家賃収入の確定申告とは？メリットや経費となる費用について解説

不動産投資で家賃収入を得ている人は確定申告をする必要がある。この記事では、不動産投資を行う人が確定申告をすることで得られるメリットや、家賃収入に関する経費について解説する。

家賃収入の確定申告に関するQ&A

家賃収入の確定申告によって得られるメリットとは

確定申告は、書類の準備などにある程度の手間と時間がかかるが、それを差し引いても十分にメリットがある。家賃収入を得ている人の場合、どんなメリットがあるのか、白色申告と青色申告に分けて解説する。

白色申告の場合

白色申告のメリットとしては、複式簿記や複数の提出書類が不要で、青色申告ほど複雑な作業がいらないことが挙げられる。5棟以上あるいは10室以上の物件を所有していなければ、青色申告をしても特別控除は10万円しか受けられないため、控除額と手間を比較すると白色申告で十分という考え方もある。

青色申告の場合

青色申告のメリットとしては、やはり最大65万円の特別控除を受けられるということが挙げられる。5棟以上あるいは10室以上の物件という条件はあるものの、条件を満たせば65万円、満たせなくても10万円の控除が受けられる。

3年以内なら赤字を繰り越すこともできるため、黒字となった年度の所得税を抑えることも可能だ。こういった制度は経営を行っていくうえでとても有用なメリットと言える。

家賃収入があって確定申告をしなければいけない場合について

家賃収入を得ている人は全員確定申告をする必要があるのかというと、そうではない。確定申告をする必要がある場合を、具体的に解説する。

不動産所得が20万円を超えている場合

純粋に家賃収入が20万円以上ある場合、重要なのは収入額ではなく所得である。家賃収入額から当該年度に発生した経費を差し引いた不動産所得が20万円以内なら、確定申告は不要だ。

家賃収入以外の所得が20万円を超えている場合

家賃収入が20万円以上でも、不動産所得が20万円に達していなければ確定申告は必要ない。

ただ家賃収入が20万円未満なら確定申告が不要かというと、そうではない。確定申告が必要となるのは、2000万円以上の給与を受け取っているか、不動産所得を含む給与以外の所得合計額が20万円以上の場合だ。

つまり、不動産所得が20万円未満でも、雑所得など他の所得との合計額が20万円を超えている場合は確定申告が必要となる。

家賃収入があっても確定申告をしなくてもいい場合について

では、家賃収入があっても確定申告をしなくてもいいのは、どんな場合なのか。前述したように、家賃収入を含む給与以外の所得が20万円未満の場合は、確定申告をする必要はない。

だが、必要がなくても確定申告をしたほうが得になる場合もある。そのような場合について解説する。

義務は無くても、確定申告をしたほうが得となる場合がある

給与などの所得があり、なおかつ不動産所得が赤字の場合、不動産所得の赤字分の金額を給与所得から差し引くことで所得税を抑えることができる。これを「損益通算」という。確定申告をすれば損益通算によって所得税の軽減にもつながり、確定申告の必要がなくてもメリットがあると言える。

家賃収入の経費として計上できる費用について

家賃収入に関する費用は数多くあり、確定申告をする際に経費として計上できるものとできないものがある。そのため、どれが経費になるのかをきちんと把握しておくことが重要だ。家賃収入に関する経費として認められるものは以下のとおりだ。

ローン金利

不動産は非常に高額なため、大抵の場合は不動産投資をする際はローンを利用するだろう。ローンで発生する金利部分は、経費として計上することができる。

賃貸経営に関する税金や保険料

不動産投資をするうえで、建物に対する損害保険は必要不可欠である。また不動産を所有していることで固定資産税や不動産所得税なども発生する。こうした保険料や各種税金などは経費として計上することができる。

修繕費などの原状回復費用

不動産投資をするうえで、建物のメンテナンスは非常に重要である。細かな補修費用や前住居者が去った後のクリーニング費用など、建物の価値を維持するための費用は経費として計上することができる。

減価償却費

不動産は購入費用が高額で、減価償却期間も非常に長い。その償却費は長期間にわたり費用として計上することができる。不動産を大きく改装した際に発生する高額な費用は資本的支出とみなされ減価償却できるため、その減価償却費用も経費に計上することができる。

業務委託料など、その他費用

上述の費用以外にも、入居者の募集を行う仲介業者に支払う仲介手数料や、宣伝広告費、確定申告などを税理士に依頼する場合の報酬費用、不動産管理会社への業務委託料など、家賃収入に必要となるさまざまな費用は経費として計上することができる。

家賃収入の経費として計上できない費用について

確定申告の際に、家賃収入の経費として計上できない費用についても解説する。

ローンの元本部分

不動産を購入する際に金融機関から借り入れたローンの元本部分は経費として計上することはできない。金利部分は計上できるが、元本は計上できないため、混同しないように注意が必要である。

交際費などの個人使用分

不動産経営に関して必要な交際費であれば経費として計上できるが、仕事に関係のない、個人使用分で発生した交際費は経費としては認められていない。

個人事業主として家賃収入を得ている場合の確定申告について

家賃収入は、個人事業主としての場合と法人としての場合で、税金の種類や金額が異なる。個人事業主と法人それぞれの家賃収入について解説する。

個人事業主になることのメリットについて

個人事業主として家賃収入を得ていれば、青色申告ができるというメリットがある。青色申告の場合、特別控除だけではなく、赤字の繰り越しなどもできるため、家賃収入を得ているのなら個人事業主の開業届を出したほうが有利にはたらくことが多い。

法人の家賃収入の確定申告の場合

法人として家賃収入を得ている場合、個人事業主とは違い、法人税を負担することになる。家賃収入による課税所得が900万円を超えていれば、所得税は個人よりも法人のほうが安くなる。そのため、個人事業主で高額な家賃収入を得ている人は、法人化を検討してみるのも悪くないだろう。

家賃収入で青色申告特別控除を受けるための条件とは

青色申告では、白色申告よりもさまざまな恩恵を受けることができる。中でも特徴的なのは、最大65万円の特別控除だろう。家賃収入以外で青色申告をする場合、複式簿記の記帳や複数枚の提出書類を準備して電子申告をすれば、65万円の控除を受けられる。

家賃収入の場合は事業として認められなければ、65万円の控除を受けられず、青色申告をしても10万円が限度額となる。国税庁によると、条件は以下のとおりだ。

（1） 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
（2） 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

引用：国税庁「事業としての不動産貸付けとの区分」

条件を満たしていなくても、65万円の特別控除以外の青色申告によるメリットはすべて同様に受けられるため、対象となっている人は青色申告をしたほうがメリットは大きい。

家賃収入の確定申告をしないとどうなる？

確定申告の対象となっている人は、必ず確定申告をしなければならない。もしも何らかのミスあるいはたまたま期限内に提出ができなかった場合はどうなるのか。

確定申告を期限内にしないと、延滞税が加算される。延滞税の利率は、期限から2ヵ月以内は原則年7.3％、2ヵ月を超えると原則年14.6％である。また、期限を過ぎた後、税務署の調査を受けるまでに申告を行えない場合は、納付額が50万円までは年15.0％、それ以上は年20.0％もの無申告加算税が課せられる。

これらの加算税を払わないためにも、必ず期限内に申告をしよう。

家賃収入がある人はなるべく早く確定申告をしよう

家賃収入がある人で確定申告の対象となっている人は、延滞税などを払わないためにも必ず期限内に申告をしよう。確定申告の対象外の人でも、青色申告には不動産経営をするうえで重要なメリットが多いので、できる限り確定申告を活用するといいだろう。