不動産投資といえば、富裕層や資産家が行うものと考える人が多いでしょう。会社員・公務員の方は自分がマンションのオーナーになるなんて考えたことがないかもしれません。
しかし、不動産投資は、むしろサラリーマンにこそ向いているといわれています。サラリーマンはなぜ不動産投資に向いているのでしょうか。サラリーマンが不動産投資を行うメリットや注意点を考え、あわせて不動産投資のなかでも一般的なマンション経営の始め方を解説します。
目次
1.なぜ不動産投資はサラリーマンが最強なのか？
不動産投資はサラリーマンが行うと最強といわれています。それはサラリーマンには給与というベースになる収入があることが大きな強みになっているからです。
不動産の収益以外に定期的な収入があることで、不動産投資の最大のリスクである空室時のローン返済にも対応することができます。また、サラリーマンは不動産投資を副業にできる点で有利といえます。つまり、専業で行う人に比べリスクが低いといえるのです。
このように、はじめから専業で行うよりもサラリーマンであることが有利な理由として、主に次の3つが挙げられます。
2.安定した収入がある
3.不動産投資を副業にできる
2.サラリーマンが不動産投資を行うメリット
サラリーマンは本業があることで、不動産投資における多くのメリットを持っています。とくに以下の5つのメリットは有利なポイントです。
2-1.メリット1：信用力が高いため融資を受ける際に有利
不動産投資を始める人のほとんどが、金融機関からのローンを利用します。この融資を行う審査の際、金融機関が重視しているのが「信用力」と「物件の担保評価」です。信用力とは、融資を受ける人の返済能力を表します。
会社の規模や業績などによって違いはありますが、毎月決まった金額の給与が約束されているサラリーマンの信用力は、金融機関に高く評価されているのです。信用力が高いため融資を受ける際に有利になるのがメリットです。
もう1つの物件の担保評価とは、ローンを組むときの担保としての評価額のことを指します。ローン返済が滞ったときに、いくらで現金化できる物件なのかということを表します。
2-2.メリット2：安定した収入がある
事業を行ううえで、将来の予測が立てやすいのは大きなメリットです。不動産投資は家賃収入が入るうえに、サラリーマンは安定した月収が確保されているので、余裕を持って不動産投資を続けることができます。
小売業やサービス業などは、ヒット商品が生まれると需要が急増し、不祥事があれば急落するなど、売上高が予測を超えて上下することが多く、経営者にとって悩みの種となっています。
一方、不動産投資は好物件を購入できれば、その後長期間において安定した収益を見込むことができます。収益構造が全体的に安定しているということは、中長期的な売上（家賃収入）の予測が立てやすく、堅実な運用が可能であるともいえます。
2-3.メリット3：家賃下落や空室の影響が少ない
不動産投資の収益の下落リスクについては、家賃の下落、空室の発生、大規模修繕などが挙げられますが、これらのリスクは長期的には継続しません。仮に家賃の下落や空室があったとしても、サラリーマンは給与収入があるため、ローンの返済が滞る心配はないでしょう。
そもそも、賃貸は需要がなくなることがないうえ、価格硬直性があるため家賃は景気に左右されにくいという特徴があります。物件購入の際に、家賃の下落リスクや空室リスクについて心配する人も多いようですが、リーマン・ショックが起きたときには多くの金融商品は値下がりしましたが、「家賃が下がった」という声は聞きません。
近隣で都市の再開発が行われたり、鉄道など交通の利便性が向上したりすると、家賃相場が上昇することさえありえます。
2-4.メリット4：不動産投資を副業にできる
不動産投資がサラリーマンに向いている4つめの理由として、一度レールに乗ってしまえば、ほかの投資と比べてかけるべき手間が圧倒的に少ないことが挙げられます。これは本業を持っているサラリーマンにとって有利なポイントです。ほかの副業のように仕入れなどの手間もないので、サラリーマンの副業として不動産投資は最適といえます。
例えば、本業を持つサラリーマンは入居者からのクレームにすぐに対応することは難しいでしょう。しかし、委託管理にすることで本業に影響を与えずに解決できます。
客付けや管理業務などは管理会社に依頼すれば家賃の5％程度で請け負ってくれます。入居が安定していれば、実際に使う時間といえば、月に1回、不動産会社から送られてくる入金レポートを確認することくらいしかありません。
2-5.メリット5：株式、投資信託、FXと比べ手間がかからない
