不動産クラウドファンディングとは、多数の投資家から少額ずつ資金を集めて、不動産の購入や開発、運用に充てる仕組みのことです。インターネット上のプラットフォームを通じて投資できるため、従来の不動産投資に比べて少額から参加できるのが特徴です。その一方で、「儲からない」「やめとけ」といわれることもあり、デメリットやリスクをしっかりと把握しておく必要があります。
証券取引所に上場するREITは、有価証券報告書や決算短信などから事業者（運営会社）の財務内容など詳細な情報を確認した上で投資検討ができます。これに対し、不動産クラウドファンディングや不動産小口化商品では、事業者の会社名や資本金、免許番号、ファンドの利回りや優先劣後構造などは一般的に公開されるものの、十分な情報が公開されていないケースも少なくありません。少額から始めやすい反面、投資検討には慎重さが求められます。
本コラムでは、不動産クラウドファンディングの仕組みや他の不動産投資との違い、メリット・デメリット、向いている人の特徴を詳しく解説します。
不動産クラウドファンディングとは？仕組みをわかりやすく解説
不動産クラウドファンディングとは、事業者がインターネット上で複数の投資家から資金を集め、その資金で不動産の購入や運用を行い、得られた利益を投資家に分配する仕組みの投資商品です。投資家は少額から出資できるため、大きな資金がなくても不動産投資に参加できるのが特徴です。
運用期間中の物件管理や入居者対応などの業務はすべて事業者が行うため、投資家は基本的に運用状況の報告を受け取って見守るだけで完結します。また、資金を集める方法としてインターネット上のクラウドファンディング専用プラットフォームを利用する点も特徴で、近年は多くの不動産会社や金融系企業がこの分野に参入し、市場が拡大しています。
投資家と事業者との契約形態は、不動産特定共同事業法の下で「匿名組合型」と「任意組合型」の2種類が定められています。クラウドファンディングとしてより一般的な匿名組合型では投資家は運営に関与せず、事業が赤字になった場合なども出資額以上の損失は負わない有限責任です。一方で、任意組合型は、組合の運営に参加できますが無限責任となるため、組合の債務状況などによって出資額以上の負担を負う可能性もあります。そのため、不動産に詳しい投資家向けであり、商品も少なくあまり一般的ではありません。
また、不動産特定共同事業法において、事業者の事業範囲は以下のように区分されています。
| 第1号事業 | 不動産の取得・運用・売却を行う事業 |
| 第2号事業 | 契約締結の代理・媒介を行う事業 |
| 第3号事業 | SPC（特別目的会社）の委託を受けて、不動産の取得・運用・売却を行う事業 |
| 第4号事業 | SPCが当事者となる契約締結の代理・媒介を行う事業 |
第1号事業は、事業者が投資家から集めた資金で不動産を取得から運用までを行い、その収益を分配する仕組みです。第2号事業では、事業者が契約締結の代理・媒介を行い、実質的な運用は第1号事業者が担います。この場合、対象不動産は事業者の資産として扱われるため、事業者が倒産すると債権者による差し押さえが行われ、投資家の手元には出資金が戻らないリスクがあります。
一方で、第3号および第4号事業では、SPC（特別目的会社）を作ることで対象不動産はSPCの資産となり、事業者が倒産しても債権者の差し押さえ対象にはなりません。倒産隔離がされることで投資家の資産は守られやすい仕組みになっています。ただし、市場にある商品のほとんどが第1号・第2号事業であり、第3号・第4号事業によるものは非常に少ないです。
本コラムでは、不動産クラウドファンディングについて他の不動産投資との違いについて触れていきますが、様々なパターンを考慮すると複雑になり過ぎてしまうため、不動産クラウドファンディングとして市場に主に流通している「匿名組合型・第1号および第2号事業」との比較として見ていきます。
他の不動産投資（現物投資・REIT・小口化商品）との違い
ここでは、不動産クラウドファンディングを、現物の不動産を購入する「現物不動産投資」、証券取引所で取引される「不動産投資信託（REIT）」、そして「不動産小口化商品（複合販売型）」と比較し、その違いを解説します。それぞれの手法の特徴を踏まえて、クラウドファンディングの位置づけを見てみましょう。
