REITとは不動産投資信託の略だが、今や多くの人がこの言葉を耳にしたことがあるだろう。日本のREIT市場であるJ-REIT市場も2001年の開設から17年が経ち、投資商品として一定の地位を確立したと言える。
J-REITの購入は株式の場合と殆ど同じ
まずは国内の上場REIT、J-REITについて説明していこう。J-REITの購入方法は至ってシンプルであり、基本的には株式と同じである。証券会社に口座を開き、株式同様4桁の銘柄コードを指定し、証券取引所にて売買を行う。手数料体系も株式と同様であり、NISAを使って購入できる。
2018年11月時点で、J-REIT市場には61銘柄が上場している。銘柄毎に投資口価格は異なるが、1口当たり数万円で購入できる銘柄もあり、高い銘柄では1口当たり70万円超のものもある。
各銘柄の投資口価格は、日本取引所グループのWebサイトなど見られる。また各銘柄にもWebサイトがあり、保有物件の情報などが閲覧できる。
J-REIT購入の注意点
次に、J-REITを購入する際に注意すべき点を説明しよう。
J-REITは株式と異なり、購入単位が1口単位となっている点に注意したい。国内株式は単元株数が100株へ統一されたが、J-REITはこの限りではない。
また、税制も基本的には株式同様であるが、J-REITの分配金において総合課税を選択した場合には、株式の配当金と異なり配当控除の対象とならないので注意が必要だ。
J-REIT独自の用語も押さえておきたい
J-REITは原則、株式と同じように投資を行える。ただし、REITはあくまでも不動産投資信託であり、企業の発行する株式とは種類の異なる金融商品だ。そのため、REITには独自の投資用語が存在する。代表的なものを簡単に紹介しよう。
まずは「NAV倍率」と呼ばれる指標である。NAVとはNet Asset Valueの略であり、REIT一口当たりの純資産総額を表す。投資口価格をNAVで割った指標をNAV倍率と呼び、株式のPBRに相当する指標だ。NAVに保有不動産の簿価と鑑定評価額の差に当たる含み損益を加える場合もある。
また、「FFO倍率」と呼ばれる指標もある。FFOはFunds From Operationの略で、当期純利益から不動産売却損益を除き、減価償却費を加えた値であり、本業からどれだけ現金を稼いだかを表している。投資口価格から一口当たりFFOを割った指標がFFO倍率であり、投資口価格が一口当たりFFOの何倍かを見る、REITのPERに当たる指標となる。
このように、REITは株式とは異なる金融商品であるため、独自の用語の理解も欠かせない。REITの主な収益は賃料収入であるため、分配金利回りや保有資産の種類、地域を見ることも必要だ。
米国を中心に海外でもREIT市場は整備されている
海外のREIT市場への投資は、どのようにすればいいのだろうか。
J-REIT市場は12兆円程度の市場規模となっているが、米国はその約7倍もの規模を誇り、世界のREIT市場の時価総額の6割強を占めるREIT大国である。また、欧州はもちろんのこと、シンガポールや香港などアジア圏やオーストラリアでもREIT市場は整備されている。
海外不動産を現物で購入するのはハードルが高いが、REITを活用すれば海外の不動産市場に小口で分散投資を行うことができる。
海外REITの購入はETFや投資信託で
ただし現在のところ、国内の証券会社で海外REITの個別銘柄を購入することは原則的にできない。海外の証券会社に口座を開設すれば個別銘柄の購入も可能となるが、市場と税務について相応の知識が求められるため、現実的ではないだろう。
国内において、海外REITに投資する場合は、ETFか投資信託の枠組みを用いる必要がある。
ETFの場合、東証に上場しているETFでも海外のREIT指数を対象としているものも複数ある。投資方法も国内株式を購入する場合と同様であり、この方法であれば、簡単に海外REITの値動きを資産に組み込める。またETFであれば、国内の証券会社から海外の上場ETFへ投資することもできる。どの市場へ投資するかを判断し、コストと手間を考慮した上で銘柄を選択したい。
また、投資信託でも海外REITへ投資することができる。海外REITを対象とした投資信託は非常に多くあるため、投資市場だけでなく、投資信託の仕組みやコストを比較した上で、自身の投資方針に合う商品を見つけたい。
文・MONEY TIMES編集部／MONEY TIMES
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