(本記事は、藤山大二郎氏の著書『20代で億を稼ぐ!～自己資金ゼロの私が、1年半で年収2億を達成した不動産投資戦略～』ぱる出版、2018年3月1日刊の中から一部を抜粋・編集しています)
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・(1) 20代で億を稼ぐ投資家が明かす「不動産投資」3つのメリット
・(2)「会社を辞めたい」という人は成功しない――年間2億以上稼ぐ事業家の成功のポイント
・(3)「少ない自己資金で投資できる」「強制退場しない」不動産投資5つの特性
・(4) 不動産投資の物件選び「月間100万円」の近道かつ王道は？
・(5) 空室リスクは怖くない？家賃収入4000万超えの投資家が教える満室経営のコツ
不動産投資の5つの特性
ほかの副業にはない不動産投資の5つの特性について簡単に解説していきましょう。
1つ目は、値動きが他の投資に比較して緩やかということです。
株式投資やFXと比べて、価値が急落して1日でゼロになることはありません。株式投資ならストップ安が連日続くと、株価が1週間で10分の1になることもよくある話です。
つまり、ボラリティが大きい(価格変動が激しい)のです。
最近流行りの仮想通貨はさらに顕著で、数時間で何分の1まで減ることもあります(その逆で、数時間で数倍になることもあるわけですが)。
2つ目は、少ない自己資金で投資ができることです。
不動産投資は銀行からお金を借りる(レバレッジを利かせる)ことで規模拡大ができます。
これもほかの副業にはない大きなメリットです。
3つ目は、「追証」がかからないことです。
追証とは、追加証拠金の略で、株などの信用取引では自己資金分がマイナスになると、自動的に決済されて損失確定になってしまいます。
たとえば、自己資金を30万円、信用取引で70万円、合計100万円分の株を購入したとします。もし株価が下がって自己資金の30万円分マイナスになってしまうと、残りは70万円になります。すると、追加のお金(追加証拠金)を入れない限り、その段階で強制退場させられてしまうのです。
一方、不動産の場合、レバレッジをかけたとしても追加証拠金を取られることはありません。
たとえば、1億円の不動産を買った後、市況が激変して価値が5000万円まで下がったとします。しかし、ここで銀行から「不動産を返してください」「5000万円の担保を出してください」と言われることはまずありえません。
ですので、ほかの投資と比較して、長期的な視点で投資活動ができるということです。
4つ目は、入居率の維持をして回る投資であることです。「不動産投資は追い証がない」と書きましたが、その代わり毎月きちんと返済することが必須です。仮に支払いが2～3ヵ月遅れただけでもアウトでしょう。
逆に言えば、たとえ物件の資産価値が下がっても、毎月の支払いがきちんと出来ていればいい事業なわけです。つまり、しっかり満室経営することで成り立つビジネスなのです。
5つ目は、経験者が優遇されることです。
これは不動産投資が「投資」としての側面よりも、「事業」という側面が強いのが理由です。
たとえば株式投資と比較した場合、何十億円や何百億円という規模になれば別ですが、初心者よりも経験者が優遇されるということはまずありません。株式の売買にかかる手数料も一律ですし、何かしらの優遇措置があるわけではありません。
これが不動産投資ですと、複数棟所有しているオーナーであれば、諸々かかる諸経費の手数料や懇意にしている業者さんから、仲介手数料を安くしてもらえる可能性もあります。
また金利についても、一般的なアパートローンは2～4%が多いですが、経験を積んで自己資金が増えたり事業としての実績が出たりすれば、1%以下で借りることも可能になります。
資産背景がよく高属性の方は低金利で始められる方もいますが、属性の低い方でも経験を積んでいければ、金利交渉や事業性融資において好条件で融資を引くことも可能になります。これは、長期で投資を取り組みたいという人にとって、本当に有利な特性だといえます。
よく「初心者は大変じゃないか」と言われますが、初心者と言われるのは最初だけです。 私も始めたときは、融資で本当に苦労をしました。住宅ローンならば簡単に組めるのに、不動産ローンになると銀行に回っても、門前払いが続きました。
しかし、今となっては複数の銀行から「お金を借りてほしい」と営業される事も増えてきて、お金を借りるにも少しは優位な立場になってきました。これも賃貸業の経験値が少しずつ上がってきた事により、条件優遇されている例です。
このように不動産投資は経験値が貯まって実績が積み重なるほど優遇されるのです。
藤山大二郎(ふじやま・だいじろう)
株式会社NSアセットマネジメント代表取締役 家賃収入は4000万を超える。2015年独立。現在、6社の会社経営に携わり複数事業の収入も含め年間2億以上の収入を稼ぐ。「誤った不動産投資をさせない」をモットーに、株式会社NSアセットマネジメントを設立。