現物不動産投資との違い
現物不動産投資とは、自分自身で投資用不動産を購入し、オーナーとして運用する投資形態です。賃貸に出せば家賃収入を得られ、売却すれば売却益を狙うこともでき、自ら所有することで得た利益はすべて自分のものになる点がメリットです。
ただし、その分、物件取得時には多額の取得資金が必要になります。ローンを組んでレバレッジを利かせる場合でも、金融機関の審査や利息負担が伴います。さらに、物件の管理・維持には手間やコスト（修繕費や固定資産税、管理手数料など）も発生します。
これに対し、不動産クラウドファンディングでは、事業者が運営を行うため投資家自身に管理の手間がかからず、少額の出資で始められる点が大きな違いです。
一方で、不動産クラウドファンディングとしてより一般的な匿名組合型においては、自分で物件を動かして大きな利益を狙うといった裁量はなく、不動産を所有する場合に得られる節税効果（例えば、減価償却による経費計上や相続時の相続税評価減など）も享受できません。
REITとの違い
REIT（不動産投資信託）は、複数の不動産に分散して間接的に投資する仕組みで、証券取引所で株式のように自由に売買されます。不動産投資の一種ではあるものの、不動産価格の変動よりも、株式市場の市況環境によって日々変動する点が最大の特徴です。より自由な売買がしやすく、短期的な値動きに左右されやすい側面がありますが、他の不動産投資と比べ流動性が高いのが特徴です。
また、REITは証券取引所に上場していることから、法的開示によって有価証券報告書や決算短信などを通じて事業者の財務内容などの情報が公開されており、透明性が高く、投資すべきかどうかの判断材料が多いのも特徴です。
一方、不動産クラウドファンディングは、特定の不動産プロジェクトに少額から直接投資でき、物件を選べる点が魅力です。一般に運用期間が定められており、途中解約や売却はできないため流動性は低くなりますが、価格変動の影響を受けにくく、安定した利回りを目指しやすい商品設計となっています。
さらに、投資家がより投資しやすいように多くの案件で事業者自身が劣後出資を行い、一定の損失は事業者が先に負担する設計となっていることから、投資家の元本毀損リスクはある程度抑えられるような仕組みとなっていることが多いです。
不動産クラウドファンディングを運営する事業者の中には上場している会社もあり、そうした会社であれば財務内容や会社の組織体制など様々な情報を参考とした上で投資判断をすることができます。しかし、非上場会社が運営を担う場合には、情報開示範囲が事業者の任意となることから十分な情報が開示されないケースも多く、REITと比べて投資すべきかの判断が非常に難しいケースもあります。
目的や投資スタイルに応じて、分散性・流動性を重視するならREIT、物件ごとの選定や中長期的な安定収益を重視するなら不動産クラウドファンディングという目的に応じた使い分けが可能です。ただし、不動産クラウドファンディングは事業者の実態がわかりづらいことが多いため、少額投資だからといって軽い気持ちで始めるのではなく、慎重な投資判断が必要です。
日本のREIT市場（J-REIT）の仕組みや将来展望については、こちらの記事で詳しく解説しています。
【関連記事】J-REIT（日本のリート）は今後どうなるのか？展望や仕組みを解説
不動産小口化商品（複合販売型）との違い
不動産小口化商品とは、一つの不動産物件の権利を複数の投資家で分割して保有する仕組みです。具体的には、信託受益権や組合持分などを小口単位で購入し、賃貸収入や売却益を持分比率に応じて受け取ります。
不動産小口化商品も不動産クラウドファンディングも、どちらも小口化商品であることは共通していますが、次のような違いがあります。
【不動産小口化商品/複合販売型】
証券会社や不動産会社が、オンラインだけでなく対面でも販売する商品。重要事項や物件概要などの説明を口頭で受けることもできる。最低投資金額は数十万～数百万円。
【不動産クラウドファンディング】
