ローマ帝国しかり、徳川幕府しかり、栄枯盛衰は世の常だ。そして、それは現代における各国の経済力においても同様だろう。では、国力（経済力）を左右する変数はなんだろうか。
色々な意見があるものの、大きな視点から考えると「人口」という要素は外せない。短期的には金融政策や財政政策の内容で浮き沈みはあるものの、中長期的には、国の経済発展・衰退は人口動態に連動する。
人口ボーナス期と人口オーナス期
国の人口動態を確認するうえで、重要な視点が「人口ボーナス期」と「人口オーナス期」という考え方だ。
人口ボーナス期とは、総人口に占める労働者人口が増え続ける、もしくは非労働者人口に対しての比率が圧倒的に多い状態を指す。労働者人口が多いということは、教育費や社会保障費の負担が少ない状態であり、国家予算を経済政策に振り向けやすく、また消費も活発なので経済が発展しやすい。
一方、人口オーナス期は、総人口に占める非労働者人口が増え続ける、もしくは労働者人口に対しての比率が圧倒的に多い状態を指す。オーナスとは「重荷・負担」という意味であり、消費の停滞に加え、社会保障費などが重い負担となるため、経済が衰退しやすい。
そして、日本は世界で最も人口オーナス期が進んでいる。現在1.4ポイントほどの出生率が大幅に上昇する可能性は極めて低いため、移民政策を行わない限り、この傾向（人口オーナス期）が反転することはないだろう。
中長期的には、為替レートは国力に連動するといわれている。国力が落ちると、その国に資本投下（投資）するインセンティブが低くなり、自国通貨安になるというわけだ。日本の場合は、人口減少が止まらないため、基本的には円安方向に進み続ける可能性が高い。しかも日本の場合、ただのインフレ（日本円の通貨価値下落）ではなく、国力低下による景気後退とインフレが同時に起こるスタグフレーションになる可能性もある。
外貨建て資産保有のススメ
そこで、既にある程度の資産を蓄えている人は、資産の一部を外貨建て資産にしておくこと（地域分散）が重要だ。現在、世界を見渡して、通貨分散するときにまず外せないのが「米ドル」だろう。
米ドルの保有の仕方には、米国株式、米国債、その他米ドル建ての有価証券（ファンド含む）、米国不動産などが思いつく。しかし、これからカンボジアのコンドミニアム（日本でいう区分所有マンション）を米ドル建てで保有できることを知っている人は少ないのではないだろうか。
カンボジアはベトナムとタイに挟まれたASEAN諸国のひとつだ。外務省の資料によると、カンボジアの人口は2014年時点で約1,500万人だが、平均年齢は24歳と若く、まさにこれから人口ボーナスを迎え、経済発展を期待できる国だ。2050年の人口は1.5倍以上の2,300万人になるという調査もある。
人口ボーナス期を迎え、経済発展を期待できるのは他のASEAN諸国も同様だが、カンボジアは米ドルが実質上の通貨になっている東南アジア唯一の国だ。カンボジアリエルという独自の通貨も発行されているが存在感は低い。これは、長く続いた内戦が影響しているのだろう。
そんなカンボジアのコンドミニアム投資に多くの実績を持つのが東京都渋谷区に本社を置くシティインデックスだ。同社は、海外不動産投資だけではなく「コンパクトマンション」において、首都圏でここ数年、最も多く供給実績がある。
取り扱っているコンドミニアムは1,000万円台から購入可能で、利回りは物件によって異なるものの7〜11%に収まることが多いという。基本的にローンは利用できないので、キャシュ（現金）で一括購入するケースが大半だ。
もちろん海外不動産投資である以上、空室リスク、為替リスク、流動性リスク、カントリーリスクなども存在する。それぞれを理解して「回避できるリスク」と「回避できないリスク」に大別することが重要だ。
特に海外不動産投資は、土地勘もなく現地視察の精度にも限界があるので、何を買うかも重要だが「誰から買うか」が最も重要といわれる。その点、同社であれば現地に強いパイプがあり、販売実績も厚いので相対的に安心だ。
人口動態というファクトをベースに
外貨建て資産（カンボジアのコンドミニアム）は短期目線ではない。あくまで人口動態という確固たるファクト（事実）を背景とした資産配分だ。しかし、富裕層・準富裕層であるからこそ、短期的スパンではなく5〜10年、場合によってはそれ以上といった中長期スパンで資産配分を考えたい。
なぜなら既にある程度の資産を保有していて、相対的に高水準の定期収入があるからだ。金融政策や財政政策、もしくは「ここだけのおいしい話」に惑わされずに、将来の人口動態という極めて蓋然性の高いファクトをベースとした資産配分を行ってはいかがだろうか。