安定的に家賃収入を得られる一方で、予想外の出費も……!?

喜びを感じた矢先問題発生!?

2016/10/30

著者ZUU online編集部

女性の資産運用を提案するファイナンシャル・プランナー（FP）の高山一恵さんが、実体験をもとに不動産投資についてつづる連載の第5話です。「マニアック物件」を購入した高山さんは不労所得を得る喜びを感じていた矢先、問題が……!!

物件を購入して一番の心配事は「入居者が決まるかどうか」

無事に契約が終わり、私は晴れて物件オーナーになりました。

ローン契約をすると、ずっしりとローンの重みを感じるという人も多いようですが、私の場合、ローンの金額がそんなに大きくなかったこともあり、あまり気になりませんでした。むしろ、ちゃんと入居者がつくかどうかの方が心配でした。

入居者を見つけるために頑張ったこと

以前のコラムにも書きましたが、男性に比べて女性の方がキレイに長く部屋を使ってくれると思っていたので、「女性に部屋を借りてほしいな〜」と思っていました。ですから、物件をリフォームする際、白を基調とした清潔感のあるシンプルな内装にし、収納できるスペースも増やして女性ウケするようにしました。

物件探しは不動産コンサルタントの方におまかせしたのと同じように、入居者募集も専門家におまかせしました。管理会社は、物件を紹介してくれた不動産コンサルタントの方を通じて賃貸付けの得意な管理会社を紹介してもらいました。空室になった際に、管理会社によっては、1カ月もせずに次の入居者を決めてくれるところもあれば、数カ月〜半年経ってもまだ次の入居者が決まらない場合もあるようです。

私の場合、幸いなことに入居者の募集をしてすぐに、会社員の女性から申し込みがありました。管理会社から申込者のプロフィールが送られてくるのですが、清潔にお部屋を使ってくれそうなイメージだったので（笑）、若干の家賃交渉をされましたが、この女性に借りていただくことにしました。

︎オーナーになって1年後、不労所得を実感！

無事に入居者も見つかり、私のオーナー人生がスタートしたワケですが、不動産投資をした前と後で何か変わったかというと、日常的には特に大きく変わったことはありません。基本的に購入した物件の管理は管理会社にお任せしているので、購入後は特にやることがないのです（笑）。

普段は不動産投資をやっていることすら忘れてしまっています。「不動産投資をやっているんだ！」と意識するのは、家賃が振り込まれたタイミングで通帳記帳をするときぐらいかもしれません。

購入した物件は利回りが高いということもあり、毎月のローンの返済額よりも毎月の家賃の方が結構上回っているので、その分の差額が毎月確実に資産として積み上がっていきました。

不動産投資とその他の投資との大きな違い

私は、不動産投資の他に株式投資やFXもやっていますが、株式やFXは常に価格が変動し、利益を得られるか得られないかは時の運です。自分が予測した値動きと大きく違った場合には、瞬時に大きな損失を被ることになります。

一方、不動産投資は、入居者がきちんと家賃さえ払ってくれれば毎月安定的に利益を手にすることができます。不動産投資をスタートして1年ぐらい経った頃、この積み上がった資産がまとまった金額になっているのを見て「不労所得」を実感しました。不労所得を得る手段としては不動産投資は本当におすすめです。

︎ただし築古物件は修繕費に要注意！

幸い空室になることもなく、安定して家賃収入が入ってくる状態が続いていて、特に不自由を感じることはなかったのですが、世の中そんなに良い話しばかりではありません。

あるとき、管理会社から建物の修繕に関する通知がきました。築年数40年の物件だったので、給排水管やら設備やらが老朽化しており、その修繕をしたいとのこと。

基本的に修繕積立金は各オーナーが積み立てる修繕積立金でまかなわれますが、これまで積み立ててきた修繕積立金だけではまかなえず、1室あたり40万円程度徴収したいとのことでした。もちろん、物件を購入する段階で修繕積立金についても確認し、それなりの金額が貯まっていたので、修繕等が発生しても自己負担はそんなにしなくてもすむだろうと思っていたのですが……

しかし、書類に目を通してみると、さすがに修繕をしないと日常生活に支障をきたすレベル。購入前に小規模な修繕は行っていたようですが、大規模な修繕はここ数年やっていなかったようだったので、仕方ない部分もありますが、これは予想外の出費でした。

築古物件を購入する場合には、修繕費用についてどれくらいかかるのか、事前にもっと考えておくべきだったと反省しました。