オリックス銀行アパート融資実績：駅別分析シリーズ「京浜急行電鉄 南太田駅」

「不動産投資を検討しているものの、どのエリアが良いのかわからない」。そんな方も多いのではないでしょうか？

本連載では、オリックス銀行でアパートの融資取扱件数が多かった駅を取り上げ、駅周辺の特徴や人口動態、賃料相場の推移などを分析・紹介していきます。今回は、manabu不動産投資運営事務局のメンバーが現地の不動産会社にヒアリング調査も行いました。ぜひ、投資エリア選びの参考にしていただければ幸いです。

今回紹介するのは、京浜急行電鉄「南太田」駅。横浜駅や関内駅などへのアクセスも良く、家賃相場は2023年3月〜2025年9月の2年半で約10.8％上昇しています。一方で、平均賃料は約89,000円と、100,000円を超える横浜市や川崎市の平均と比べて抑えられており、一定の賃貸需要が見込めるエリアです。

京浜急行電鉄 南太田駅ってどんな街？

はじめに、南太田駅のプロフィールや街の特徴について紹介します。

京浜急行電鉄 南太田駅のプロフィール

南太田駅は神奈川県横浜市南区に位置し、京浜急行本線の各駅停車のみが停車する駅です。京浜急行本線は、東京都港区の泉岳寺駅から神奈川県横須賀市の浦賀駅までを結ぶ長い路線になっています。

南太田駅から横浜駅までは約8分（5駅）、品川駅までは約35分と、横浜市中心部や東京都心へのアクセスに優れており、通勤・通学に便利な立地です。

また、南太田駅からは横浜市営地下鉄ブルーラインの吉野町駅まで徒歩9分（約650m）、蒔田駅へも徒歩13分（約1,000m）と近く、2路線を利用できる点も特徴です。

南太田駅は高架構造で、南北双方に出口があり、駅前は歩行者空間の広場になっています。駅付近を流れる大岡川沿いには桜並木が美しく広がり、春には蒔田公園を中心に花見客で賑わうなど、四季折々の風情も感じられるエリアです。

駅前の通りにはスーパーやドラッグストア、コンビニエンスストアが点在しています。中でも、駅前にあるスーパーマーケット「フジ横浜南店」は深夜1時まで営業しており、周辺住民の生活を支えています。また、横浜駅や関内駅へは電車やバスでアクセスできるため、ルミネ・そごう・高島屋などの大型商業施設でのショッピングや、通勤・通学にも便利です。

駅の西側には横浜市内でも有数の広さを誇る「清水ヶ丘公園」があり、豊かな緑の中でジョギングや散策を楽しめる癒しの環境が整っています。公園内には大型のグラウンドや多目的広場、遊具、体育館、プール、テニスコートなどもあり、子どもから高齢者まで憩えるスポットとなっています。

駅周辺には、教育・医療など生活インフラも充実しています。徒歩圏内には南太田小学校、横浜商業高校、横浜清陵高校があるほか、内科・小児科・歯科クリニックなど医療機関も揃っています。駅前交番も徒歩数分の場所にあり、緊急時にも安心です。

このように南太田駅は、横浜駅までのアクセスの良さに加え、自然環境や生活環境、教育・医療の充実した街として、多様な世代にとって住みやすいエリアになっています。

南太田駅周辺には、中低層のアパートやマンションが点在しており、北側エリアには戸建て住宅やマンションが立ち並んでいます。単身者からファミリー、高齢世代まで幅広い層が生活しているエリアです。

また、桜木町駅周辺には日本語学校が多く、横浜市中心部よりも家賃が抑えられる南太田駅周辺には、留学生の居住も多く見られます。こうした背景から、非常に多様な居住者層が集まるエリアであることが特徴です。

南太田エリアを歩いて現地調査してみた

南太田駅は隣駅までの距離が近く、駅南側エリアは大岡川を越えてすぐに吉野町駅や蒔田駅のエリアにかかってしまうため、本コラムでは駅北側エリアを中心に取り上げます。manabu不動産投資事務局メンバーが実際に現地を歩き、不動産投資の視点から感じたことを紹介します。

