「家賃収入で暮らしている人」と聞くと、どのような姿を思い浮かべるでしょうか。
平日の昼間から趣味に没頭し、好きな時に旅行に出かけ、お金の心配とは無縁の優雅な生活──。
そんな「FIRE（Financial Independence, Retire Early：経済的自立と早期リタイア）」のイメージに憧れを抱く一方で、「本当にそんなことができるのか？」「自分には夢のまた夢ではないか？」という現実的な疑問も同時に感じているはずです。
家賃収入だけで暮らすことは不可能ではありませんが、そこには相応の資金とリスク管理が必要です。
しかし、視点を少し変えれば、家賃収入はあなたの人生を劇的に変える「現実的な手段」になります。
ここで、完全なFIREに必要なリアルな金額をシミュレーションした上で、現役世代にとってより現実的かつ強力な選択肢である「ハイブリッド不労所得」という考え方を提案します。これを読めば、あなたが目指すべきゴールと、そこに至るまでの具体的な道筋が明確になるはずです。
目次
「家賃収入で暮らしている人」は2種類いる
まず、目指すべきゴールを明確にするために、「家賃収入で暮らしている人」を2つのタイプに分けて考えましょう。
① 家賃収入“だけ”で生活する「完全FIRE」達成者
一般的にイメージされるのがこちらです。完全に労働からリタイアし、生活費のすべてを家賃収入（インカムゲイン）だけで賄っている人々です。
これを実現するには、後述するように億単位の資産規模が必要になることが多く、ゼロから目指すには非常に高いハードルがあります。
② 本業＋家賃収入で生活を豊かにする「ハイブリッド不労所得」層
実は、家賃収入を得ている人の多くはこちらのタイプです。
本業の仕事を続けながら、家賃収入という「第二の給与」を得ている人々です。本業で生活基盤を安定させつつ、家賃収入でプラスアルファの余裕（趣味、旅行、投資、教育費など）を生み出しています。
現役世代のあなたにとって、最も現実的かつ目指すべき姿はこちらの「ハイブリッド型」と言えるでしょう。
【シミュレーション】家賃収入“だけ”で暮らす（FIRE）には、いくら必要？
あえて「完全FIRE（タイプ①）」を目指す場合、一体いくら必要なのかをシミュレーションしてみましょう。重要なのは、「家賃収入＝手取りではない」という点です。
ステップ1：老後資金も考慮した「月々の手取り」目標額を決める
まずは、生活費として毎月いくら「手取り」で欲しいかを決めます。 たとえば、夫婦二人でゆとりある生活を送るために「手取り月30万円（年間360万円）」が必要だと仮定しましょう。
ステップ2：手取りから「必要な家賃収入（表面）」を逆算する
不動産投資には、様々な経費とローン返済がかかります。
主な支出項目：
経費：管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料など（家賃の約20%）
ローン返済：元本＋利息（家賃の約40〜50%）
※融資比率90%、金利2.0%、返済期間35年の場合
税金：所得税、住民税（約10%）
現実的には、融資を活用した不動産投資の場合、ローン返済が最も大きな支出となります。
収支構造の内訳（家賃収入100%とした場合）：
経費：約20%
ローン返済：約40〜50%
税金：約10%
手残り（キャッシュフロー）：20〜30%程度
つまり、「手取り年間360万円」を得るためには、逆算すると年間家賃収入（売上）として約1,200万〜1,800万円が必要になります。
ステップ3：必要な「物件購入額（投下資本）」を計算する
年間1,200万〜1,800万円の家賃を生む物件はいくらするのでしょうか。物件の収益性（表面利回り4%）で計算します。
年間家賃収入1,500万円が必要な場合：
表面利回り4%の場合： 1,500万円 ÷ 4% ＝ 3.75億円
いかがでしょうか。ローン返済を考慮すると、完全FIREを実現するためには数億円規模の投資（資産）が必要という現実が見えてきます。
