賃貸併用住宅は、マイホームと賃貸住宅がミックスされた住宅のことです。
賃貸住宅の家賃収入で住宅ローンを返済できるので、毎月の住宅ローンの負担が大幅に軽減されて、将来的な資産形成にもなるため、これからの時代のマイホームの建て方として注目されています。
この記事では、賃貸併用住宅の概要、メリットとデメリット、賃貸部分の経営に失敗しないための注意点、賃貸併用住宅を建てる際の不動産会社の選び方などについて詳しく解説します。
賃貸併用住宅とは
賃貸併用住宅は、建てたマイホームの一部を賃貸のお部屋にして貸す、戸建てとアパートをミックスしたような住宅です。
賃貸併用住宅の最大の魅力は、マイホームなのに家賃収入を得られることです。家賃収入とローン返済額のバランスによっては、毎月のローン返済額を0円にすることも可能です。プランの組み方によっては、家賃収入がローン返済額を超える場合もあります。
ローンを完済したら、月々の家賃収入は、そのままオーナーの収入になるので、将来の私設年金や、FIREのための準備資金としても使えます。
さらに、賃貸併用住宅は戸建てのような建物なので、当然ですが「土地」があります。ローン返済が終わった頃には、建物は老朽化しているかもしれませんが、土地は自分のものとして残るので、土地の価格分は自分の資産となります。
賃貸収入が入ってくる建物は、建物としての資産価値以上に家が働き、毎月家賃収入を生む資産価値以上の価値のあるものとして残ります。
毎月家が働き、家賃収入を生むため、建物としての資産価値も高いです。
もし土地を売却すれば、手元には数千万円（都内では3,000～7,000万円程度）の現金が入るので、マイホームのローンを支払いながら、しっかり貯金もできていたことになります。
さらに、建物がまだまだ使える状況で入居者がいるのであれば、土地価格以上での売却も十分可能性があります。さらに、建物がまだまだ使え、入居者がいる状態であれば、土地価格以上での売却も十分可能性があります。
このように、賃貸併用住宅を持つことで普通の家を買うよりも住宅ローンの返済が格段に楽になります。また将来は収入源にもなるとても賢いマイホームの購入方法であり、これからの時代の資産形成術でもあります。
賃貸併用住宅のメリット
賃貸併用住宅には、主に以下の5つのメリットがあります。
住宅ローンを利用できる
賃貸併用住宅は、家賃収入を得られる物件ですが、自宅となる部分の床面積が全体の1/2以上あれば、住宅ローンを利用することが可能です。
一般的に、住宅ローンはアパートローンよりも金利が低く設定されています。
普通のアパートを建築しようとすると、金利の高いアパートローンを利用するしかありません。賃貸併用住宅には賃貸部分が含まれているのに、賃貸部分にも住宅ローンが使えるので、とても有利な条件といえます。
例えば5,000万円を借り入れた場合、どちらのローンを使うかによって毎月支払う利息が以下のように大きく違ってきます。
・住宅ローン金利0.5％想定：月額約2万円
・アパートローン金利2.5％想定：月額約10万円
※20年元利均等で計算
このように、住宅ローンを利用することにより、毎月支払う利息の金額を大きく減らすことができます。アパートローンよりも金利の低い住宅ローンを利用できることは、賃貸併用住宅ならではの魅力だといえるでしょう。
ローン借入額の上限が上がる可能性がある
一般的に、普通のマイホーム購入のために借りられる住宅ローンは、最高で年収の7倍程度までといわれています。世帯年収700万円であれば、最高4,900万円のマイホームが購入できることになります。
これに対し、賃貸併用住宅の場合は、最高で年収の10倍程度までの借り入れが可能です。同じ世帯年収700万円なら、7,000万円まで借りられることになります。