※南太田エリア（南太田駅を最寄りとするエリア）：南太田1丁目／南太田2丁目／清水ヶ丘／庚台

実際にこのエリアを歩いてみると、同じ南太田エリアの中でも、北側の清水ヶ丘や庚台は地形に高低差があり、細く入り組んだ道も多く見られます。一方、駅に近い南太田1丁目・2丁目は高低差が小さく、道路幅も広いため、同じエリア内でも場所によって賃貸需要が大きく異なる可能性があります。

地形が複雑なため、駅からの徒歩分数だけでは賃貸ニーズを正確に把握しづらいエリアです。購入にあたっては、実際に現地に足を運んで確認することが非常に重要です。

また、高低差のある地形から擁壁も多く見られるため、擁壁がある場合には、崩落の危険性がないか、擁壁の所有権がどの土地に帰属するのかといった点にも十分に注意しながら、投資を検討する必要があります。

南太田駅周辺の不動産会社にヒアリングした結果

南太田駅周辺には、単身者からファミリー、高齢世代まで幅広い層が居住しているほか、22～25歳前後の外国人留学生も多く住んでいます。近隣には、「横浜国際語学院」（徒歩約9分）などの語学学校や専門学校があり、賃料が高すぎず、通学に便利な立地であることから、外国人からの需要も根強いようです。

また、入居者の国籍や文化、慣習によって、退去時の原状回復費用などが大きく異なる場合もあるため、賃貸募集にあたっては賃貸管理会社や地元の仲介会社から情報収集を行い、どの層をターゲットにするかを事前に戦略的に検討しておくことが重要です。

なお、このエリアでの木造ワンルームは競争率が高く、強気の賃料設定では入居者がなかなか決まらないケースも多いようです。賃料設定だけでなく、フリーレント期間や敷金・礼金の条件も含めて、戦略的に募集活動を行う必要があるでしょう。

一方、2LDKなどファミリー向け物件については、南区内で転居先を探すファミリー層の一定の需要があるものの、物件の供給が少ないのが実情です。

南太田エリアの人口ポートフォリオ

ここでは、南太田エリアの人口動態について、統計データをもとに紹介します

人口推移

以下は、対象エリアの人口推移を示したグラフです。2000年の人口は11,861人でしたが、2015年にかけて緩やかな減少傾向が続いていました。しかし、2020年には11,479人とやや回復し、2025年も上昇傾向にあるなど、近年は持ち直しの動きが見られます。

男女年齢別人口

以下は、2020年の国勢調査における南太田エリアの人口を、年齢別および男女別に表示したグラフです。

2020年の男女別人口を見ると、男性・女性ともに65歳以上が最も多く、男性は1,321人、女性は1,684人となっています。

全国的な傾向と同様に高齢化が進行しているものの、35〜49歳や50〜64歳といった現役世代の層も比較的厚い点が特徴です。特に男性は35〜64歳が合計で2,393人と、女性の同年代2,183人を上回っており、男性現役世代の比重が相対的に高いことがわかります。

単身世帯/家族世帯割合

以下は、2020年の国勢調査における南太田エリアにおける単身世帯・家族世帯の割合を示したグラフです。

2020年時点での総世帯数は6,082世帯で、そのうち単身世帯は3,136世帯で全体の52％、家族世帯は48％と、ほぼ拮抗しています。

横浜市全体では単身世帯が約40％、川崎市では46％であることを踏まえると、南太田エリアでは単身世帯の割合がやや高めですが、バランスの取れた構成となっている点が特徴です。したがって、単身者向けのワンルーム需要とファミリー向けの賃貸需要の両方を狙えるエリアといえるでしょう。

人口増加率

以下のグラフは、2000年を基準とした南太田エリア・横浜市・川崎市の人口増加率を示したものです。

南太田エリアは、2020年まで人口減少の傾向が続いていましたが、2015年を底に上昇に転じ、2025年の予測では100.8％と回復傾向にあります。一度落ち込んだ人口が再び増え始めていることから、生活環境やアクセスの改善が影響していると考えられます。

横浜市全体は2020年・2025年（予測）ともに110％程度で横ばいの推移となっている中、南太田は局所的に改善の兆しが見えるエリアです。川崎市のように右肩上がりでの増加でありませんが、前述の「人口推移」で見たとおり、南太田エリアの人口は2015年以降、増加に転じています。