【補足】ローン完済後のシナリオ
ただし、これはあくまでローン返済中の試算です。 15〜20年かけてローンを完済した後は、返済負担がなくなるため、手残りは劇的に改善します。たとえばこのようなケースが考えられます。
ローン完済後の収支（手残り率70%の場合）：
年間家賃収入：600万円
経費（20%）：▲120万円
税金（10%）：▲60万円
手残り：420万円（月35万円）
この場合、必要な物件規模は以下の通りです。
手取り月30万円（年間360万円）を目指す場合：
必要な年間家賃収入：360万円 ÷ 70% ≒ 514万円
表面利回り4%の場合：514万円 ÷ 4% ≒ 1億2,850万円
つまり、完全FIREを目指すには、2つの戦略が考えられます。
短期達成型：約4億円規模の物件を保有し、ローン返済中でも月30万円の手残りを確保
長期達成型：1〜1.5億円規模の物件を取得し、15〜20年かけてローン完済後にFIRE実現
どちらにしても、完全FIREは非常に高いハードルであることが分かると思います。
「月10万円」の家賃収入で暮らす、という選択
「1億円なんて無理……」とあきらめるのは早計です。
ここで、もう一つの選択肢である「ハイブリッド不労所得（タイプ②）」に視点を戻しましょう。本業を続けながら、まずは「手取り月10万円」の家賃収入を目指すのです。
なぜ「月10万円」の不労所得が人生を変えるのか
「たった10万円？」と思うかもしれませんが、本業の給与にプラスして、毎月確実に10万円が入ってくるインパクトは絶大です。
- 年間120万円の余裕資金：年1回の豪華な海外旅行や、子供の私立進学費用も無理なく捻出できます。
- 住宅ローンの繰り上げ返済：マイホームのローンを家賃収入で相殺、あるいは早期完済が可能になります。
- 資産形成の加速：その10万円を新NISAなどで再投資に回せば、資産拡大のスピードは劇的に加速します。
月10万円の不労所得は、あなたの人生の選択肢を確実に広げてくれます。
「月10万円（手取り）」達成に必要な物件シミュレーション
「手取り月10万円（年間120万円）」に必要な投資額を見てみましょう。経費のほか、ローン返済をして、手残りが家賃収入の約30%で計算すると、年間120万円を手残りにするには、年間家賃収入（売上）として約400万〜600万円が必要となります。ここでは中間の500万円で計算してみます。
必要な物件規模
表面利回り4%の場合：500万円 ÷ 4% ＝ 約1億2,500万円
ローン返済を考慮すると、月10万円の手取りを実現するには、1億円以上の投資規模が必要という計算になります。
いきなりこの額を達成するのは難しく、実際には少しずつ経験を積みながら物件を増やすことになるでしょう。手残りが月2〜3万円の物件を3〜4戸持てば10万円になります。
家賃収入で暮らすための「現実的な始め方」3ステップ
目標が決まったら、次はいよいよ行動です。家賃収入生活への第一歩を踏み出すための3ステップを解説します。
ステップ1：知識ゼロを脱出する（セミナー・書籍）
不動産投資は、知識がなければカモにされる世界でもあります。まずは「不動産投資とは何か」「どんなリスクがあるのか」を学ぶことから始めましょう。
まずは書籍を数冊読む、あるいは初心者向けの無料セミナーに参加するなどして、基礎知識を身につけることが重要です。
ステップ2：自己資金の確認と「融資」のシミュレーション
不動産投資の最大の武器は、金融機関からの「融資（レバレッジ）」です。
現在の年収、勤続年数、自己資金の額によって、どれくらいの融資を受けられるか（＝いくらの物件を買えるか）が決まります。金融機関の仮審査などを活用し、自分の「信用力」を把握しましょう。
ステップ3：信頼できるパートナー（不動産会社）を見つける
これが最も重要なステップです。
特に「手間をかけずに」家賃収入を得たい場合、物件選びから入居者募集、管理までを一任できる信頼できる不動産会社（パートナー）選びが、成否の9割を握ります。
