(本記事は、藤山大二郎氏の著書『20代で億を稼ぐ!～自己資金ゼロの私が、1年半で年収2億を達成した不動産投資戦略～』ぱる出版、2018年3月1日刊の中から一部を抜粋・編集しています)
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短期で拡大するならば、必ず○○を組み込みなさい！
１棟目購入など不動産投資のスタートにあたり、最初に自己資金がないこと自体はそこまで問題はありませんが、3億円～4億円規模まで拡大しようとすると、購入時の諸経費だけでも、約2000万円はかかります。購入していくなかで、全物件をオーバーローンで買い増しをしていくのは現実的ではありません。
ましてや昨今はアパートローンの引き締め傾向にもあり、去年までフルローンをばんばん出していた銀行も今では、頭金1割～2割と言われるのも当たり前となってきています。
そのため、今後短期で目標となる３億～４億円規模まで拡大していこうと思うと、諸経費や頭金に当てられるような自己資金をつくっていかないと買い進めるスピードが止まってしまうわけです。
では、どうやって自己資金を調達すればいいのか。
私は、必ず「売却益を狙える物件」を組み込むようにオススメしています。私の物件の1棟目は2200万円で購入しました。ただ、その後拡大がうまくいかなくなった6ヶ月後に売却活動をしたところ、4000万円弱で売却することができたのです。今考えると完全なビギナーズラックですが、割安に買うことにこだわって買ったからこそ、多額の売却益を手にできたのは確かです。
そして、このとき得たお金を持って、法人での新規融資を泥臭く開拓しに行きました。このお金がなかったら、短期では規模拡大ができなかったでしょう。1～2棟買った段階で、手元の資金は完全になくなっていましたので、そこから2～3年待たないと自己資金が貯まらず買い増しはできなかったはずです。
何が言いたいのかというと、「短期で拡大しようとするならば、必ず売却益を狙える物件を組み込みなさい」ということ、そして売却をまぜて、自己資本を高め、結果的に短期で規模拡大を狙っていきましょう、ということです。
もちろん、不動産投資を始めようと思っている方の大半は、長期での投資（インカムゲイン）目的でしょう。
しかし、「長期でインカムゲインを得る仕組み」を「短い期間で構築する」ためには、どうしても手元資金が必要になります。そうなると、やはり売却益が狙える物件をポートフォリオに組み込むのが一番なのです。
とはいえ、現在のように高騰している中古市場で物件を買って、すぐに2000万円～3000万円の転売益を狙うのは至難の技です。よほど経験のあるベテラン不動産投資家でないと難しいと思います。
ではどうすればいいのか。
大切なのは、ゆがみをとって売却益を狙える投資法を組み込むということ。これが最も再現性が高いといえます。
自己資金がもともと少ない会社員の方は、拡大途中で1000万円～2000万円レベルの自己資金を得ることができれば、私のように一気に融資を開拓できるようになり、最短距離で月間キャシュフロー100万円を達成できるのです。
銀行は、共同担保に入れる場合を除き、保有している不動産の含み益に対してあまり高い評価はしてくれません。たとえば、7000万円で売れる相場の物件を持っていたとします。
このとき、残債が5000万円だとしても、含み益の2000万円は自己資本として評価をしてくれないのです。
しかし、7000万円で実際に売却し、2000万円を得ることができれば、自己資本として計上されますので、法人のバランスシートにも自己資本比率が高まり、銀行からの評価が上がるわけです。評価が上がれば事業性融資を組めたり、プロパーローンを組めるようになったり、次のフェーズに進むことができます。
自己資金2000万円～3000万円となれば、大手地銀などの銀行も土台にのってきますし、各種銀行や信金などの開拓難易度も下がって来ます。融資に優位な状態になれば、競合が少ない市場を安定して狙っていけるのもまた旨味です。
繰り返しになりますが、月間キャシュフロー100万円の近道かつ王道は「売却益が狙える物件を組み込み、自己資金を数千万円単位で増やし、法人でプロパーローンを開拓していく」ことです。これこそが、最も再現性が高く、スピードが速い投資法なのです。
藤山大二郎(ふじやま・だいじろう)
株式会社NSアセットマネジメント代表取締役 家賃収入は4000万を超える。2015年独立。現在、6社の会社経営に携わり複数事業の収入も含め年間2億以上の収入を稼ぐ。「誤った不動産投資をさせない」をモットーに、株式会社NSアセットマネジメントを設立。
