住宅ローンの繰り上げ返済をすべきか？ 投資にまわすべきか？

住宅ローンの繰り上げ返済は、支払い利息を減らす方法として一般的に知られている。しかし、低金利のいま、繰り上げ返済するよりも投資で高い利回りを得たほうが得策と考える人もいるだろう。果たしてどちらが得なのか？住宅ローンの繰り上げ返済と投資について詳しく比較してみよう。

住宅ローンの繰り上げ返済と投資を比較する場合の原則は？

住宅ローンの繰り上げ返済と投資のどちらが得かを考えるうえでのポイントは「住宅ローン金利」と「投資利回り」の水準である。住宅ローン金利は、契約する金融機関によって水準が異なる。メガバンクから1％以下で借りた人もいれば、ノンバンクから3～4％で借りた人もいるだろう。金融機関から借りた金利と、投資で得られると予想される利回りを比較して判断する必要があるのだ。

返済利息が少なければ繰り上げ返済をするよりも、資金を投資に回して返済利息を上回る配当利回りを得たほうが資金効率はよくなる。一方で返済金利が3～4％と高水準で利息負担が大きい場合は、繰り上げ返済して総支払利息を減らしたほうが得策といえるだろう。

ただし、金利や利回り以外にも考慮すべき点があるので、繰り上げ返済と投資双方のメリット／デメリットを比較して判断を下したほうがよい。

繰り上げ返済のメリット／デメリット

住宅ローンを繰り上げ返済すると有利といわれているが、以下のようなメリット／デメリットがあるので、家庭の経済状況などを考慮しながら判断する必要がある。

・繰り上げ返済のメリット

繰り上げ返済をするとローン残高が減るため、総支払い利息も減少する。月々の返済額が減ることにより、キャッシュフローが黒字になる可能性がより高まる。また、返済期間を短縮することも可能なので、繰り上げ返済は早く完済してローンから解放されたいという人にも向いている。

繰り上げ返済をして返済期間を短縮すると、老後の生活が楽になるというメリットもある。たとえば、35歳で35年の住宅ローンを組んだ場合、完済時の年齢は70歳である。65歳で定年退職した場合、残りの5年間は再就職でもしない限り年金や預貯金からローンを返済しなければならない。そこで期間短縮型の繰り上げ返済で5年期間を短縮すれば、ちょうど定年退職する65歳でローンを完済できることになる。

・繰り上げ返済のデメリット

利息を節約しようと思い、繰り上げ返済を無理して行うと家計を圧迫する場合がある。生活資金を繰り上げ返済に回してしまうと、急に大きな出費が発生した場合に対応できなくなるので注意が必要だ。

保険にも影響が出る。ローン契約の際に加入した団体信用生命保険（団信）は、万一契約者が死亡または高度障害者になった場合にローンの残債支払いが免除される。しかし、繰り上げ返済を行った結果返済期間が短くなると団信の保証期間も短くなってしまう。

繰り上げ返済で返済期間を短縮したケースでは、もし完済直後に亡くなった場合、繰り上げ返済していなければ残債が免除され、繰り上げ返済した分の現金が残っていたことになる。

もう1点、繰り上げ返済を実行した後は取り消しができないことにも注意が必要だ。特に手持ち資金をすべて返済に回してしまうことは得策ではない。

投資のメリット／デメリット

一方、投資を選ぶ場合は以下のようなメリット・デメリットがあるので、繰り上げ返済と比較して検討する必要がある。

・投資のメリット

投資のメリットは、住宅ローン金利を上回る配当利回りを得ることが可能なことである。日経平均採用銘柄の平均配当利回りは2.15％（2023年2月20日現在における前期基準）となっている。あくまで平均であるから、安定高配当利回り銘柄を選べば、返済している住宅ローン金利を大幅に上回る配当金収入を得ることも可能だ。

配当金の他に株主優待を実施している銘柄もあるので、楽しみながら資産を増やせるメリットもある。ただし、利用しない優待内容では意味がないので、利用した分を金額に換算でき、総合利回りの上昇に寄与する銘柄を選ぶことが望ましい。