賃料増加率（家賃相場推移）と募集期間の相関性調査

南太田駅周辺の賃貸募集事例のデータを集め、賃料や築年数、徒歩分数、物件情報サイトの掲載期間を集計し、まとめました。

成約事例ではなく、あくまでも募集事例をもとにした分析したデータですが、マーケットの動向を把握するうえでの目安として活用してください。

平均賃料相場推移（1K～1LDK）

以下は、南太田駅、横浜市、川崎市それぞれの平均賃料相場の推移です。

2023年3月時点で約80,000円だった南太田駅の平均賃料は、その後も上昇基調を維持し、2025年9月には89,000円台まで伸びました。2年半での上昇率は約10.8％で、横浜市（約11.7％）や川崎市（約10.9％）の平均賃料上昇率とほぼ同水準です。

一方、2025年9月時点の家賃水準を見ると、横浜市や川崎市が100,000円を超えているのに対し、南太田駅は約89,000円と、依然として抑えられた水準にあります。そのため、賃料負担を抑えつつ都心へのアクセスを重視する層にとって、魅力的なエリアといえるでしょう。

2024年から2025年にかけての賃料等推移

2024年から2025年にかけての変化を見ると、1㎡あたりの平均賃料は3,452円から3,655円へ、中央値は3,583円から3,743円へと上昇しています。一方、平均築年数は12年から10年へと若返り、徒歩分数は5分で変化がありません。これらの傾向から、築浅物件の増加が賃料単価の上昇に影響していることが推測されます。

また、平均募集期間は平均で53日から57日へと延びた一方、中央値は39日から36日へと短縮しています。駅近など条件の良い物件が早期に成約し、条件が劣る物件が平均を押し上げる「二極化」傾向にあるといえます。

賃料および掲載期間の変動率

2024年から2025年にかけての賃料および掲載期間の変動率を見ると、賃料は平均で5.9％、中央値で4.5％上昇しています。

募集期間については、平均が8％増加と長期化している一方で、中央値は8％減少しており、条件の良い物件が短期間で成約している様子がうかがえます。

賃料水準は堅調に上昇しつつ、条件の良い物件は比較的短期間で成約しているといえるでしょう。

投資のポイント

データから見た投資のポイント

京急線「南太田駅」は横浜駅や関内駅などへのアクセスが良好で、家賃相場は2023年3月〜2025年9月の2年半で約10.8％上昇しています。一方、平均賃料は約89,000円と、100,000円を超える横浜市や川崎市の平均と比べて抑えられており、一定の賃貸需要が見込めるエリアです。

人口推移については、以前は減少傾向にありましたが、2015年以降は増加基調に転じています。世帯構成では単身世帯と家族世帯がほぼ半々と、バランスの取れた構造です。また、現役世代から高齢者、外国人まで幅広い居住者がいることから、さまざまな賃貸需要が見込めます。

その一方で、どの層をターゲットとして賃貸経営を行うかといった戦略を立て、それに合わせた賃料や契約条件の設定を行うことが重要です。

現地調査から見た投資のポイント

実際に南太田エリアを歩いてみると、駅北側は高低差が大きく、細かな道も多く見られます。駅からの徒歩分数だけでは読み取れない物件ごとの個別事情によって、同じエリア内でも賃貸需要が大きく変わる可能性がありそうです。

特に、駅からやや離れた物件の購入を検討する場合は注意が必要です。購入から10年後、20年後にも賃貸が付くのかどうか、また売却時に買い手が付くかといった出口戦略まで見据えて検討することが求められます。

また、横浜市では市内全体で高低差のある場所が多く、南太田エリアでも擁壁が見られる物件が少なくありません。不動産投資が基本的に長期投資であることを踏まえると、大雨や地震などの自然災害のリスクへの備えも重要です。こうした観点からも、必ず現地を確認したうえで、十分に立地を吟味して購入を検討するようにしましょう。

横浜駅や関内駅へのアクセスの良さから、投資対象としての魅力はあるエリアですが、物件ごとの個別性によって賃貸需要や災害リスクは大きく変わります。十分な検証を行い、納得感を持って投資することが重要なポイントといえるでしょう。

（提供：manabu不動産投資 ）

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