和63年7月1日以前に閉鎖された土地・建物は保存期間が20年であるため、すでに廃棄されている可能性もあります。取得を急いでいる場合は、まず保存期間内かどうかを確認することが重要です。
管轄法務局でしか取得できないケースがある
閉鎖登記簿は、合筆や分筆、建物の滅失などによって閉鎖された登記記録（原簿）です。
閉鎖謄本とは、その内容を写した書類を指し、現在は電子化されたものについて、「閉鎖事項(全部)証明書」として交付されます。一方で、電子化されていない古い記録は紙のまま保管されており、これらについては、その記録を保管している管轄法務局でしか取得できない場合があります。
当時とは管轄が変わっている場合もあるため、必要に応じて最寄りの法務局や法務局のウェブサイトで確認するとよいでしょう。
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（提供：manabu不動産投資 ）