副業禁止の企業に勤めているためオープンに副業ができない。そんな悩みを持つ会社員も多いだろう。しかし、不動産投資であれば副業禁止の会社に勤めていても行える可能性が高い。記事の前半ではその理由を解説し、さらに後半では会社員が不動産投資を行う5つのメリットを紹介していきたい。
目次
1.不動産投資とは投資用物件を購入し、そこからリターンを得る投資方法
2.会社員が自由に副業できるケースと制限されるケース
3.不動産投資が副業で認められやすい3つの理由
4.不動産投資を副業に選ぶ際の注意ポイント
5.会社員が不動産投資を行う5つのメリット
6.不動産投資で成功するには情報収集が鍵
1.不動産投資とは投資用物件を購入し、そこからリターンを得る投資方法
不動産投資は副業であるかという本題に入る前に、不動産投資の基本的なスキームをざっと確認しよう。
インカムゲインとキャピタルゲインでリターンを得る
不動産投資とは、マンションやアパートなどの投資物件を購入し、そのインカムゲイン（家賃収入）やキャピタルゲイン（売却差益）でリターンを得る投資手法だ。安定的な収入を得やすいため、老後資金をつくりたい会社員の副業として注目度が高まっている。
会社員の物件購入はローンによるものが多い
不動産投資をするためには、利益の源泉となる投資物件を購入しなければならない。投資物件の購入方法には、「キャッシュで購入する」と「ローンで購入する」の2通りがある。会社員が副業で不動産投資をするときはローン利用のケースも多い。通常の住宅ローンと比べ、金利が高く、融資額も大きくなる。しかし、これにより、手元のキャッシュをあまり使わずに利益を生み出せるメリットにつながる。
2.会社員が自由に副業できるケースと制限されるケース
会社員と副業の基本的な関係性をチェックしよう。後ほど詳しく解説するが、会社員は勤務先が副業を禁止している、していないに関わらず、「自由に副業できる」というのが原則だ。一方で、企業が社員の副業を制限できるケースもある。この枠組みはしっかり抑えたい。
社員の副業を認めている企業は約半数しかない
日本経済新聞社の2019年3〜4月の調査では、東証一部上場企業など大手企業121社のうち、副業認めている企業は約半数しかない。最近では副業を容認する企業が増えていると感じる人もいるかもしれないが、実際には認めていない企業も相当数あるのだ。それだけに、副業をはじめる前に「勤務先が副業を認めているか否か」を就業規則などで確認する必要があるだろう。
会社員は自由に副業できるというのが原則
勤務先が就業規則や雇用契約で副業を禁止している場合、会社員はそれに従う義務があるのだろうか。もっとも参考になる公的な資料は、厚生労働省が作成した「副業・兼業の促進に関するガイドライン」だ。
このガイドラインでは、「労働者が労働時間以外の時間をどのように利用するかは、基本的に労働者の自由であり」さらに「裁判例を踏まえれば、原則、副業・兼業を認める方向とすることが適当である 」と述べている。つまり、会社員は勤務先が副業を禁止していても自由に副業ができるということだ。
企業が社員の副業を制限できるケース
同時に「副業・兼業の促進に関するガイドライン」では、次のようなケースでは企業が副業を制限できると述べている。
・副業の制限が可能なケース 1……本業に支障が出る場合
一例：本業と副業を合わせた労働時間が長すぎる、副業が余暇を利用するという範囲を超えているなど。
・副業の制限が可能なケース2……企業の名誉・信用を損なう場合
一例：公序良俗に反する副業をしている、社会的にイメージの良くない副業をしているなど。
・副業の制限が可能なケース3……秘密漏洩や競業企業の利益になる場合
一例：競業の会社で副業を行い新商品情報を漏らした、大量の顧客データを持ち出して副業を行ったなど。
上記はあくまでも一例だ。企業が副業を制限できるか、副業を理由とした解雇が認められるかは個別に判断される。
3.不動産投資が副業として認められやすい3つの理由
不動産投資が副業として認められるか否かは、先ほど挙げた「副業の制限が可能なケース」に当てはまるかどうかによる。結論から言うと、勤めている会社の就業規則を確認することは前提としてあるが、不動産投資はどのケースも当てはまらないため、副業禁止の会社でも認められやすいと考えられるだろう。詳しくは次の通りだ。
不動産投資が認められやすい理由1……本業に支障が出にくい
会社員が不動産投資をしても、本業に悪影響を及ぼすような負担は発生しにくい。不動産投資を行うことで発生する具体的な業務としては、入居者管理やトラブル対応などがある。しかし、会社員が不動産投資をする場合、これらを専門の賃貸管理会社にアウトソースするのが一般的だ。それにより、オーナーは管理会社からの報告をチェックする程度のわずかな業務負担だけで済む。