とても重要なこととして、入居者が付きやすい土地を探す必要がありますが、一般的なマイホームを買うよりも利便性が高く、条件の良い場所にマイホームを持てる可能性が高くなります。
家賃収入でローン返済が可能
賃貸併用住宅では、家賃収入をローン返済に充てることができます。
家賃収入がローン返済のベースになっているため、空き室が発生しない限り、毎月のローンは必ず家賃収入で支払えます。
ローンを借りているのに、ローンを意識しないでいられる気楽さは、賃貸併用住宅の魅力だといえます。ローンのことを気にすることなく、普通に暮らしていたら、いつのまにか返済が終わっているのです。
そして、完済後の家賃は自分の収入となり、継続して安定した収入を得られます。
固定資産税の節税が可能
固定資産税とは、毎年1月1日時点での不動産所有者が支払い義務を負う地方税です。土地と建物それぞれに課税されます。
建物部分を住居として使用している場合は、「住宅用地の特例措置」が適用され、200平米までの部分に対して、固定資産税が1/6まで減額されます。200平米を超えた部分は、1/3に減額されます。
例えば、300平米の土地に普通のマイホームを建てると、200平米までは1/6に減額され、残りの100平米は1/3の減額になります。
この特例は、原則として1棟を1戸と数えるのですが、アパートやマンションなど、住居として独立している部分に対しては、その居室数の分だけ適用できます。
仮に、同じ300平米の土地でも、アパート部分が2部屋ある賃貸併用住宅を建てた場合は、まず、ご自分が住むマイホーム部分に200平米まで1/6の減額が適用されます。
さらに、賃貸併用住宅の中に、自宅とは別に2戸の賃貸用の住居がある場合、この部分に対しても、特例がそれぞれに適用されます。
つまり、賃貸併用住宅全体で3戸分、合計600平米まで1/6の減額が受けられるようになり、固定資産税の節税に役立ちます。
相続税の節税が可能
相続税の評価方法では、人に貸している建物や住宅は、相続した人がその不動産を100％自由に使用できないとみなすため、土地・建物とも、普通の不動産よりも低い評価額となります。
そのため、賃貸併用住宅に対しても、賃貸住宅部分の評価額は、マイホーム部分よりも低くなり、相続税額を抑えることができます。
さらに「小規模宅地などの評価減の特例」も適用できます。この特例は、被相続人（相続財産を遺して亡くなってしまった人）が所有していたアパートやマンションなどの貸付事業用地を相続する場合には、200平米までの相続税評価額を50％まで減額できるという制度です。
適用するための要件が細かく設定されていますが、相続税の節税方法として早くから対策をしておくことで、大きな節税も可能です。
二世帯住宅にすることも可能
賃貸併用住宅は、もともと、自宅部分以外に独立した居室がある作りなので、将来は賃貸併用住宅以外の使い方ができます。
例えば、高齢の両親を呼び寄せて、賃貸部分に住んでもらうことができます。子供が独立して家庭を持った時には、賃貸部分に住んでもらい、二世帯住宅として使うこともできます。
完全な同居だと、実の親であっても気を遣いますが、もともと他人が住むための居室として作られている賃貸併用住宅であれば、同じ敷地内に住んでいても、お互いのプライバシーを確保した生活ができます。
また、賃貸併用住宅で、自宅部分も貸せるように想定しておけば、親の介護などで実家に引っ越すことになったとしても、賃貸併用住宅の全室を貸すことが可能です。
このように、賃貸併用住宅は、状況の変化に合わせて、いろいろな使い方ができる家なのです。
賃貸併用住宅のデメリット
賃貸併用住宅には、以下の3つのデメリットがあります。
一般の戸建て住宅よりも建築費用が高い
賃貸併用住宅は、自宅とアパート部分が一つの建物内に入っているため、生活のために必要な設備や建具が、居室の数だけ必要になります。