不動産投資は株式や投資信託、FXなどほかの投資と比較しても、トータルでかかる手間は少ないといえます。仕事を持つサラリーマンには、時間をかけずに投資できるのは大きなメリットです。
金融投資は株価や為替レートなどが毎日変動するため、情報をチェックしたり、状況について一喜一憂したりする機会が多くなります。このような精神状況で本業のサラリーマンをこなしていくことに負担に感じる人もいるでしょう。副業にするにはリスクが高すぎます。
不動産投資は一見すると、購入に必要な金額が大きすぎるように思えます。しかしローンの返済は入居者の家賃でほとんどが賄えます。毎月家賃収入が入るうえに、株式投資のように倒産や上場廃止になることもなく、不動産価格に一喜一憂する必要もありません。
サラリーマンの方は高い信用力をもとに少ない自己資金で大きな物件を運用することが可能なのです。これが総合的に見たサラリーマンの大きな強みといえるでしょう。
3.サラリーマンが不動産投資でやりがちな失敗例と対策
本業を持つサラリーマンは不動産投資を副業として行う人が多いと思われます。それゆえ、本業と副業のバランスを考えずに不動産投資を始めてしまう恐れもあります。ここでは、サラリーマンが不動産投資でやりがちな失敗例と対策を紹介します。
3-1.自分で賃貸管理を行ってしまう
先に述べたように賃貸管理を不動産管理会社に委託すると家賃の5％程度の管理委託料がかかります。そのため、経費を節約しようと自分で管理して失敗する場合があります。
「自主管理」にすると、入居者からの修繕依頼やクレームにも自分で対応しなければなりません。仕事の都合で対応が遅れれば、入居者の不満が高まり退去につながる恐れもあります。その結果、空室期間にローンの返済を給与から補填することになりかねません。
3-1-1.失敗しない対策
一棟マンションはもちろんのこと、区分マンションであっても不動産管理会社に管理を委託するほうが無難です。家賃10万円の物件で管理委託料は月5,000円、年間にすると6万円ほどです。
これに対し、自主管理にして退去者が出れば月10万円×空室期間分を失うので、かえって損することになります。本業に集中できる環境があってこそ副業が生きてくると考えたほうがよいでしょう。
3-2.焦って物件を購入してしまう
不動産投資のメリットを理解した結果、今すぐにでも不動産投資を始めたいと思い、物件をよく吟味せず購入するのもよくある失敗のパターンです。
焦って探すとありふれた物件であっても、必要以上に良く見えるものです。購入した結果、思ったほど収益が上がらず「ほかにもっと良い物件があったかもしれない」と後悔することになる恐れがあります。
3-2-1.失敗しない対策
物件を内覧する場合、1件目で決めずに複数の物件を見て比較検討することが大事です。不動産会社の営業担当者も1件目で売れるとは思っていないので、必ず顧客の希望に沿った物件を複数用意しています。
用意している物件をひととおり見せてもらい、最も自分の求める条件に合った物件を購入すれば、衝動買いによる失敗は避けられるでしょう。
3-3.節税目的で物件を購入してしまう
節税を目的として物件を購入すると、失敗する場合があります。確かに不動産所得が赤字になれば給与所得と損益通算され、総合所得が減ることで所得税の節税になります。しかし、効果があるのは初期1～2年目だけです。
はじめは初期費用が多くかかるため赤字になることが多いですが、3年目以降は満室経営が続けば黒字になるのが普通です。どうせ赤字になれば節税になるのだからと経営に力を入れずに空室が出れば、家賃収入の減少でローンの返済を給与収入で賄わなければならず、本末転倒な結果となります。
3-3-1.失敗しない対策
不動産経営に力を入れ、収益が上がるように努力することが基本です。節税を目的にするのではなく、「努力した結果赤字だったとしても、損益通算で節税できる」というセーフティネットとして考えることが大事といえます。
4.サラリーマンが不動産投資を成功させるポイント
サラリーマンが不動産投資を成功させるにはいくつかのポイントがあります。主に以下のような戦略の構築とリスクの把握が必要です。
4-1.ターゲットを明確にしておく
物件を購入する際は、入居者のターゲットを明確にしておくことが大事です。学生や単身会社員をターゲットにするなら駅に近いワンルームマンションが適しています。また、ファミリー層がターゲットなら、学校や幼稚園、公園、スーパーなどが近いエリアの物件を購入すると入居者から選ばれやすくなります。
4-2.立地条件を重視する
不動産投資の成功を左右するといわれるのが立地条件です。一般的には最寄り駅から徒歩10分以内が好立地といわれています。それだけでなく、商店や公共施設が近い、治安が良い、周辺人口が多いことなどもプラス材料になります。逆に敬遠されるような施設が近くにある、騒音が多いなどマイナス材料がある場合は慎重に判断したほうがよいでしょう。
