不動産の評価基準とは

土地や建物などの不動産を相続しますと、遺産全体の評価額に応じて「相続税」が課税されます。相続税を計算するためには、現金預金などと違い一度金額に換算して評価する必要があります。相続税の価格規準に採用されている値段は、土地と建物で変わってきます。

  • 土地における相続税の評価基準：路線価

国税庁が発表するもので、相続税計算のために利用している簡便法。国土交通省が年に1回定めている「公式価格」や「公示価格地価」のおよそ８０％ぐらいに計算されています。

  • 建物における相続税の評価基準：固定資産税評価額

固定資産税の計算に用いられる価格で、公示地価価格のおよそ７０％くらいと言われています。 国が定めた「固定資産評価基準」に基づき、市町村が、３年に１回決めています。また、自宅不動産の場合には、特例の減税措置がありますが、ここに今回法改正が入りましたので要注意です。


小規模宅地の特例とは

この特例は、亡くなられたご両親が住んでいた宅地は、相続人である子供たちにとっても重要な財産なので相続税負担を軽くしよう、という趣旨のものです。

実際は、

  • 居住用：240㎡まで80％評価減
  • 事業用：400㎡まで80％評価減

※相続人が相続後使用しない場合には共に200㎡まで50％評価減

となります。

簡単に言えば、２億円の評価がされる土地であっても、継続して相続人が自宅用地として使用すれば4000万円の評価にまで抑えることができるというとてもありがたい特例なのです。また、相続税には基礎控除額がありますので、相続財産がその控除額を上回らなければ課税されません。ですから、自宅以外の財産があまりない場合は、この特例の適用を受ければ課税されないケースも多くございます。

ですが、平成２２年にこの特例の一部が改正されました。改正のポイントは

  • 相続人が継続的に使用しない場合は適用できなくなる
  • 共同相続の場合にも、取得した者各々に対し適用要件を確認されるようになる

つまり、以前は父親が亡くなった場合、母親がその自宅に住めば息子も特例の恩恵を受けることができたのですが、改正後は、息子もその自宅を使用しないのなら息子の相続分の相続税に対しては軽減処置がとられません。

課税額が上昇してしまうということです。この改正からもわかるように、国は不動産を所有している人を富裕層と考え、できるだけ課税の幅を拡大してきているのです。


不動産相続は誰に相談すべきか

手続きと制度の全容は分かったと思いますが、当然不動産などの財産が多い場合は一人で相続手続きをするのは大変です。では誰に相談するのがベストなのでしょうか。

結論から言えば、相続の状況により異なってきます。

  • 事前に相続税の対策を取りたいとき・・・税理士

税理士は文字通り税理士の専門家です。相続税の納税対策や節税対策を事前に相談するには一番向いています。まずは今現在の不動産資産などを正確に調査したうえで相続税を計算し、どのような対策がベストなのかをアドバイスしてくれます。ですが、実際の相続時には、遺産分割協議などの交渉ごとは本人を代理できませんので注意が必要です。

  • 相続時に争いになった時・・・弁護士

相続人が兄弟などで複数になるときは、大抵不動産の相続分や分割方法をめぐり遺産分割協議で争いが起こります。この際、本人を代理して他の相続人と交渉できるのは弁護士ですから、とても強い味方と言えます。相続を専門に扱っている弁護士は税金の知識も豊富な場合が多いので安心して相談できます。

  • 相続人が少なく、あまりもめない場合・・・行政書士

交渉事がなく、いわゆる手続きのみのような場合は行政書士がお勧めです。書類作成のプロですから、遺産分割協議書などの作成も可能ですし、また費用も弁護士などよりも安く済みます。


不動産の適正な相続税評価のために

所得税や法人税などの申告書は、誰が計算しても原則同じ税額になります。ですが、相続税に関しては、同じ相続であっても税理士によって相続税額に大きな違いが出てきます。資産が多い場合では１０００万近い違いが出ることもありますが、けして違法ではなく、税務署からすればどちらも税法上の問題はない申告です。この違いは少しでも税金を安く抑えたい納税者からすれば、とても興味がありますよね。

税額が変わってくる主な理由としては、

  • 土地の財産の評価方法について多くの知識があるか
  • 誰がどの財産を相続すれば相続税を抑えられるか、という知識があるか
  • 相続税に関する特例の適用要件をすべて把握しているか

これらの違いにより、金額は大きく変化します。ですから、実際の相続の際には、必ず「相続経験が豊富」な税理士事務所などにご相談させれることを強くお勧め致します。


不動産と相続税対策

相続税対策において、まず今からすべきことは、「相続財産の全容を正しく把握」しておくことです。この情報を基準としてあらゆる対策を判断していきますからここが違っていると対策自体が不適切なものになってしまします。そして、関連する特例などの適用要件を確認したうえで、自宅不動産やその他の所有不動産が，それらの要件に適用するよう事前に修正しておくことが重要です。例えば更地にアパートを建てるだけでも大きな減税効果が期待できます。

また、生命保険などを使った納税資金対策も忘れずに検討しておきましょう。

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