例えば、玄関ドア、風呂、キッチンなどは、普通のマイホームであれば一つしかないものです。しかし、賃貸部分を作る場合、同じ設備が件数分だけ必要になります。
また、一つの建物内で複数の他人が暮らすことになるため、防音対策が必要です。特に生活音として、玄関ドアの開け閉め、階段の上り下りの足音、エアコン室外機などは、生活リズムが違う人がいると気になるものです。
設計の段階で、音が出る場所と音が気になる場所を遠ざけた間取りになるよう工夫する必要があります。例えば、生活音が気になる場所は、寝室の近くや上下に配置しないようにします。
その上で、床下に防音素材を使う、二重床にする、壁に遮音ボードを使うなど、音の問題を極力回避できるような対策が必要です。これらの対策にかかる費用は、ひとつの建物に一家族が住む普通のマイホームでは不要なものなので、その分、費用がかかります。
以上のような理由から、賃貸併用住宅の建築費は普通のマイホームの建築費よりも高くなります。
プライバシーに配慮した設計が必要
賃貸併用住宅に住む人がお互い快適に暮らすためには、音の問題以外にもプライバシーに配慮した設計が必要です。
一つの建物に他人と住むため、共用部分とプライベート部分はしっかりと住み分けしておく必要があります。
例えば、自宅と賃貸部分のエントランスをあえて反対方向に設置する、目隠しになるようなものを作り、必要以上に目線が合わないようにするなど、生活動線を想定したきめ細やかな配慮が求められます。
個人の性格によって受け取り方は違いますが、中には同じ敷地内で自分以外の人と接触することが、精神的な負担になる方もいらっしゃるのです。
オーナーも入居者も快適に住める設計や間取りを一緒に考えてくれる、賃貸併用住宅のことを知り尽くした会社のサポートが必要になります。
賃貸部分の収益性が低いと売却しづらい
賃貸併用住宅は、決して売れないというわけではありません。
一般の不動産売買では、普通のマイホームを購入したい方が多いため、賃貸併用住宅の購入希望者の分母は小さいといえますが、収益性が高い賃貸併用住宅は人気があります。
ただし、賃貸併用住宅の中には売却しづらい物件もあります。例えば、賃貸併用住宅の本質を知らずに建てたために収益性が低い物件や中古で購入した物件などです。
賃貸併用住宅で失敗しないための注意点
賃貸併用住宅で、賃貸部分の経営に失敗しないための注意点を3つにまとめました。
自宅部分と賃貸部分の入り口の配置を工夫する
土地が道路にどのように面しているかにもよりますが、自宅と賃貸部分の入口は、可能な限りオーナーと入居者が顔を合わせない配置にします。
エントランスが近い場所にあると、例えば、何か気になることがあって、オーナーがうっかり声をかけてしまった場合、次からは、顔を合わせるたびに、お互い気まずい雰囲気になる可能性があります。
オーナーはただ気になっただけでも、入居者からすると常に監視されているような気分になり、精神的な負担になることがあるのです。
このような気兼ねを減らし、プライバシーへの配慮と、快適に暮らせるための環境づくりとして、入口の配置を工夫することをおすすめします。また、土地選びの際には、プライバシーに配慮した入口の設置が可能な土地を選ぶようにしてください。
その上で、管理を管理会社に委託すれば、入居者は誰がオーナーなのかわからないので、お互いにプライバシーが守られた状態で生活できます。
防音対策を万全にする
生活音には足音・水音・話し声・ドアの開閉音などいろいろなものがあります。特に、生活リズムや家族構成の違う人たちが一つの敷地内で暮らすと、思った以上に気になるものです。
特にコロナ禍以降、テレワークやフレックスタイム導入などで、家で仕事をするケースも増えているため、これからの賃貸住宅には、防音対策が必須となります。
賃貸併用住宅の防音対策は、設計の段階から考える必要があります。家を縦割り・横割り・複合タイプにするのか、オーナー家族は何階に住むのか、賃貸部分は何室作るのかなども含め、お互いの生活音がどのように影響するのかを想定しておく必要があります。
