終戦直後、1947年の日本人の平均寿命を御存知だろうか。男性約50歳、女性約54歳でしかなかった。2015年7月30日に厚生労働省から発表された2014年の簡易生命表によると、男性約80歳、女性約87歳なので、67年経って約30歳伸びたことになる。つまり60歳定年だとすると、定年後の人生が、全体の4分の1を占めていることになる。
その定年後の主な収入となっている公的年金は、勤続40年の平均的な厚生年金の場合、月額収入は約22.1万円となる。一方、支出に関しては、生命保険文化センターの「平成25年度生活保障に関する調査」によると、最低日常生活費（月額）が22.0万円、ゆとりある老後生活費（同）が35.4万円となっている。
もし、ゆとりある老後生活を送ることを希望した場合、22.0万円－35.4万円＝▲13.4万円をどのようにして補てんするかを考える必要がある。この差額＝自分年金を貯めるひとつの方法が、不動産投資だ。
不動産投資は「頭金0円」ではじめられる
不動産投資と他の金融商品との決定的な違いは、前者が金融機関からの借り入れを利用して、自己資金より大きな投資ができることだ。後者の一般的な金融商品とされる株式や債券を購入する場合、あくまで手持ちの資金で投資することになるのとは大きく違っている。
ＦＸや先物などの取引を経験した人は、レバレッジという言葉を聞いたことがあるのではないだろうか。同じように不動産投資物件を購入する際に金融機関からの借り入れができれば、手持ち資金以上の物件を投資対象とすることができるのだ。
したがって、不動産投資の一番の鍵は、金融機関から融資を受けることができるかどうかという点になる。
金融機関の融資審査で担当者が一番に考えることは、借主がきちんと約束通り返済してくれるかどうかだ。このため、まず借主の属性（勤務先とその規模、収益性、安定性、年収、他に借り入れがあるかどうか等）と、投資する物件からの収益性の2つが金融機関の審査のポイントとなる。
不動産投資において、サラリーマンは属性の点では大変有利だ。その有利な点を上手に使うことで、不動産投資へのハードルが低くなる。
では、本当に頭金0円で不動産投資が始められるのだろうか。
「いや、そんな条件で金融機関が融資してくれる人は、よほどの大企業勤務か、収入の高い人でしょ」と考える人が多いと思うが、実際にはごく平均的な年収の人でも、頭金0円で融資が下りるケースがあるのだ。
金融機関からすると、不動産賃貸業も融資対象の業態のひとつだ。もしあなたが不動産投資を開始すれば、金融機関から不動産賃貸業の経営者とみられることになる。物件の収支表、損益計算書を準備するのは当然のこととして、物件所有時に改装する古い部分、空室リスクの抑え方、空室時の広告宣伝の仕方などの経営的視点を金融機関の審査担当者に伝えることで、融資が格段に通りやすくなる。
さらに、金融機関の決算期も考慮に入れておくとよい。3月と9月が決算期なので、その2－3ヶ月前から申し込みを入れておくと、通常の時期より審査に通りやすいといわれている。
不動産投資で失敗する確率を下げるには？
では、実際に頭金0円でリスクを減らし、不動産投資を始める場合、どのような物件に投資をすればよいのだろうか。
不動産投資の最大の問題は、空室リスクだ。物件を所有していても、賃貸人が入らなければ家賃収入が0で、借入金の返済や税金など支出だけが発生する。これを避けるために、賃貸需要が高い地域の物件を購入することが大切なのは分かってもらえると思う。
少子高齢化が進む日本の中で、唯一、人口が増えている地域が東京圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）だ。さらに、賃貸需要が高い物件は、都心に近く、家賃が10万円以下のワンルームマンションなのだ。
2015年3月25日に発表された「東京都世帯数の予測」では、都内の世帯数は2030年まで増え続けるとしている。これは、高齢化で配偶者との死別による一人暮らしが増え、結婚に踏み切らない層も多くなるとみているためで、単独世帯は2035年までに全体の半数近くになると予測している。
したがって、不動産投資をするに当たっては、単独世帯を対象とした物件を丹念に探していけば、失敗する可能性が低くなるといえる。
都心のワンルームマンションを数多く取り扱っているSRコーポレーションには、立地、価格帯など賃貸需要の高い物件が多い。それだけでなく、社内で一定の基準を設け、立地、設備、賃料、物件価格など、投資家が低いリスクで購入できる物件を用意している。ケースにもよるが、頭金0円で購入できる物件に出会うことができるかもしれない。
自分年金作りは、早ければ早い方がよい。特に20代から始めると、かなり楽に準備ができる。最近のマイナス金利政策により、不動産投資物件に対する貸出金利が低下する可能性もある。
超低金利時代の今、ミドルリスクミドルリターンが期待できる都心の中古ワンルームマンション投資で、自分年金の形成を考えてはいかがだろうか。
