90坪の土地は、まとまった広さがあるため、活用しやすい土地です。どのような土地活用であっても幅広く検討できるため、選択肢が多く、迷ってしまうかもしれません。
しかし90坪の土地であれば、マンション経営をおすすめします。
マンション経営には、多くのメリットがあり、収益性が高いことが特徴です。マンション経営をする前に確認したいことも解説しているのでぜひ参考にしてみてください。
目次
90坪でできるおすすめの土地活用とは
90坪でできるおすすめの土地活用にはどのようなものがあるのでしょうか。
賃貸経営
賃貸経営は、多くの人に選ばれている土地活用法です。
賃貸経営には、マンション経営、アパート経営、戸建て賃貸、賃貸併用住宅、駐車場経営などがあります。マンション経営に関しては、後の部分で詳しくご紹介致します。
トランクルーム経営
トランクルーム経営は、コンテナハウスを建築し、その中のスペースを貸し出す事業です。
賃貸経営に向いていない立地でも収入が見込める点がメリットです。利用者は一度預けたら、頻繁に訪れることはないので、郊外の土地でも十分土地活用できます。
また、一度契約すると長期間にわたって利用してもらえるのもメリットです。
介護施設経営
介護施設経営を行う場合には、自分が介護事業者になることもできますが、介護事業者に一棟貸しして、家賃収入を得るほうが一般的です。
一棟貸しすることで、入居状況に左右されることなく安定した収入が得られます。また土地活用で重要な立地に関しても、送迎などが多い介護施設では、駅に近い必要はありません。
太陽光発電
太陽光発電パネルを設置し、発電した電気を売って収入を得る方法です。
太陽光発電には、自分がオーナーになる自営方式と、土地を太陽光発電事業者に貸し出して、土地を貸し出した賃料を収益にする土地貸し方式の2種類があります。
周りに太陽光を遮るものがなければ、安定した収益を得られる可能性があります。
また、再生可能エネルギーの普及を目的とした固定価格買取制度により、10年から20年間は相場より高い金額で電力を売却できます。
太陽光発電は、建物が建てられない市街化調整区域の土地や、人通りが少ない土地でも有効活用できます。
収益性を求めるならマンション経営がおすすめ
土地活用を行う上で最も重視したいのが収益性です。土地活用の中でも、マンション経営は収益性が高く、多くの土地所有者から支持されています。
では、マンション経営のメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。
安定した収入を期待できる
先にも紹介しましたが、マンションはアパートや戸建てと比べて、遮音性や断熱性などの建物の性能がよいので、賃料を高く設定することができます。
また、マンションでは資産価値が大きく低下する可能性が少ないことも特徴です。
災害などによりマンションが大きく破損したり、周辺環境が劇的に変わらなければ、大きく価値が下がったりすることはありません。
さらに、マンションはデザインも豊富で、周辺建物との差別化も図りやすい点もポイントです。
これらの要素を持ったマンション経営は、家賃収入が安定し、売却する際も値下がりを抑えられます。
相続対策としても有効
土地をそのまま相続するより、土地にマンションを建築して相続したほうが相続税は少なくて済みます。
土地にマンションを建てると、土地の相続税評価額は、「貸家建付地」の評価を受けるため、評価額が下がります。建物についても、「借家権割合」による評価減が適用され、自宅として利用するより評価額が下がります。
また、マンションを建てる時に借りたローンも負の財産となるため、相続した時の資産額を引き下げてくれます。
このように、マンションを建てることで、資産の評価額を下げられるので、相続税を抑えることができるのです。
インフレに強い
経済がインフレになると、ものの値段が上昇し、お金の価値が下がります。このような状況では、お金を預金しているだけで、資産が減ってしまいます。
しかし、マンションを建築し、現金をマンションに変えることで、物価の上昇に伴い、マンションの価格も上昇し、家賃も上昇する傾向があります。
そのため、マンション経営はインフレに強いといわれています。
90坪の広さならではのメリットがある
90坪という広い土地であることによる、マンション経営のメリットもあります。
たくさんの戸数を確保できる
広い土地にマンションを建てることで、戸数を増やすことが可能です。
建物の規模を大きくすることで1戸あたりの建築費や管理費が抑えられます。
小さいマンションを建てるために少量の資材を調達する場合と、大きなマンションの建築に大量の資材を調達するのでは、全体のコストは大きなマンションの方がかかりますが、1戸当たりでは、小さいマンションよりも安くなるケースがほとんどです。
建築会社や土地活用会社によって異なりますが、30坪の土地にマンション建てるケースと、90坪にマンションを建てるケースでは、建築坪単価で5％以上の差が生まれることもあるようです。
管理費は、一般的に実際に必要となる管理費用を建物の総専有面積で割り、各部屋の専有面積をかけて算出されます。よって戸数が多いほど、一戸当たりの管理費が少なくなる傾向があります。
また、戸数が増えることで、空室リスクを分散できます。
たとえば、家賃10万円で貸し出しているケースを見てみましょう。