4-3.出口戦略を考えておく
不動産投資で大事なのが出口戦略です。不動産はローンを完済した時点で純資産となります。担保が解除され売却も自由にできるので、その時点で売って売却益を得るか、そのまま賃貸経営を続けて年金代わりに家賃収入を得るかはあらかじめ決めておいたほうがよいでしょう。
4-4.不動産投資のリスクを把握しておく
不動産投資を行うときに把握しておく必要があるのがリスクです。以下の3つはとくに重大なリスクといえるので、適切な対策を行う必要があります。
4-4-1.空室リスク
区分所有の場合、空室が出ると次の入居者が前家賃を支払うまでは収入が途絶えます。サラリーマンの場合は給与収入で補填することも可能ですが、できれば生活費に影響を与えないように、数ヵ月分の家賃収入に相当する運転資金を手元に置いておいたほうが無難です。
4-4-2.金利上昇リスク
ローンを組んでいる場合、金利上昇も考慮に入れなければなりません。とくに2022年は世界的な金利上昇がありましたので、円安に悩む日本もいつ金利の引き上げがあってもおかしくありません。
これから物件を購入する場合は、金利の低い金融機関で借りる、頭金を多く入れて借入額を減らす、固定金利にするなどの方法があります。すでに物件を持っている場合は、余裕があるときに繰り上げ返済しておくのも有効な方法です。
4-4-3.災害リスク
地震や台風などの自然災害リスクも大きな課題です。補償面では火災保険のほかに地震保険にも加入するのがベストです。立地面では、物件がある地域のハザードマップを確認し、川や崖が近いなどリスクが多いエリアは避けるなどの工夫が必要になります。
5.不動産投資に向いている人、向いていない人
どのような事業でも人によって向き不向きがあります。
自分に合わない事業を選択すると、上手くいかないリスクが高いと考えることができます。では、不動産投資に向いている人、向いていない人にはどのような特徴があるのでしょうか。
・副業として安定した経営をしたい人
・明確な目標を持って資産運用したい人
・忙しくて投資に割く時間がない人
【不動産投資に向いていない人】
・短期間で多くの収入を得たい人
・利回りのみに気をとられる人
・オーナーになることがゴールの人
5-1.【向いている】副業として安定した経営をしたい人
先に紹介したように不動産投資は副業として向いています。一般的な副業を行うには一定の手間がかかりますが、不動産投資は不動産管理会社に委託することで、日常的な管理業務からは解放されます。
本業に影響することなく行えるので、副業として有益な事業といえます。
5-2.【向いている】明確な目標を持って資産運用したい人
不動産投資は「老後資金を用意する」など明確な目標を持って資産運用したい人に向いています。株式投資のようにまず買って、様子を見ながら相場が上昇したときにチャンスがあれば利益を上げるという投資法とは異なります。
相場に左右されず毎月安定した家賃収入で着実に資産を築きたい人に向いているのが不動産投資です。
5-3.【向いている】忙しくて投資に割く時間がない人
不動産投資は非常にシンプルな投資です。相場がないので値動きを毎日チェックする必要がありません。また、国内物件である限りFX（外国為替証拠金取引）のように為替に左右されることもありません。
家賃の水準は年々上昇を続けており、デフレ社会の影響がないというメリットもあります。新型コロナウィルスの影響が大きかった2020年ですら、東京カンテイ調べによる首都圏分譲マンション賃料は2019年では、1平方メートルあたり2,886円ですが、2020年では3,081円と6.8％上昇しています。
このように、不動産投資は経済情勢、為替、社会情勢にほとんど影響されないため、忙しくて投資に時間を割けない人でも安心して行えるといえるのです。
5-4.【向いていない】短期間で多くの収入を得たい人
不動産投資は根気が必要です。株式投資のように短期間で多くの収入を得たい人には向いていません。
株式は画期的な新商品を開発した、中堅企業が大企業からTOB（株式公開買い付け）を受けたなどの理由で短期間に数十パーセント値上がりすることも珍しくありません。反対に、倒産や不祥事で大きな損失を被ることもあります。
一方で不動産投資は、数十年の期間をかけてじっくり取り組む投資法です。不動産投資ローンを完済したときには純資産になりますが、短期間で大きな利益を狙うことはできません。そのかわり、株式のように倒産や不祥事という事態はなく、資産を大きく減らす心配もないので安心して事業を継続できます。