・投資のデメリット

最大のデメリットは、いうまでもなく値下がりリスクである。住宅ローン繰り上げ返済の代わりに投資するのであるから、資産を減らすことは避けなければならない。投資を行う際は、キャピタルゲイン（値上がり益）目的で行うのではなく、インカムゲイン（配当金収入）を安定的に得ることを目的にしたほうがよい。

もう1つのデメリットは、繰り上げ返済に比べると家族の理解を得るのが難しいことだ。契約者が自由に使える個人的な預貯金がある場合は別だが、家計の預貯金を取り崩して投資する場合は、家族が心配しないように話し合って決めることが必要だ。理解を得にくい場合は、専門家の意見として資産運用アドバイザーからの運用プランなどを見せれば理解を得やすくなるだろう。

繰り上げ返済か投資か。決める前に考慮すべきこと

繰り上げ返済か投資か決めるには、把握しておくべきポイントがある。以下の5つのポイントは特に重要なので、慎重に判断して結論を出すことが大事だ。

期間短縮型と返済額軽減型の違い

繰り上げ返済の方法には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類がある。早く完済したいか、月々の返済額を減らしたいかによって選ぶべき返済方法が決まる。それぞれの特徴を考え、自分にとって有利な方法を選ぶとよい。

・期間短縮型

期間短縮型は、繰り上げ返済することにより返済期間が短縮される返済方法である。返済が早く終わるメリットはあるが、毎月の返済額が変わらないので返済負担は軽減しない。返済額軽減型に比べて利息削減効果が大きいので、一般的には期間短縮型を選ぶ利用者が多い傾向がある。生活費に余裕があるならこちらを選んだほうが有利だろう。

ただし、後述するように返済期間を短縮すると、住宅ローン控除に影響が出る場合があるので注意が必要だ。

・返済額軽減型

返済額軽減型は、繰り上げ返済することにより返済期間は同じだが、毎月の返済額が減少する返済方法である。総返済額は期間短縮型よりも多くなるが、生活に余裕がなくキャッシュフローがぎりぎり赤字という家庭であれば、毎月の返済額を減らすことによって黒字に転換できる可能性がある。

また金利が上昇する局面では、変動金利で契約している場合、返済額軽減型で繰り上げ返済することにより金利上昇分をカバーできるケースも考えられる。

住宅ローン控除への影響

住宅ローン控除への影響も考える必要がある。住宅ローン控除は、所得税の節税になる有利な制度だ。「住宅借入金等特別控除」（住宅ローン控除）とは、「個人が住宅ローン等を利用してマイホームの新築、取得又は増改築をした場合で、一定の要件を満たすときは、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除する」（国税庁見解）制度である。

2022年以降に住宅ローン控除が適用される人は年末のローン残高の0.7％を、最長13年間所得から控除することができる。ただし、既存住宅や増改築の場合、期間は10年間となる。

上記の仕組み上、住宅ローンを繰り上げ返済するとローン残高が減るため、控除される金額も減ることになる。住宅ローン控除の恩恵をフルに受けるためには、10年間（または13年間）は繰り上げ返済せず、控除期間が終了してから返済したほうが得策だ。

自身の運用能力とリスク許容度

投資資金の運用能力には経験によって個人差がある。リスクをどれくらい許容することができるかで運用すべき金融商品が違ってくる。

まず絶対に元本を減らしたくないという人は債券投資を選ぶしかない。日本の国債はほぼ元本保証に近いので有力な選択肢となる。銀行の定期預金も預金保険機構によって元金と利息が1,000万円まで保証されるので、金融機関が破綻しても保証範囲内の金額なら元本を失う心配はない。しかし、個人国債の利回りは固定金利の「固定5」（5年満期）で0.15％（税引前）である。この水準の金利しか得られないのであれば、繰り上げ返済してしまったほうが得だろう。

海外の債券は高利回りではあるが、国によってデフォルト（債務不履行）の可能性があり、為替リスクも考慮しなければならないので繰り上げ返済の代わりとしては向いていない。

