改めて確認すべき不動産オーナーの節税方法

JPRIMEより

2019/01/18

著者J PRIME

不動産投資をしている方はよくご存じかもしれませんが、不動産を持っていると、様々な税金がかかります。しかし、その不動産を投資用に保有しており、そこから収益を上げているのであれば、その不動産を使って、節税することも可能です。今回は、不動産オーナーの節税方法について解説します。

不動産にかかる税金とは？

（写真＝antoniodiaz /Shutterstock.com）

節税に入る前に、不動産に対し、どういう税金がかかってくるかをまずは整理しましょう。不動産の税金は、主に取引したときにかかるものと、所有することでかかるものがあります。以下、主なものをあげてみましょう。

・取引時にかかる税金
印紙税
登録免許税
不動産取得税
所得税・住民税
贈与税（贈与の場合のみ）
相続税（相続の場合のみ）

・保有時にかかる税金
所得税・住民税（事業用として保有している場合のみ）
固定資産税
都市計画税

・不動産で節税が可能なポイントとは？
上記のように、不動産には、様々な税金が発生していますが、実はそのうち節税に使えるのは、所得税・住民税のみになります。

不動産の税金には、総合課税と分離課税とがあります。総合課税とは、他の所得等と一緒にして総合的に課税すること、分離課税は、他の事業や収入にかかわらず、不動産だけを課税対象とすることです。不動産は、売却して利益が出る時は分離課税になりますが、取得時や保有時の所得税・相続税は、総合課税になります。この総合課税を使って、節税をすることが可能なのです。

一般的に、不動産にかかる所得税・住民税は、「不動産から得た収入ー不動産で使った支出」で計算できます。この収入から支出を引いた額をマイナスにすることで、給与所得やその他事業所得と合算したときに、所得額が下がり、税金が安くなります。つまり、不動産で使った支出を大きくすることで、税金を安くすることができるのです。

支出として認められるものとしては、固定資産税や修繕積立金、管理費などの費用はもちろんのこと、他にも様々な項目があります。例えば、金融機関に返済した金額のうち、金利分については、支出として認められます。また、建物の減価償却費も、支出として認められます。

さらには、不動産の勉強のために購入した書籍や、不動産を視察するのに使った交通費、不動産会社と打ち合わせのために使用したカフェやレストランの料金なども、営業経費として認められるのです。

法人と個人、ここが違う！

では、個人で不動産投資をする場合と、法人で不動産投資をする場合、どこが異なるのでしょうか。

個人の場合、青色申告と呼ばれる制度を使えば、さらに節税をすることが可能です。青色申告とは、不動産所得や山林所得がある人を対象とした申告制度で、貸借対照表や損益計算表を申告期限内に提出した場合に、最大65万円の控除を受けられたり、青色申告専従者控除といって、家族に給与を支払うことで、その所得分が控除されるなど、より幅広い控除が可能になります。

法人になると、さらに幅が広くなります。家族を役員にすることで、役員報酬という形で支出を増やすことができたり、さらに、役員の保険を会社で加入することにより、保険代を支出として計上したり、倒産防止共済の費用を経費として計上することができるのです。会社にすると、その分手間もかかりますが、控除できるものの幅は広がると言えるでしょう。