5-5.【向いていない】利回りのみに気をとられる人
表面的な利回りの高さのみに気をとられ購入を決める人には不動産投資は向いていません。とくに中古マンションの利回りは「表面利回り」で表示されていることがほとんどです。表面利回りは、1年中満室であった場合の理論的な数字にすぎません。
表面的な利回りが高い物件は価格が安いケースが多く、築年数がかなり経過している場合があります。購入してみたら空室が出て、次の入居者がなかなか見つからないという事態も考えられるのです。
表面的な利回りにとらわれないコツは新築マンションを購入することです。中古の場合はすでに購入前の家賃相場が決っていますが、新築なら自分で無理のない利回りの家賃を設定することができます。
5-6.【向いていない】オーナーになることがゴールの人
マンションのオーナーになればそれで満足という人は不動産投資に向いていません。マンションを購入したことは経営のスタートにすぎません。日常的な管理業務は不動産管理会社に任せることができますが、経営全体にはオーナーとして常に心を向ける必要があります。
空室が出た場合にすぐに次の入居者が見つかるように不動産管理会社と友好的な関係を築くなどの努力も必要です。不動産管理会社も熱心なオーナーには力になりたいと思うものです。先に管理を一任できることがサラリーマンにとってのメリットと紹介しましたが、経営全体まで任せることはできないことを心得る必要があります。
6.マンション経営の始め方
自分が不動産投資に向いていると判断できたら、次は物件選びです。不動産投資のなかでも一般的なマンション経営の始め方について確認しましょう。
マンション経営は物件や資金面など計画の立て方でその後の経営が大きく左右されます。経営を安定させるため、マンション経営は次の3つのステップを踏んで始める必要があります。
2.資金計画や収益をシュミレーションする
3.管理会社を選定する
6-1.土地や物件などを調べる
マンション経営は物件の立地によって収益や空室リスクが変わります。「東京23区駅歩10分以内」が好物件の目安になります。
ワンルームマンションの場合、近くに大学や大きな工場があれば理想的です。また、ファミリーマンションの場合は、小中学校や公園が近ければファミリー層の需要が期待できます。
自分が経営したい物件のタイプによって適した立地が異なりますので、まずはワンルームかファミリータイプかを選択して物件探しを始める必要があります。
6-2.資金計画や収益をシュミレーションする
マンション経営はしっかりした資金計画を立てて始めることが大事です。どんなに収益があがりそうな物件であっても、資金計画に無理があれば破綻するリスクが高くなります。好立地物件であっても空室リスクがゼロではないからです。
収支計画ではじめに考えなければいけないのは家賃の設定です。周辺マンションの家賃や入居状況を調べ、この程度なら満室が見込めるという適正な家賃に決める必要があります。家賃が決まれば諸経費など必要な支出額を差し引いて、どれくらいの利益になるかが計算できます。
6-3.管理会社を選定する
サラリーマンは専業大家のように四六時中マンション経営に関わることはできません。そのため、物件の管理や入居者募集、家賃の集金などは不動産管理会社に一任することになります。
物件を購入した不動産会社が管理も兼ねていればそのまま依頼することができますが、仲介専門である場合はほかに管理会社を選定しなければなりません。
管理手数料の相場は家賃の5％相当といわれています。賃貸管理の範囲は1棟物件と区分所有物件では異なります。区分所有物件では、家賃管理、空室対策、入居者トラブルの対応、入退去の手続きなど主に入居者に関する管理を委託でき、1棟物件では電気設備やエレベーターなど建物全体の保守管理まで含まれます。
7.マンション経営における確定申告
マンション経営を行う場合、確定申告について知っておく必要があります。マンション経営のみならず不動産投資を行っているときには確定申告が必要です。厳密に言うと給与以外で20万円以上の所得があった場合は必ずしなければなりません。必要な確定申告を怠った場合は、無申告加算税や重加算税のペナルティが課される可能性もあるので注意が必要です。
7-1.マンション経営における利益
マンション経営における利益の計算式は「年間家賃総額－マンション経営にかかった年間総経費」です。家賃収入がある場合、年間の収入が20万円以上であれば確定申告が必要になり、たとえマンション経営が赤字だったとしても必ず申告をしなければいけません。マンション経営が赤字になった際は赤字所得を自分の本業の所得から差し引いて所得の計算をすること（損益通算）ができます。本業の課税所得を下げ、納める所得税・住民税を抑えることができます。マンション経営は赤字になっても節税のメリットが得られるのです。
