新築アパート投資で収益を得る仕組み
新築アパート投資とは、土地と建物（アパート）を取得し運用することにより、家賃収入を得たり、一定期間保有したあとに売却して売却益を得たりする不動産投資の手法です。収益を得る仕組み自体は、中古アパート投資、マンション投資、戸建て投資などほかの不動産投資と変わりません。
ただし、投資の仕組みそのものが同じでも、建物の規模や構造、立地などの条件によって収益性や投資効果は変わってきます。そのため、不動産投資を始める目的を明確にしたうえで、自分に合った投資方法を選ぶことが重要です。
なお、先祖からの土地があり「使われていない土地を活かしたい」というケースもありますが、この場合は不動産投資ではなく「不動産活用」といいます。
アパートとマンションの違い
アパートとマンションには、法律上の定義がありません。建物の構造や階数などで区別されるのが一般的です。
たとえば、木造や軽量鉄骨造の低層の共同住宅をアパート、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造ならばマンションと呼ぶ場合、2階までの集合住宅はアパート、3階以上の場合はマンションと呼ぶ場合などです。
新築アパート投資のメリット
新築アパート投資に共通するメリットを3つ紹介します。
- 当初は修繕費の支出が少ない
- 入居者募集で有利になりやすい
- 融資を受けやすい
1. 当初は修繕費の支出が少ない
新築アパートは建物や設備が新しく、修繕費用が発生しにくい点が特長です。
新築時から当面の間は外壁や内装の劣化や給排水設備の故障や交換が少ないため修繕費を抑えられ、安定した運用が見込めます。
2. 入居者募集で有利になりやすい
新築アパートは、外観がきれいで内装・設備も新しいため競争力が高く、周辺の中古物件と比較して入居希望者から選ばれやすく、家賃を高めに設定しても入居が決まるケースもあります。
3. 融資を受けやすい
融資に関しても、新築アパートは金融機関の高い担保評価を得やすい傾向があります。築年数の古い物件に比べて建物の資産価値が高く、担保としての信頼性が高いためです。また、法定耐用年数の残存期間も長いため、中古アパートに比べ、融資期間を長く設定できます。
不動産投資会社のなかには、少ない初期費用でフルローンに近いローンを組めるケースもあります。ただし、フルローンの場合、返済負担率が高いこと、金利上昇により収支が悪化するリスクも高くなるので、事業計画をきちんと見据えながら判断することが大切です。
新築アパート投資のデメリット
新築アパート投資にはメリットがある反面、以下のようなデメリットもあります。
- 中古アパートに比べ利回りが低い
- 経年により収益性が下がる傾向にある
1. 中古アパートに比べ利回りが低い
一般的に、新築アパートは中古アパートに比べ価格が高額なため、利回りは低くなります。ただし運用期間も中古アパートに比べて長期で計画が立てられるため、安定的に賃貸経営を続けることは可能です。
2. 経年により収益性が下がる傾向にある
新築物件には、新築という条件によって市場価格や賃料が相場より高く設定される「新築プレミアム」があります。しかし、立地や物件の魅力によっては築年数の経過とともに薄れ、家賃が下がる傾向があります。
その結果、新築アパート投資を開始した当初の収益を維持するのは難しくなる場合があります。
新築アパート投資にかかる予算の例と目安
おおよその費用の目安として、一例をご紹介します。
新築アパート投資の種類
新築アパート投資を始める方法には、次の2つの方法があります。
- 土地付き新築アパートを購入
- 土地を購入してアパートを新築
それぞれの特徴や価格例を紹介します。
土地付き新築アパートを購入
あらかじめ土地に新築アパートが建っている状態の物件を購入する方法で、いわゆる「建売」の新築アパートです。ただし、建物の建築確認が取得済みの場合、建物が着工前や建築中の段階で購入するケースも含まれます。
土地付き新築アパートの価格例と利回りの例を見てみましょう。以下の千葉県の新築アパートの価格は1億1,700万円で想定の表面利回りは6.3％となっています。
土地付き新築アパートのメリットは、不動産会社が指定する部材が使用できることや、設計段階の打合せが不要な点にあります。そのため、土地を購入して一から新築アパートを建てる場合と比べて総事業費を低く抑えやすく、利回りも高くなる傾向があります。
また、完成している建物を購入した場合、購入後すぐに賃貸することができるので、早期に収益化ができます。反面、間取り・仕様はすでに決まっているため、自由度は低くなります。
融資に関しては、事業計画や担保評価にもよりますが、初心者でも比較的融資を受けやすい傾向があります。
土地を購入してアパートを新築
土地を購入してアパートを新築する方法です。メリットとしては、土地の条件に合わせた最適な設計が可能で、投資目的や入居ニーズに応じた建物を計画しやすいこと、また建築コストの内訳が明確で透明性が高いことが挙げられます。
