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住宅は人生最大の衝動買い？
読者の方の中には既に持ち家を所有している方も多いかと思います。皆さんは今のお住まいはどのように決められましたか？おそらく多くの方は、今の物件にほれ込んで購入したというよりは、モデルルーム等に見学に行った際に、営業の方から進められて購入に至ったのではないでしょうか。また、購入するにあたり、何か月も考えた上での決断でしょうか？おそらくほとんどの方がそうではないと思います。このことからも分かるように、不動産の購入は人生最大の衝動買いと言っても過言ではありません。
また、まだ持ち家でなく、これから購入を検討される方もいらっしゃると思いますので、どのような物件を検討したらいいのかを不動産投資の観点から説明していきます。
新築物件は分譲開始時に検討してはいけない？
新築物件の場合、まずは派手な広告をうち、モデルルーム等に来ていただくように仕向けます。不動産会社としては、早く売却できれば、その分早く資金が回収できるので、この時期に特に力を入れます。不動産の特色は、同じ物が存在しないということです。他の工業製品であれば、大量生産でコストを下げることができますが、不動産だけはその理屈が通りません。このようなことから、新築物件は分譲開始時が、価格が最も高く設定されています。
不動産投資の観点から申し上げると、いかにコストを下げるかが利回りを上げるポイントになります。そのように考えると、わざわざ一番高い時期に買う必要はないということになります。分譲タイプを賃貸に出したときは、他の賃貸マンションよりも設備も充実しており、比較的高い賃料を設定することができます。この場合にいつ購入したか、いくらで購入したかは関係ありません。分譲開始時に購入した方が、貸した際に賃料が高く取れるということもないのです。分譲マンションの場合、即完売は今の時代、それほど多くはありません。不動産会社の営業の方は今買った方がいいとうことを切々と説いてくると思いますが、将来、賃貸に回す気持ちが少しでもあるならば、待った方が得策です。半年もすれば、価格改定と謳ったチラシが入ることになります。その時には分譲開始時より、１割程度は値が下がっていることが大半です。また、３年も経てば、今度は中古物件が出てきます。その時には新築分譲時より、1,000万円程度は下がっています。
不動産投資を考えていく時は、決して衝動買いをしないように気をつけたいと思います。
最上階や角部屋を選択してはいけない？
これも新築分譲時の事ですが、最上階や角部屋は人気が高く、中部屋に比べると金額が高く設定されています。不動産会社にしてみると、これらの住戸は特殊住戸と呼ばれ、他の住戸よりも利益率が高く設定されています。やはり、不動産投資の観点から考えると、できる限りコストは抑えたいものです。確かにこれら特殊住戸は住むうえでは、快適だと思います。では、借り手はそのような特殊住戸しか探さないかと言えば、決してそんなことはありません。多くの借り手は、最上階しか借りない、角部屋しか探していないということはなく、比較検討して、物件全体との兼ね合いで判断しています。
何度も申し上げますが、不動産投資の観点からですと、初期費用、コストをいかに抑えるかが不動産投資を成功させるポイントです。そう考えると、無理をして最上階、角部屋に固執することはありません。むしろ、いかに安く購入するかを考えた場合は購入してはならないという結論にすケースが多いです。 サラリーマンの方であれば、転勤等。それ以外の方は離婚や実家に戻るなど理由は様々ですが、ずっとその場所に住み続けることは、今の時代、多くないということを理解しましょう。
今は不動産投資を考えていない方も、いつ上記のような理由で住まなくなるかわかりません。ご自身が住むために購入される場合でも、いつでも貸し出せるように考えておくと、購入も失敗しないと思われます。