リスクをある程度許容できるのであれば、高配当利回り株による株式投資が適している。配当金目的の投資なら目先の株価の動きに一喜一憂することもなく、運用成績にも大きなブレはないだろう。

もし、投資資金の運用に自信がないのであれば繰り上げ返済を選んだほうが無難だ。

住宅を売却する可能性

住宅を売却する可能性があるかないかでも対応が異なる。住宅を売却する予定がないのであれば、繰り上げ返済をして利息負担を減らしたほうが得策だろう。しかし、売却の予定があり、売却した代金でローンを完済できる場合は無理に繰り上げ返済をする必要はない。売却してもローンが残る場合は、繰り上げ返済をして残高を減らせば、売却できる時期も早まるだろう。

売却した代金でローンを返済できるかどうかは、いくらで売れるかによって変わる。可能な限り高く売るには、インターネットにある不動産売却の比較サイトで調べることが有効だ。住宅ローンが完済可能な金額で売却できる目途が立ったら売却するのもよいだろう。

投資も繰り上げ返済もしない選択肢

投資と繰り上げ返済のどちらもしないという選択肢もある。投資や繰り上げ返済に向ける資金がある場合、その資金が本当に余剰資金なのかどうかを確認する必要がある。

たとえば、直近に大きな支払いがある場合や、マイカーローンなど新たなローン契約が控えている場合は資金を温存しておいたほうがよいだろう。マイカーローンの金利のほうが住宅ローンより高ければ、繰り上げ返済せずにマイカーローンの頭金にしたほうが支払利息は少なくて済むからだ。

上記のような事情がないのに投資も繰り上げ返済もしないのは、最も効率が悪い選択肢になる。なぜなら、超低金利の普通預金や定期預金に資金を寝かせることになるからだ。

一定の資金を温存しておいたほうが安心という人は、手持ち資金の50％を繰り上げ返済に回し、残り半分は銀行に預けておくと決めておく方法もある。

収入減対策か老後資金の準備か。選択肢が明確な2つのケース

余裕資金を失業や給料の減額があった場合に備えておきたいという人や、老後資金として残しておきたいという人もいるだろう。この2つのケースは選択肢がはっきりしているのでわかりやすい。

収入減対策には繰り上げ返済よりも投資のほうが適している。住宅ローンの繰り上げ返済をすると資金が消化されてしまうので、必要なときに再び手元に戻すことができないからだ。投資であれば、保有期間中は配当金や分配金を受け取り、資金が必要になったときは利益が出ているものから現金化することができる。

一方、老後資金の準備が目的なら、前述した期間短縮型で繰り上げ返済するのが有効である。住宅ローンが完済されればローン返済の出費がなくなるので、返済していた金額をそのまま老後資金として積み立てできる。たとえば、30歳で35年ローンを組んでいる人の場合、通常は65歳で完済となるが、5年繰り上げ返済することにより60歳でローンを完済し、そこから定年退職する65歳までの期間老後資金を積立することが可能になる。

繰り上げ返済か投資か。シミュレーションで比較

それぞれメリット・デメリットがある繰り上げ返済と投資だが、どちらが得になるかを具体的にシミュレーションで比較してみよう。実行する資金はどちらも500万円としてシミュレーションする。いくつかのパターンで比較するので、判断の参考にしてほしい。

500万円で住宅ローンを繰り上げ返済した場合

はじめに住宅ローンを繰り上げ返済する場合としない場合の総返済額の差を確認しておこう。シミュレーションは以下の返済条件で行う。

【条件】
住宅ローン元金3,000万円、元利均等払い、返済期間35年、固定金利1.67％（みずほ銀行の例）、返済開始10年目の段階で500万円繰り上げ返済した場合。

返済開始10年目に500万円繰り上げ返済（返済額軽減型）した場合の、返済総額の差は下表のとおりとなる。

繰り上げ返済することにより約220万円総返済額を減らすことができる。したがって、繰り上げ返済よりも投資を選ぶには、ローン残期間25年と同じ期間運用した収益が約220万円を超える必要がある。