一方、デメリットとしては、設計から施工まで多くの判断や手間がかかること、完成まで時間を要するため収益化が遅れる点があります。さらに、アパート建築に適した土地がなかなか見つからなかったり、見つかった土地がアパート建築に適しているかの判断が難しかったりすることもデメリットとして挙げられます。
融資に関しても、計画段階での審査になるため、金融機関は事業計画の妥当性を厳しくチェックします。そのため、初心者にはやや難易度が高い方法と言えます。
ここでは、単身者向け、カップル向けの新築アパートの例を見てみましょう。
新築アパート投資の予算の例（千葉県船橋市内・徒歩10分圏内を想定）
| タイプ | 単身者向け | カップル向け |
|---|---|---|
| 建物構造・階数 | 木造3階建 | 木造3階建 |
| 間取 | ワンルーム | 1LDK |
| 専有面積（1戸当たり） | 25㎡ | 45㎡ |
| 戸数 | 9戸 | 6戸 |
| 専有面積（合計） | 225㎡（約68坪） | 270㎡（約82坪） |
| 延べ面積（レンタブル比80％と仮定） | 281㎡（約85坪） | 338㎡（約102坪） |
| 建物価格（税込）※1 | 1億200万円 | 1億1,220万円 |
| 土地面積 | 165㎡（約50坪） | 247㎡（約75坪） |
| 土地価格※2 | 5,000万円 | 7,500万円 |
| 建物価格（税込）＋土地価格※3 | 1億5,200万円 | 1億8,720万円 |
| 1戸当たり平均家賃 | 8万円 | 12.5万円 |
| 家賃（年間合計） | 864万円 | 900万円 |
| 表面利回り（年間家賃÷物件価格） | 5.6％ | 4.8％ |
※1 建物坪単価：ワンルーム…坪当たり120万円、1LDK…坪当たり110万円と仮定し計算（税込）
※2 土地坪単価：坪当たり100万円と仮定し計算
※3 他に初期費用が必要
表のように、一般的に単身者向けはカップル向け・ファミリー向けと比べて建築費は割高になりますが、より多くの戸数を確保できるため、結果として利回りが高くなる傾向があります。
一方、都市部に近いほど土地代は高くなるため総事業費も増加し、利回りは低くなる傾向があります。また、建築費は経済状況や資材価格・人件費などの動向によって変動するため、当初の計画を修正せざるを得ない場合もあります。その影響を十分に考慮することが重要です。
新築アパート投資を始める準備
新築アパート投資への興味が深まったら、以下の準備を進めて、不動産投資会社に相談するのが次のステップです。
- 不動産投資の基礎知識を身につける
- アパートの物件情報を調べる
- 信頼できる不動産投資会社を見つける
1. 不動産投資の基礎知識を身につける
新築アパート投資を始める前に、まず不動産投資全体の仕組みを理解することが大切です。利回りやキャッシュフロー、融資条件などを含めて、収益構造の基礎を押さえることで、自分に合った投資計画を立てられます。
これらは新築アパート投資に限らず、不動産投資に共通する考え方です。書籍やセミナー、専門サイトを活用して、必要な知識を得ましょう。
また、学びと並行して収益目標や投資期間、将来的に相続対策を含めるかなど、投資目的を明確にしておくと、より自分に合った判断基準を持てます。
2. アパートの物件情報を調べる
不動産投資会社に相談する前に、自分でも市場を把握しておくことが大切です。不動産ポータルや投資用物件サイトを使って、同じような物件タイプの価格帯や利回りの相場を調べましょう。
あわせて、駅や周辺の利便施設からの距離、エリアの賃貸需要も確認しておくと、立地条件の感覚をつかみやすくなります。こうした情報は、不動産投資会社から提案を受けたときに、条件の妥当性を判断するうえでも役立つはずです。
3. 信頼できる不動産投資会社を見つける
信頼できる不動産投資会社を見つけるには、過去の実績や事例を確認し、実績が豊富な会社を選ぶことが大切です。
強引な勧誘を行ったりリスク説明を避けたりする会社は信頼できないため、注意が必要です。いくつかの会社を絞り込み、実際に相談して担当者の対応や説明の丁寧さを確認すると、安心して任せられる会社を見極めやすくなります。
基礎知識を身につけ、不動産投資会社に新築アパート投資の相談をしよう
新築アパート投資は、建物の構造や規模、立地条件などによって収益性が大きく変わります。まずは仕組みやメリット・デメリットを理解し、自分に合った投資方法を見極めることが大切です。
また、建築費や土地価格は時勢によって変動するため、最新の相場を踏まえてシミュレーションする必要があります。基本的な知識を身につけたうえで、信頼できる不動産投資会社に相談し、具体的なプランを立ててから新築アパート投資を始めましょう。
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