オンラインで広く販売。重要事項や物件概要などについて、自分自身で読み解く必要がある。オンライン完結型で、1万円程度から参加可能。
なお、不動産小口化商品には不動産特定共同事業ではなく、金融商品取引法に基づく商品もあり、契約形態や投資家の権利内容は商品ごとに異なる点に注意が必要です。
不動産クラウドファンディングと比べ、不動産小口化商品の方がしっかりと説明を受けることができることが多いですが、最低投資金額は大きくなる傾向にあります。
不動産小口化商品の概要やメリット・デメリットはこちらの記事で詳しく解説しています。
【関連記事】不動産小口化商品とは？クラウドファンディングとの違いやメリット・デメリットを解説
不動産クラウドファンディングのメリット
不動産クラウドファンディングには、少額から始められることや管理の手間がかからないこと、比較的高い利回り、分散投資のしやすさ、市場価格変動に振り回されにくいことなど、いくつかのメリットがあります。
以下からは、これらのメリットを掘り下げて解説します。
少額から始められる
不動産クラウドファンディングの最大のメリットは、多くのサービスで1万円程度の少額から出資できるため、まとまった資金がなくても投資を始められることです。通常、不動産を直接購入する場合（現物不動産投資）は初期費用として数百万円単位の資金が必要ですが、クラウドファンディングならそのごく一部の金額で参加できます。
そのため初めての不動産投資でも比較的始めやすいのが特徴です。
手間がかからない
不動産クラウドファンディングでは、物件の管理や入居者対応といった作業はすべて事業者が代行します。例えば、入居者からのクレーム対応や家賃の徴収、修繕の手配など、オーナー業務に伴う雑務を気にする必要はありません。
投資家はファンド情報を確認して出資した後は、定期的に運用状況の報告を受け取るだけで基本的に完結し、自分で物件対応に追われることはありません。また、投資を始める際の手続きも簡便で、多くの場合は投資家登録から案件選定、入金までほとんどインターネット上で完結できます。
比較的高い想定利回り
ファンドにもよりますが、不動産クラウドファンディングでは想定利回りが年3～7%程度に設定されている案件が多く、銀行預金や国債などと比べれば高めのリターンが期待できます。不動産市場の状況が良く、運用している物件を高値で売却できた場合には、当初の想定を上回る利益が出る可能性もあります。
また、ファンドによっては運用期間中に定期的に分配金が支払われるものもあり、継続的なインカムゲインを得られる点も魅力です。ただし、預金とは異なり元本保証ではないため、賃料の下落や空室率の悪化、予期せぬ修繕費用の発生など、利回りが高い案件ほど相応のリスクも伴います。
分散投資がしやすい
少額ずつ複数のファンドに出資することで、投資先の分散を図りやすいのも利点です。地域や物件タイプの異なる案件に資金を配分すれば、一つの物件に多額の資金を投じる現物不動産投資に比べて、リスクを分散しやすくなります。
価格変動に振り回されにくい
不動産クラウドファンディングでは、株式投資やREITのように市場で日々価格が変動しないため、運用期間中は出資額の基準価値が安定しています。ただし、途中で値下がりして含み損を抱える心配がない反面、大きな収益は期待できません。
不動産クラウドファンディングは、価格変動に左右されにくい性質上、短期的な相場の上下に一喜一憂せず、落ち着いて運用できる点は魅力です。相場を逐一チェックする必要がないため、忙しい人でも運用しやすいのが特徴です。
不動産クラウドファンディングが「やめとけ」「儲からない」と言われる理由
不動産クラウドファンディングには、ここまで紹介したようなメリットがある一方で、「やめとけ」「儲からない」といった否定的な意見があるのも事実です。これは、不動産クラウドファンディングには元本割れのリスクや流動性の低さ、税優遇なしなど、いくつかのデメリットが存在するためです。
以下からは、不動産ファンディングが否定的に評価される要因を詳しく解説します。
元本保証がなく、損失リスクがある