500万円を投資で運用した場合

次に、投資が繰り上げ返済の利息削減分を上回るパフォーマンスを上げることができるのか見てみよう。投資の運用条件は以下のとおりである。

【条件】
500万円の資金を平均配当利回り3％の株式で25年間複利運用した場合。株価や配当金の変動は考慮しない。源泉徴収は計算をわかりやすくするため、復興特別所得税相当分（0.315％）は除いて計算する。

500万円を平均配当利回り3％で運用した場合、初年度の配当金は約20％の源泉徴収分を引いて12万円（利回り2.4％）である。得た配当金を次年度の投資元本に加算して複利運用するので2年目の投資元本は512万円となる（年間配当金の小数点以下は切り捨て）。

500万円を税引き後利回り2.4％で25年間複利運用した結果が上表である。実際には端数の金額でぴったりの株数を購入できないため、正確な数字はこのとおりではないが、複利運用で配当金が増えていくイメージはつかめるだろう。

シミュレーションでは約400万円の累積配当金を得ることができるため、繰り上げ返済で節約できる利息分の約220万円を2倍弱上回る結果となった。ここからわかることは、住宅ローン金利よりも配当利回りが高いケースでは投資を選択したほうが有利ということだ。

繰り上げ返済のメリットはローン完済をもって終わるが、配当金は26年目以降も株式の保有を続ける限り増えていくことが期待できる。

高金利の住宅ローンを繰り上げ返済する場合

では、住宅ローンの金利が4.0％という高金利だった場合はどうだろうか。上記と同じ返済条件で500万円繰り上げ返済をすると下表のような計算結果となる。

約670万円の利息を節約できるので、このケースでは繰り上げ返済を選択するほうが有利といえる。契約時に年収の関係でノンバンクから高金利で借りたとしても、その後年収が上がって余裕資金ができたら、繰り上げ返済して負担を減らすことはできるのだ。

住宅ローン金利と配当利回りが同じ水準の場合

最後に住宅ローン金利と配当利回りが同じ2.4％だとしたらどちらが有利なのか確認してみよう。金利2.4％の住宅ローンを上記と同じ条件で500万円繰り上げ返済した場合は下表のような計算結果となる。

住宅ローンと配当利回りの利率が同じ水準の場合は、約340万円と約400万円で投資に軍配が上がる。もちろん配当金は業績によって減配や無配転落もあるので、業績が安定していて減配リスクが少ない優良企業に投資することが前提になる。

利率の水準が同じである場合は、それほど差が出ないのでより判断が難しくなるといえる。その場合は先に述べたリスク許容度によって選択することになるだろう。

優良企業なら増配が見込まれるため、実際はもっと格差が拡大する？

先に紹介した投資のシミュレーションは、安全を期すためかなり保守的に行っている。シミュレーションは配当金が25年間同じとして計算しているが、優良企業であればコンスタントに増配する可能性が高い。

近年は連続増配を実施する企業が増えているので、一度購入してそのまま保有していれば年々配当利回りは高くなっていく。昭和時代は安定配当を実施すれば企業として合格といわれていたが、時代は様変わりした。連続増配企業に投資すれば実際にはもっと累積配当金は多くなるので、繰り上げ返済した場合の利息減少額との差は拡大すると思われる。

さらにNISA（少額投資非課税制度）を利用すれば、限度額内で買える銘柄は配当金に対する約20％の税金が非課税となるので、組み合わせることによってより投資の優位性が高まる。

あとは投資する銘柄をどう選ぶかである。安定して配当金を得るには、主に次のようなポイントに該当する銘柄に投資するとよいだろう。

・倒産する可能性が低い日本を代表する大企業（倒産回避）
・株主還元に積極的な企業（増配期待）
・将来に渡って需要が期待できる事業内容の企業（減配回避）
・安定配当に加え株主優待を実施している企業（総合利回り重視）
・高利回りかつ運用成績が安定しているJ-REIT（安定運用）

※本記事は2023年2月20日現在の情報を基に構成しています。記事中のシミュレーションは一例であり、結果を保証するものではありません。金融情勢は常に変化しますので、参考程度にお考えください。

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