市街地山林の評価は、宅地への転用が見込めることが認められるか否かで宅地比準方式又は倍率方式のどちらかで評価します。宅地転用が見込めない場合とは
・当該山林を宅地比準方式によって評価した価格が、近隣の純山林の価格に比準して評価した価格を下回る場合
・当該山林が急傾斜地にあるなど、物理的に宅地造成が不可能であると認められる場合
のことをいいます。
①宅地転用が認められる場合の評価方法は、その山林が宅地であるとした場合の1平方メートルあたりの価格から、その山林を宅地として転用する場合において通常必要とされる1平方メートルあたりの造成費（土盛り、土止めに要する費用等）の価格を控除した金額に、評価対象山林の地積を乗じた価格となります。ただし、その市街地山林の固定資産税評価額に、地下事情の類似する地域ごとに、その地域にある山林の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率が定められている地域に該当する市街地山林については、当該山林の固定資産税評価額にその倍率を乗じた金額で評価します。
②宅地転用が認められない場合の評価方法は、近隣山林の価格に比準して評価します。
尚、評価対象とする市街地山林が宅地であるとした場合において、広大地に該当する場合の評価は上記①②によらず、財産評価基本通達24-4（広大地の評価）によって評価しますが、広大地として評価した価格が上記①②により評価した価格を上回る場合には、広大地の評価方法ではなく、①又は②によって評価します。
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（提供：チェスターNEWS）