不動産クラウドファンディングには預貯金のような元本保証がありません。そのため、景気悪化や不動産価格の下落によって、償還時に戻ってくる金額が投資額を下回り、元本割れとなる可能性があります。また、万一事業者が倒産してしまった場合、出資した資金が戻らなくなるリスクもあります。
事業者が上場していて財務内容などの情報が開示されている場合もありますが、非上場の場合には十分な情報が公開されておらず、透明性が確保されていないこともあります。そのため、投資判断が極めて難しくなる可能性があります。プロジェクトがどれほど魅力的だとしても、事業者を信頼できない場合には基本的に投資すべきではありません。
途中解約できず流動性が低い
クラウドファンディングに出資した資金は、原則として運用期間が終了するまで引き出すことができず、契約の途中解約もできません。運用期間はファンドによって異なりますが、およそ3カ月から24カ月程度の契約が設定されています。そのため、期間中に急に資金が必要になっても現金化できず、他人に売却して換金するといったこともできません。
さらに、案件によっては予定よりも償還（元本の返済）が遅れるケースもあり、その間は資金が拘束されたままとなります。こうした流動性の低さがあるため、投資にあたっては当面使う予定のない余裕資金で行い、運用期間中に資金が必要にならないよう計画しておくことが大切です。
税制上の優遇がない
不動産クラウドファンディングでは投資家自身が物件の所有者ではないため、不動産オーナーなら受けられる税制上のメリットを享受できません。
例えば、賃貸用不動産を所有していれば減価償却費などの経費を計上できたり、相続時には現金で相続するよりも相続税評価額を下げて相続税対策ができたりしますが、不動産クラウドファンディングではこうした恩恵は受けられません。
得られた分配金は原則として雑所得に分類され、他の所得と合算し総合課税の対象になります。給与を得ている人は給与所得と合わせて累進税率が適用され、特別な控除などもない点に留意が必要です。
不動産クラウドファンディングを検討してもよい人
ここでは、不動産クラウドファンディングを検討してもよい人の特徴を紹介します。
少額から投資を始めてみたい人
不動産クラウドファンディングは、まずは少額から投資にチャレンジしてみたい人には検討する余地があります。少額からスタートすればリスクを抑えつつ投資ができるため、投資初心者でも取り組みやすいといえるでしょう。
しかしながら、すでに述べた通り、不動産クラウドファンディングについては、事業者の情報が十分に開示されていないケースも多いことから、少額だからといって軽い気持ちで始めるのではなく、投資検討にあたっては慎重な判断が必要です。
少額資金で始められる不動産投資の種類ついては、こちらの記事でも詳しく紹介しています。
【関連記事】少額から始められる不動産投資4選
大きなリターンより安定収入を狙いたい人
不動産クラウドファンディングは、レバレッジをかけた投資のような大きな利益を狙うよりも、堅実に資産を増やしたい人に好まれる投資手法です。特に「借金をしてまで勝負はしたくないが、預金だけでは物足りない」と感じる人にとっては、選択肢の一つとなるでしょう。
ただし、元本保証はなく、事業者の破綻などにより出資金が戻らないリスクもあります。事業者が非上場であることも多く、会社の財務内容などの情報が公開されていないケースも多々あります。少額から投資できるとはいえ、リスクの見極めは意外と難しく、決して初心者向きとは言い切れない部分もあります。
また、不動産投資への入り口として不動産クラウドファンディングを始めるという話はよくありますが、一般的にほとんどの不動産クラウドファンディングが匿名組合型であり、投資家は不動産の運営に関与することができません。そのため、少しリスクを取って預金よりは高いリターンを得たいという人に好まれやすい傾向がある一方で、不動産投資を知るという意味では運営に関与できない分、十分な投資体験が得られない可能性があります。
そうしたことも踏まえ、自分自身の投資目的にあった投資商品を検討していく必要があります。
（提供：manabu不動産投資 ）
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