戸建て賃貸や区分マンションのように1世帯に1戸を貸し出す賃貸経営では、その1戸が空室になると家賃収入が0になってしまいます。しかし、1棟マンション（10戸）を経営していれば、たとえ1戸が空室になっても、損失は1割のみで、90万円の家賃収入は確保できるということになります。
狭い土地には建てられないものが90坪では建てられる
用途地域の制限はエリアによって異なります。所有する土地の建ぺい率や容積率の制限が厳しい場合はマンションを建築できない可能性もあります。
こちらは後ほど詳しく紹介しますが、たとえば、建ぺい率が50％と定められているエリアでは、その土地の半分の面積にしか建築ができません。30坪の土地であれば建物面積は15坪以内に抑える必要があり、建築計画に大きな制限がかかります。90坪であれば建ぺい率が50％でも45坪以内に収めればよいので余裕を持った建築ができるでしょう。
このように、用途地域の制限などによって、狭い土地では建てられない建物が、90坪という広い土地であれば、制限が厳しくても、建築できる可能性が高いです。
土地分割しやすいため、活用の幅が広がる
90坪という土地であれば、マンション1棟を建てることもできますし、土地を分割してそれぞれ別の土地活用を行うことも可能です。
それぞれ異なる活用をすることで、リスクを分散できます。
たとえば、賃貸経営と駐車場経営を行ったとします。駐車場経営が思いのほか収益を上げられなかったとしても、賃貸経営で補うことで赤字を防ぐことができます。
ほかにも、自宅用の戸建てと賃貸用のマンションを両方建てたり、余った土地を売却したりと、幅広い土地活用が可能です。
駐車場を確保できる
エリアによっては、駐車場付きにすることで入居者のニーズを満たせる場合があります。
賃貸経営で駐車場を確保するためには、約70〜80坪は必要といわれています。
90坪という広さがあることで、より入居者に喜ばれる賃貸経営を目指せます。
ニーズにマッチした間取りを選択できる
90坪の土地では、ある程度戸数を確保できるため、間取りの選択肢が増えます。
たとえば、ファミリー層が多いエリアでは部屋が2〜3つ以上ある間取りが好まれます。
このような場合では、独身タイプの間取りを15部屋確保できるところを、独身タイプ8部屋、ファミリータイプ３部屋などとニーズに合わせて柔軟に間取りを選択できます。
土地が狭ければ、戸数を確保するために、ファミリータイプの間取りを取り入れられないことがあります。
マンション経営をする前に確認したいこと
マンション経営をするには、たくさんの知識が必要になります。そこで、マンション経営をする前に確認したいことを紹介します。
用途地域
用途地域とは、計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13地域に分けられたエリアのことです。用途地域に沿って建築や増改築を行う必要があります。
用途地域には、住宅地のほかに、商業地や工業地もあります。
用途地域によって、周辺の環境が住宅しかないのか、商業施設が建てられて、賑やかになるのかが予想できますし、そもそも所有する土地にマンションが建てられるのかどうかが分かります。
建ぺい率と容積率
建ぺい率とは、「敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合」です。90坪の土地で、建ぺい率が60%であれば、54坪までの範囲での建物が建てられます。
一方の容積率とは、「敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する延べ床面積（建物各階の床面積の合計）の割合」です。容積率200%の土地であれば、90坪の土地に180坪の延べ床面積の建物を建てられます。
たとえば、5階建てのマンションを建てる場合、各階36坪のマンションが建てられます。
この建ぺい率と容積率は、エリアによって異なります。マンションを建築する上では非常に重要な制限となります。
周辺の状況
マンション経営には周辺環境も重要です。
駅の近くであれば、商業施設が多く、利便性が高いため、その分集客が見込め、家賃を高く設定できます。また、駅近くの物件は資産価値が下がりにくいので、売却をする際にも、値下がりしづらい傾向にあります。
駅が近くになくても、大型商業施設があったり、学校があったりと住居者のニーズにマッチした立地であれば、それだけ集客が見込めます。
また、エリアや街全体に人気があり、発展性が見込める場合にも、生活の利便性が高まるので、資産価値が低下しにくいでしょう。
マンション経営を行う前に周辺環境などの市場調査は欠かせません。
マンション経営・土地活用のプロに相談する
マンション経営をする際には、素人では判断できないことが多いため、プロに相談することをおすすめします。
プロに相談することで、さまざまな調査を行ってくれ、最適な提案をしてもらえます。自分で調査するより、正確な情報を得られます。
なお、相談するプロは実績が豊富であることが望ましいです。
実績豊富でマンション経営のノウハウがあるプロに相談することで、土地活用が成功する確率は大きく上がります。
（提供：YANUSY）
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