相続税対策を名目にアパートが乱立したために空室が増えるようになり、不動産投資に失敗したケースも増えている。失敗した際に税制面の救済策はいくつかあるが、事前に手続きが必要なものもある。救済の取りこぼしはないようにしたい。

同じ年の給与所得などと損益通算

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(写真=Rachata Teyparsit/Shutterstock.com)

副業で不動産投資となれば本業では給与所得などがあるが、不動産貸付による所得(不動産所得)は、損失が生じた場合に他の所得と相殺(いわゆる損益通算)ができる。

例えば年収1,120万円であれば給与所得は900万円となるが、不動産所得で50万円の損失があれば、相殺されて合計所得金額は850万円となる。所得税率20.42%、住民税率10%であれば、この損益通算で所得税10万円強還付され、住民税を約5万円押し下げる効果がある。

なお相殺の対象は総合課税の所得であり、上場株取引・FX取引などから生ずる分離課税の所得とは相殺できない。

また満期保険金をもらった場合の一時所得は、収入から必要経費を差し引くだけでなく、50万円を控除し2分の1できる特例があるが、こういった所得からの差し引き方は独特である。

総合課税の譲渡所得・一時所得・退職所得・山林所得を除いてまず差し引きを行い、それでも損失が残る場合は総合課税の譲渡所得・一時所得から、さらに損失が残る場合は退職・山林所得から相殺する。

例えば生命保険の満期保険金が1000万円、掛けてきた総保険料が900万円で不動産貸付の損失が10万円だった場合、(1000万円-900万円-50万円-10万円)÷2=20万円と通算する。2分の1前で損失10万円を差し引いてから2分の1する。

青色申告で3年間の損失繰り越しも可能

上述の計算例は、所得から損失が引ききれる例であった。所得が10万円で損失が20万円のように引ききれない場合に、10万円の損失を翌年以降に繰り越すことも可能である。ただし、青色申告承認申請書を提出して青色申告を行う必要がある。

損失繰り越しの有効期限は、上場株取引・FX取引と同じく3年である。2017年分の損失は2018年~2020年分の所得から差し引くことができる。

なお青色申告承認申請書は、申請期限に注意が必要だ。2018年分から青色申告を行いたいのであれば、2018年3月15日までに届け出ないといけない。

青色申告には所得圧縮のメリットも

青色申告は、損失が生じた時だけでなくプラスの所得が発生した時にもメリットがある。通常は、不動産所得から10万円だけ差しひける。1戸建て5棟もしくはアパート・マンション10室以上の基準を満たし、複式簿記を活用して上場企業が公表しているような貸借対照表を作成できるのであれば、65万円の控除も認められる。

10万円または65万円の特別控除は所得税の他、住民税の節税になり、さらに児童手当など所得制限つき給付金においても有利になる。

青色申告でなければ収入・経費を発生した取引ごとに記帳していけばよいが(記帳義務自体はあるので注意)、青色申告の場合は10万円控除であっても初歩的な簿記の知識が必要になり、現金出納帳・収入帳・経費帳・固定資産台帳をつける必要がある。青色申告であれば、できれば会計ソフトを使用して記帳しておいたほうがいい(貸借対照表も作成する65万円の控除であれば必須レベルである)。

損失を出さないのが一番だが……

他の所得と損失を通算できるということは、リスクが高いことも意味している。年金代わりという誘い文句もあるが、経営を行うという感覚がないと手を出すのは危険である。

民泊であれば有望であるが旅館業許可が必要であり、また住まいや事務所として貸す不動産貸付とは別の事業となるため、基本的には不動産所得ではなく事業所得(本業の場合)もしくは雑所得(副業の場合)となる。雑所得の損失は他の所得から差し引きできず、他の不動産投資とは話が変わってくるので注意が必要だ。(石谷彰彦、ファイナンシャルプランナー)

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