不動産投資が認められやすい理由2……企業の名誉・信用を損なう可能性が低い
先ほど解説したように、「信頼性を失う副業」とは公序良俗に反するような仕事や社会的にイメージの良くない仕事を指す。不動産投資はこれにあてはまらないため、会社が禁じる理由にはならない可能性が高い。
不動産投資が認められやすい理由3……秘密漏洩や競業企業の利益になりにくい
会社員が不動産投資をしたからといって、勤務先の秘密漏洩につながる可能性は極めて低い。ただし、不動産業界の会社に勤めている人、あるいは、不動産に関わる業務を担当している人は競業企業の利益になる可能性があるため、勤務先に事前に相談・確認するのが無難だろう。
不動産投資は資産運用のひとつという考え方も
上記の3つの理由に加えて、そもそも不動産投資は、株式投資や投資信託などと同じ資産運用のひとつであるという考え方もある。一般企業で株式投資や投資信託を禁止することはない。同じように、たとえ副業禁止の会社でも不動産投資を禁じることはできないという考え方もできる。
4.不動産投資を副業に選ぶ際の注意ポイント――勤務先への確認
上述のように、不動産投資は副業にあたる可能性は低い。ただ、不動産投資を始めるにあたり、注意してほしいポイントもある。
副業禁止の企業に勤務していても、不動産投資を問題なくできる可能性が高い一方、会社員であれば勤務先のルールに沿って慎重な行動をとることも大切だ。勤務先が副業禁止だったり副業に前向きでなかったりする場合は、不動産会社と契約をする前に、相談・確認するのが賢明だろう。
「副業・兼業の促進に関するガイドライン」においても、勤めている会社と十分なコミュニケーションを取ってお互いに納得感を持って進めることが重要と助言している。
5.会社員が副業で不動産投資を行う5つのメリット
ここまでの内容で、会社員の副業として不動産投資を行っても問題ないことが、ご理解いただけただろう。ここから先は会社員が不動産投資を行なう5つのメリットを紹介したい。
メリット1……ローン審査に通りやすい
不動産投資にはいくつかのジャンルがある。その中でも初心者向けといわれるマンション投資の場合、会社員は物件購入時のローン審査に通りやすい。なぜなら、会社員は安定収入があるため、リスクの低い貸し先と見なされるからだ。とくに大企業に勤めている人、年収が高い人、勤続年数が長い人、貯金・金融資産を多く持っている人などは審査で有利と言われる。金額が大きなハードルとなる不動産投資において、この点だけでも会社員が行うメリットは大きい。
メリット2……老後資金にしやすい
ローンで投資物件を購入した場合、 毎月のローン返済額と賃料を相殺することで着実に資産形成をしていくというのが不動産投資の基本スキームだ。返済を退職予定年齢までに終わらせることで、リタイヤ後に賃料収入の大半が手元に残ることになり、これがそのまま老後資金にあてられる。売却して、大きなキャッシュを得ることも可能だ。
メリット3……本業に集中できる
投資物件を購入するまでは、物件探しや不動産会社とのやりとりなどで時間を取られるが、 購入後は手間がほとんどかからない。入居者対応や賃料の督促などを専門の管理会社にアウトソースすれば、ほったらかしに近い形で副業収入を得られる。
メリット4……所得税の節税ができる
不動産投資は、実質上の黒字またはプラスマイナスゼロの収支でも、建物の購入費用を毎年経費計上できるため赤字申告（決算）がしやすい。この赤字分と会社員の給与収入を相殺することが可能なため、結果的に所得税の節税ができることもある。とくに高所得の会社員にとって、この所得税の節約も不動産投資の魅力だろう。
メリット5……生命保険代わりにできる
投資物件をローンで購入する場合、契約者は借り入れ時に団信と呼ばれる団体信用生命保険に加入する。これは返済中に契約者が亡くなった場合、ローン残債が0円になるというものだ。資産運用と同時に生命保険の役割を果たすのも不動産投資の魅力といえる。
6.不動産投資の副業で成功するには情報収集が鍵
上述のように、不動産投資は会社員の副業に向いている。とはいえ、一口に不動産投資といっても、区分マンション、一棟マンション、アパート、戸建てなどのジャンルがある。新築・中古、地方・都心などの選択でも変わってくる。
まずは、それぞれのジャンルの特徴を抑え、自身に合う物件を選ぶことが大切だ。そのためには、資料請求、関連書籍、Web情報などを通して幅広く情報収集することがいいだろう。
文・本間貴志（副業リサーチャー、不動産ライター）／MONEY TIMES
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