7-2.青色申告がおすすめ
確定申告の方法には「青色申告」と「白色申告が」あります。青色申告にすると、最大65万円の「青白申告特別控除」が受けられる、家族の給与を経費にできるなど節税効果が高いのでおすすめです。青色申告にするには事前に税務署に申請書類を提出する必要があります。
半面、青色申告は税優遇があるため有利ですが、帳簿を複式簿記にする、貸借対照表や損益計算書を作成するなど白色申告に比べて手間がかかる点に注意が必要です。
7-3.確定申告の手順
確定申告は前年度分の申告を翌年の2月16日～3月15日（税務署が休業日の場合は翌平日）に行う必要があります。確定申告の手順は以下のとおりです。
1.必要な書類を用意する
必要な書類は、確定申告書、収支内訳書（白色申告の場合）、青色申告決算書（青色申告の場合）、銀行口座情報、帳簿、領収書、レシートなどです。ほかに、必要に応じて医療費控除明細書、社会保険料控除証明書、寄附金受領証明書なども用意します。
2.帳簿をまとめる
帳簿の種類は白色申告が「単式簿記」、青色申告が「複式簿記」です。ただし、青色申告でも65万円の青色申告特別控除が不要であれば単式簿記でも申告できます。その場合は控除額が10万円となります。
3.確定申告書類を作成する
1年分の帳簿がまとまったら、帳簿と必要書類を確認しながら提出書類を作成します。国税庁のWebサイトにある「確定申告書作成コーナー」を利用すると、画面の案内に従って入力すれば確定申告書を作成できます。ほかに確定申告ソフトで作成する方法もあります。
4.確定申告書類を提出する
確定申告書と収支内訳書または青色申告決算書に必要書類を添付して税務署に提出します。提出の方法は、「税務署に持参」、「税務署の時間外収集箱へ投函」、「郵送」、「e-Tax（電子申告）で送信」から選べます。
5.所得税を納税する
納税期限は3月15日（税務署が休業日の場合は翌平日）です。納税方法は、ダイレクト納付（預金口座からの振り替え）、インターネットバンキング納付、クレジットカード納付、コンビニ納付、振替納付（口座引き落とし）から選べます。
8.サラリーマンのマンション経営実例
神奈川県川崎市に住むUさんは独身のシステムエンジニアで、年収600万円の中間所得層です。マンション経営についてはまったく知らなかったといいます。そのUさんがマンション経営を考えるようになったのは、以前から交流があった不動産会社の営業担当者から定期的に最新情報を教えてもらっていたからでした。
Uさんは資格を取得して年収が上がったタイミングでマンションの購入に踏み切りましたが、決断したのは年収が上がったことではなく、「自分なりに利益を計算したり、立地を考慮したりして自信を持った」ことが理由とのこと。
そのUさんが購入した物件が「ディアレイシャス菊川」（東京都江東区）です。Uさんが着目したのが、大手町へ10分、新宿へ20分、地下鉄を使い分ければほぼ乗り換えなしで都心エリアへ行ける立地の良さ。そして、近くにスーパーが3軒ある利便性の高さです。高級感あふれるエントランスやしっかりした防犯設備など建物の魅力も申し分なかったといいます。
経営も順調なようで、Uさんはマンション経営を始めようと考えている人へのアドバイスとして、「最初の一歩を踏み出すこと」と強調しています。
さらに、マンション経営のメリットは？との問いに「老後の安心ですかね」と穏やかな表情で答えているのが印象的です。Uさんが教えてくれているのは、マンション経営は年収1,000万円以上の高所得者のみが行うものではないということです。中間所得層こそ優良物件を購入し、老後に向けた資産形成に役立てるべきだといえるでしょう。
9.サラリーマンの資産形成にマンション経営を
マンション経営の大きなメリットは、ローンの支払いが終了すると物件がそのまま資産になることです。経営を継続すれば家賃収入がそっくり手元に残りますし、売却して数千万円の現金にすることもできます。
とくにサラリーマンは本業の収入があるため、家賃収入でローンを返済しても生活に影響がありません。安定した給与収入があることで金融機関からの信用も高く、ローンの審査もとおりやすい傾向があります。
物件に関しては希望する条件に合った最適な物件を不動産会社が紹介してくれるので、それほど心配はいりません。今、サラリーマンの方、その強みを生かしマンション経営で着実に資産を形成してみませんか。
（提供：Dear Reicious Online）
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