「売りっぱなし」ではなく、購入後の賃貸管理まで責任を持って行ってくれる会社を選びましょう。
家賃収入生活で後悔しないための5つのリスク管理
最後に、家賃収入生活を脅かす「落とし穴（リスク）」とその対策について解説します。これらを知っておくことで、失敗を未然に防ぐことができます。
リスク1：税金（経費計上・減価償却）を知らないと「手残り」がなくなる
家賃収入は、本業の給与と合算されて課税される「総合課税」です。所得が増えることで税率が上がり、思ったほど手取りが残らないケースがあります。
対策として、建物の価値減少分を経費化する「減価償却」や、その他の経費計上の知識を身につけ、賢く節税することが不可欠です。
リスク2：空室・家賃下落（インカムゲインの不安定化）
家賃収入の最大のリスクは「入居者がいないこと」です。広告の「満室想定利回り」を鵜呑みにしてはいけません。
将来にわたって賃貸需要が見込めるエリア選定（都心部など）や、入居者募集（リーシング）に強い管理会社を選ぶことが、最強のリスクヘッジとなります。
リスク3：金利上昇（キャッシュフローの悪化）
融資（変動金利）を利用している場合、将来的に金利が上昇すると返済額が増え、手取り（キャッシュフロー）が減るリスクがあります。
金利上昇を見越して余裕のある返済計画を立てる、あるいは繰り上げ返済で元本を減らすなどの対策を想定しておく必要があります。
リスク4：修繕・災害（突発的な支出）
エアコンや給湯器の故障、外壁の大規模修繕など、不動産には維持費がかかります。
得られた家賃収入をすべて使ってしまうのではなく、将来の修繕費として一部をプール（積立）しておくことが、安定経営の鉄則です。
リスク5：「管理」という手間（＝不労所得の崩壊）
最大の落とし穴は「手間」です。
「手数料がもったいないから」と自主管理を選び、クレーム対応や滞納督促に追われて本業に支障が出てしまっては、もはや「不労所得」とは言えません。
手間をかけずに安定収入を得るためには、信頼できる管理会社への委託手数料は「コスト」ではなく、自分の時間を守るための「投資」であると考えるべきです。
| リスク | 発生確率 | 影響度 | 主な対策 |
|---|---|---|---|
| 税金（手残り減少） | 高 | 中 | 減価償却活用、経費計上の最適化 |
| 空室・家賃下落 | 中 | 高 | 賃貸需要の高いエリア選定、強い管理会社選び |
| 金利上昇 | 中 | 中 | 余裕ある返済計画、繰り上げ返済の実行 |
| 修繕・災害 | 高 | 中 | 修繕費の積立、適切な保険加入 |
| 管理の手間 | 高 | 低～高 | 信頼できる管理会社への委託 |
家賃収入で暮らす「現実解」は、信頼できるパートナー選びから
家賃収入“だけ”で暮らす完全FIREは、夢のある目標ですが、高いハードルが存在します。
しかし、本業を続けながら「月10万円」の家賃収入を得る「ハイブリッド不労所得」は、現役世代のあなたにとって、非常に現実的かつ、人生の選択肢を広げる強力な武器となります。
その実現のためには、物件の収益性だけでなく、税金やリスク管理まで含めたトータルな戦略が必要です。そして何より、あなたの利益を最大化し、手間を最小化してくれる「プロのパートナー（不動産会社）」の存在が不可欠です。
まずは、あなたのライフプランに合わせた「ハイブリッド不労所得」の実現方法について、専門家と一緒にシミュレーションすることから始めてみてはいかがでしょうか？
＞＞【無料eBook】30代で知りたかった「お金」の極意 後悔しない８つのポイント
【オススメ記事】
・ポートフォリオを最適化！生命保険がいらない理由とは
・独身男性の老後の生活費は？「一生ひとり」ならお金の準備はお早めに！
・時には遊び心も！テーマ型投資について
・ポートフォリオを最適化！生命保険がいらない理由とは
・お金はありすぎてもダメ！？「限界効用の逓減」に見る幸せな億万長者の条件