風呂場やキッチンなど、同じような生活音がする場所は近くに設置するなど、間取りの工夫も必要です。
防音効果のある断熱材や防音パネル、二重窓や二重床を使うなど、さまざまな方法がありますが、賃貸併用住宅独特の音の響き方などもあるので、専門性の高い会社に相談することをおすすめします。
防音性能の低い部屋は、入居者も居心地が悪く、入居者の入れ替わりが多くなる傾向があるので注意が必要です。
入居者を確保しやすい立地を選ぶ
賃貸併用住宅には、賃貸部分の家賃収入をローン返済に充てることでオーナーの返済負担を軽減できるというメリットがあります。
このメリットをしっかり得るためには、入居者を確保しやすく、さらに長期更新してもらえるような魅力的なエリアや立地を選ぶ必要があります。
入居者を確保しやすい立地とは、具体的には以下のような土地のことです。
- 駅から徒歩圏内
- 都心部に通いやすい沿線
- 近隣に買物に便利な場所がある
- 子供を遊ばせることができる施設や公園がある
上記のような条件が揃った上で、さらに賃貸併用住宅に適した土地を探す必要があります。
賃貸経営は、ほぼエリアと土地条件で勝負がついてしまうので、賃貸併用住宅のことを熟知した会社のサポートを受けながら土地探しをしてください。
賃貸併用住宅を建てる際の不動産会社の選び方
賃貸併用住宅として機能する住宅を建てるためには、不動産会社選びは重要なポイントです。
賃貸併用住宅を建てる際の不動産会社の選び方について具体的に説明します。
実績のある賃貸併用住宅の専門業者を選ぶ
賃貸併用住宅を建てる際は、賃貸併用住宅を専門に扱っている会社を選ぶことをおすすめします。
賃貸併用住宅は、普通の家とは違い、土地選びの段階から、専門的な知識が必要となります。専門性の高い会社は、賃貸併用住宅として機能するための条件を熟知しているので、土地選びの段階での失敗がありません。
賃貸経営を知り尽くしている会社を選ぶ
賃貸併用住宅の魅力は、毎月安定した家賃収入が得られることです。毎月安定した家賃を得るためには、賃貸部分の空室リスクを可能な限り抑える必要があります。そのためには賃貸経営のことを熟知している会社を選ぶことが大切です。
賃貸経営を理解していない不動産会社が賃貸併用住宅を建てると、空室の発生により期待していた家賃収入が得られない可能性があります。実際、オーナーの駐車スペースの近くに賃貸部分の寝室を配置し、「車のドアの開け閉めの音が気になる」という理由で入居者がすぐに退去してしまうなどの失敗事例は珍しくありません。
また、限られた予算の中で、ニーズのある間取りと設備を整え、さらに周辺のライバル物件にも勝てる賃貸住宅部分を作るためには、マーケティングや設計に関しても専門的な技術やノウハウが不可欠です。
賃貸経営に関する専門的なスキルとノウハウを持ち、かつ賃貸併用住宅を専門的に扱う会社は非常に少ないので慎重に選びましょう。
管理も任せられる会社を選ぶ
賃貸部分の管理は、信頼と実績のある会社に委託することをおすすめします。
不動産の管理業務には、賃貸管理と建物管理の両方があり、やるべきことが多いので、仕事や子育てをしながら対応することは困難です。
賃貸管理と建物管理には、主に以下のような業務があります。
・賃貸管理
入居者募集、入居者の審査・案内・契約、入金集金管理、振込み管理、更新管理、家賃滞納時の督促と回収、退去時の立ち合い、クレーム対応
・建物管理
共用部分の美化清掃、故障修理対応、防災管理、機器の定期点検、建物の定期点検、退去時の原状回復工事、修繕計画の作成と実行
このように、とても片手間でできるような仕事ではありません。クレーム対応一つでも、内容によっては現場に出向いて対応する必要がある場合もあります。
