不動産投資がインフレ対策になる3つの理由
インフレが進む局面において、不動産投資が有効とされるのはなぜでしょうか。ここでは、不動産投資がインフレ対策となる主な理由を見ていきましょう。
不動産投資がインフレ対策になる3つの理由
- 実物資産で価値が下がりにくい
- インフレで家賃収入が上昇する
- ローン残高が実質目減りする
理由1. 実物資産で価値が下がりにくい
不動産は土地と建物からなる実物資産であり、物価が上昇するインフレ局面でも資産としての価値を維持しやすいのが大きな特徴です。物価の上昇に伴って不動産の価値も連動して上昇しやすく、特に都市部の土地は希少性が高いため長期的に価値が上昇しやすい傾向にあります。
国土交通省の「不動産価格指数」によると、2012年頃から不動産価格は上昇に転じており、なかでもマンション（区分所有）は大きく上昇しています。また、2008年のリーマンショック時には日経平均株価が約51％下落した一方、東京のワンルームマンションの家賃は2007年から2009年まで2％程度の下落にとどまりました。
このようなデータからも、不動産はインフレ対策だけでなく、景気後退局面においても価値が安定しやすい資産であることがわかります。
理由2. インフレで家賃収入が上昇する
インフレ局面では、物価の上昇に連動して家賃も上昇する傾向があります。そのため、所有物件からのインカムゲイン（家賃収入）の増加が期待できます。家賃は株式市場のような乱高下もなく、中長期的に安定した計画が立てられるでしょう。
また、不動産投資の収益にはインカムゲインのほか、物件の売却で得られるキャピタルゲイン（売却益）もあります。インフレ局面では、不動産としての価値も上昇するためキャピタルゲインの増加も期待できます。
理由3. ローン残高が実質目減りする
不動産投資ローンを活用している場合、インフレが進むとローン残高の実質的な価値が目減りします。レバレッジを活用した不動産投資ならではのメリットといえるでしょう。
固定金利型のローンであれば返済額は変わりませんが、インフレで物価や家賃が上がっていけば通貨価値は下がり、ローン残高の価値は目減りしていきます。
ただし、インフレ時には金利も上昇しやすい点には注意が必要です。変動金利型のローンを利用している場合、金利の上昇によって返済額が増加し、目減りのメリットが相殺されてしまうリスクもあります。ローンを組む際は、金利上昇シナリオも想定したうえでシミュレーションを行い、無理のない返済計画を立てることが重要です。
インフレ時の物件選びで注意したいポイント
インフレ対策として不動産投資を始めようとする際には、注意しておきたいポイントがあります。以下の2点は、特に注意しておきたいポイントです。
インフレ時の物件選びで注意したいポイント
- 表面利回りの高さだけで物件を選ばない
- インフレの継続を前提に無理なローンを組まない
表面利回りの高さだけで物件を選ばない
インフレ時の物件選びでは、表面利回りの高さだけを基準に物件を購入しないよう注意しましょう。
表面利回りとは、年間の家賃収入を物件購入価格で割って算出した数字で、管理費や修繕費などのコストは含まれていません。そのため、高利回りに見えても、実際に手元に残る利益は少ないケースもあります。表面利回りが高い物件には、立地が不便で入居需要が低かったり、築年数が古く修繕にかかる費用が多額になったりするといったリスクがあることも考えられます。
空室が続けば家賃収入は得られず、期待した効果も薄れてしまいます。不動産を選ぶ際には、利回りの高さよりも立地条件や賃貸需要を重視することが大切です。人口が集中する都市部の物件は入居需要が安定しており、インフレ局面での家賃上昇も期待できるでしょう。
インフレの継続を前提に無理なローンを組まない
インフレ局面では「今のうちに購入しないと価格が上がってしまう」という焦りが生じやすく、無理な借入れをしてしまうケースがあります。
インフレはいつまでも続くとは限りません。デフレへ転換した場合、家賃が下落して返済が苦しくなる可能性もあります。また、物件の資産価値も下落するため、売却しにくくなるリスクも考えられます。インフレ・デフレどちらのシナリオでも対応できるよう、さまざまな状況を想定したシミュレーションを行うことが重要です。
不動産投資ローンを活用する際は、自己資金の比率や月々の返済額を冷静に設計することが求められます。
インフレ時に不動産価値と家賃が上昇しやすい物件は？
インフレ時に不動産価値と家賃の両方が上昇しやすいのは、人口集中が続く都市部の物件です。特に東京は今後も単身者世帯の増加が見込まれており、再開発エリアや転入超過が続く地域を選べば、インフレによる資産価値の上昇と家賃収入の増加を同時に狙えるでしょう。
逆に、人口減少が進む地方の物件は空室リスクが高まりやすく、インフレ局面であっても価値や家賃が上がりにくいため、インフレ対策としての効果は限定的になってしまいます。
不動産投資の物件選びでは、利回りの高さではなく、需要の安定性と将来的な資産価値の上昇余地を基準にすると、長期的な資産形成に結びつきます。
インフレ対策になる理由を理解したうえで不動産投資を始めよう
不動産投資がインフレ対策として有効な理由には、実物資産として価値が下がりにくいこと、インフレに連動して家賃収入が上昇する傾向があること、ローン残高が実質的に目減りすることの3つが挙げられます。
ただし、インフレ対策になるからといって焦って始めてしまうと、失敗につながりやすくなります。表面利回りだけを重視した物件選びや、インフレが続くという前提での無理な借入れは、特に注意が必要です。インフレ・デフレどちらの状況にも対応できるよう、自分の投資目的を明確にしたうえで、リスクを踏まえたシミュレーションを行いながら判断しましょう。
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