1000人の“貴重な失敗事例”から不動産投資を学ぶ

不動産投資には「購入・管理(保有)・売却」の3つのステージが存在し、ステージ毎に立ちはだかる壁を乗り越えて行かなければなりません。なので、先輩投資家が体験した失敗事例を読み、発生頻度を確認してトラブルに備えることや、解説を読んでその乗り越え方を学ぶことは、あなたの不動産投資の助けになるはずです。

最初は難易度が高く感じるかもしれませんが、経験を積みながら読み返すことで、きっとあなたの成功を助けます。資産規模が40億円を超える「ふどうさんぽ」のスタッフメンバー10数名の成功の秘訣がここに詰まっています。

以下、簡単にみてみましょう。

購入の壁

購入時に「物件選択の壁」と「融資付けの壁」があることは不動産投資の基本です。

物件選択では、いかに割安な物件を見つけるかが鍵なので、きちんと数字で判断する必要があります。例えば高額な区分マンションは、少し計算すれば本当は儲かりにくいことがすぐわかるのですが、ろくに計算せずに購入して後悔する人が後をたちません。

また、現金購入でない場合は融資付けが次の壁となります。金融機関にいかに融資してもらえるか、どうすれば貸してもらえる人になるか……など、戦略を練る必要があります。

この2つの壁はもちろん重要なのですが、実はその前に「 いかに信頼できる仲介業者と巡り会えるか 」という大事な壁があります。不動産投資は、 信頼できる仲介業者から自分に合った物件を紹介してもらうことが肝要 です。言い換えれば、信頼できない業者を見抜いて除外する、これだけで購入時のリスクはぐんと減少します。

管理の壁

購入後の保有時には「管理の壁」として、大きく３つあります。

• 空室の壁。いかに満室にするか。
• 滞納の壁。いかに家賃を回収するか。
• 保守の壁。いかに物件価値を維持するか。

これら3つの壁の対策ですが、自主管理しないのであれば管理会社がカギを握ることになります。よって、 購入後の賃貸事業の成否は管理会社選びにある といっても過言ではありません。残念な管理会社を選択すると、たちまち管理の苦労に襲われます。

本書でも月額の合計家賃65万円に対し、滞納が48万円にもなった事例などが掲載されています。成功のためには慎重に管理会社を選ぶ必要があるのです。

売却の壁

不動産投資の収益は、キャピタルゲイン(売却益)＋インカムゲイン(家賃収入)で表されます。ところが不動産投資において、購入後に売却するケースが少ないこともあってか、この点に関連した記述のある書籍はあまりありません。

仮に売却しないとしても、保有物件の価値が半減すれば、8％の利回りを想定していたものが実際には3％になっていることもあるのです。このことからも、絶えず物件価値を把握しておく必要があるのです。

本書では、売却経験のある先輩投資家の数多くの経験が記載されています。売却はそう何度も経験できないだけに、これだけのノウハウはとても貴重なものです。事例によって、売却の時期と売却ルートがいかに重要かが分かりますので、既に物件を保有している方にも、ぜひ読んでほしい部分です。

本書の巻末には、累計50万部を突破した『 お金が貯まるのは、どっち!? 』(アスコム刊)の著者、菅井敏之さんへのロングインタビューも収録されています。ここで語られる菅井さんの「失敗事例」にもヒントがぎっしり詰まっています。こんな成功投資家も失敗してきたことを知れば、きっと心強く思えるはずです。(提供: 日本実業出版社 )

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