管理会社に委託していない場合は、入居者からオーナーに直接クレームが入り、対応に追われることになります。管理業務は不動産管理会社に委託をし、ストレスのない賃貸経営をすることをおすすめします。
賃貸併用住宅に関するよくある質問と回答
最後に、賃貸併用住宅に関するよくある質問をまとめて紹介します。
フラット35は使える？
賃貸併用住宅でもフラット35を利用できる可能性はあります。ただし、自宅部分にしか利用できないので、残りの賃貸部分は別途、事業用ローン等を申し込むことになります。そのため、賃貸併用住宅でフラット35を使うのはおすすめしません。
フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して作った住宅ローンです。35年もの長期借入ができ、全期間固定金利なので金利上昇リスクを回避できるというメリットがあります。
しかし、賃貸併用住宅の賃貸部分にはフラット35の利用ができないので、一般的な住宅ローンを利用する方がよいでしょう。
自宅部分の延べ床面積が50平米以上あり、かつ、自宅利用部分が建物の50%以上あれば、賃貸部分も含めた賃貸併用住宅の全額を、住宅ローンで借りることができます。
入居者とトラブルが起きたらどうすればいい？
賃貸併用住宅の運営管理は、管理会社に委託することが多いので、トラブルには管理会社が対応することになります。しかし、賃貸併用住宅で同じ敷地内にオーナーがいることがわかっていると、入居者はオーナーに直接クレームを持ち込む可能性があります。
オーナーは不動産管理のプロではないので、話を聞くことはできても、適切な対処ができない可能性があります。
このようなことを想定し、賃貸併用住宅経営をスタートする際には不動産管理会社に管理を一任し、さらに、オーナーが同じ敷地内に住んでいることも極力伏せておくようにすることをおすすめします。そうすることで、不動産管理会社にクレーム対応を一任できます。
賃貸管理と建物の管理は、スタート時点から不動産会社に委託することが、賃貸併用住宅経営を成功させることにつながります。
首都圏の人気のエリアに賃貸併用住宅を建てることは可能？
賃貸併用住宅であれば、横浜や大宮をはじめとした首都圏の人気のエリアにマイホームを持てる可能性が高くなります。
首都圏の人気のエリアは住宅価格が高いため、住宅ローンの支払いが心配でマイホームの購入を躊躇する方が多いようです。しかし、入居者が付きやすく更新されやすい賃貸併用住宅を購入すれば毎月安定した家賃収入を得られるため、住宅ローンの負担が大幅に軽減されます。
入居者付きが良く更新されやすい物件というのは、まさに首都圏の人気エリアで、駅から徒歩圏内という好物件のことです。
また、一般的な住宅ローンの融資枠は世帯年収の7倍程度までなのに対し、賃貸併用住宅であれば10倍程度まで融資枠が広がることもあります。融資枠が広がると、普通のマイホームを購入するよりも条件の良いエリアに賃貸併用住宅を建てることができます。
まとめ
賃貸併用住宅の概要、メリットとデメリット、賃貸併用住宅を建てる際の不動産会社の選び方などについて解説しました。
賃貸併用住宅は、毎月のローン支払いの負担を抑えてマイホームを持つことができ、ローンの支払いが完了した後は、家賃収入がそのまま自分の収入になることが魅力です。
ただし、安定した家賃収入を継続して得るためには、賃貸併用住宅を建てる技術だけではなく、賃貸経営に関する専門的なノウハウを持つ不動産会社を選ぶ必要があります。そのような会社は非常に少ないため、慎重に選ぶことをおすすめします。
「賃貸併用住宅に興味があるけれど、自分たちの収入で購入できるのか知りたい」「自分の予算内で、どのような賃貸併用住宅を建てられるのか具体的に知りたい」という方は、賃貸経営に精通し賃貸併用住宅の土地選びから管理までトータルサポートを提供している弊社にお気軽にご相談ください。
