「不動産投資は本当に儲かるのだろうか」と半信半疑の人もいるのではないでしょうか。そこで、不動産投資の中でも「まとまったリターンを得やすい」といわれるアパート経営をしたときの5年間のトータルリターンについて解説します。
利回りで物件を買うのは危険。計算上の経営効率と現実は違う
一口にアパート経営といっても、築年数や立地によって利回りは変わってきます。例えば、地方の築古アパートであれば、20％超えのような高利回りも見られます。とはいえ、地方の築古アパートは空室リスクが高く、「計算上は経営効率が良いけれど、実際は家賃収入がない……」というケースもあります。
このようにアパートの利回りと実際に得られるリターンには差があります。そのため、トータルリターンを確認することが重要です。
利回り9％と5.7％のアパートに投資した場合のトータルリターン
ここでは、現実的にリターンを出しやすくかつ一定の収入があれば購入しやすいと考えられる次の条件の物件でトータルリターン（※）を割り出してみました。
※ここでいうトータルリターンとはキャッシュフロー（年間家賃収入から年間支出を差し引いた金額）のことを指します。
立地：神奈川県の人口の多いエリア
物件価格：5,000万円以下
備考：大手不動産会社の物件紹介サイトに掲載されているアパート
利回り9％のアパート：5年間のトータルリターンは680万円
物件価格4,000万円台、想定利回り9.01％のアパートに投資したときのトータルリターンは1年間で136万円、5年間で680万円になります。詳細は次の通りです。
【物件データ】
所在地：横浜市
構造：鉄骨造3階建て
築年数：31年
物件価格：4,260万円
自己資金：852万円（物件価格の2割）
ローン条件：金利2％、借入期間30年
入居率：90％
上記物件のトータルリターンの計算内容は次の通りです。
年間家賃収入383万円－年間支出247万円＝年間キャッシュフロー136万円
年間キャッシュフロー136万円×5年間＝680万円
年間支出の内訳は、ローン返済額165万円、年間経費 82万円（税金、管理費、修繕費など）です。
利回り5.7％のアパート：5年間のトータルリターンは20万円
もう1軒、別のアパートのトータルリターンも割り出してみましょう。先ほど紹介した物件よりも低利回りで、予算規模が控えめなアパートです。
物件価格2,000万円台、想定利回り5.7％のアパートに投資したときのトータルリターンは1年間で4万円、5年間で20万円になります。詳細は次の通りです。
【物件データ】
所在地：鎌倉市
構造：木造2階建て
築年数：36年
物件価格：2,480万円
自己資金496万円（物件価格の2割）
ローン条件：金利2％、借入期間30年
入居率：90％
上記物件のトータルリターンの計算内容は次の通りです。
年間家賃収入141万円－年間支出137万円＝年間キャッシュフロー4万円
年間キャッシュフロー4万円×5年間＝20万円
年間支出の内訳は、ローン返済額96万円、年間経費 41万円（税金、管理費、修繕費など）です。
持続的にトータルリターンを得やすい不動産投資とは？
ここまで見てきたように、不動産投資では儲かる物件とそうでない物件があります。当然ながら「儲かる物件」を選ぶことが成功の前提条件です。さらに、継続的に十分なキャッシュフローを得ていくためには次の3つがポイントになります。
・融資はなるべく低金利で受ける
・返済期間を長くする
・人気エリアを選ぶ（入居率を高める）
また、支出やリスクに左右されず、見込みのリターンを得やすい不動産投資として「不動産クラウドファンディング」という方法もあります。リスクが気になって物件が買えないという人は、まずはここから始めてみてもよいかもしれません。
不動産クラウドファンディングとは、1万円など手軽な金額から不動産に投資でき、約束していた期限がきたら元本とリターンを受け取れる投資商品です。投資信託と同様、運用はその道のプロがしてくれるので手間がかかりません。
不動産クラウドファンディングでどのような物件に投資できるのか気になる人は、以下よりチェックしてみてはいかがでしょうか。
不動産クラウドファンディングの比較サイト「YANUSY Funding」
※記事中のトータルリターンは一例であり、結果を保証するものではありません。すべての投資にはリスクがあります。ご自身の判断と責任に基づいて慎重に行ってください。
（提供：YANUSY）
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