1．はじめに
平成31年度税制改正において、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例（以下、「空き家特例」とします。）」に関する改正が実施されます。この改正で特例措置が拡充・延長されることにより、空き家発生の抑制が期待されています。 そこで、まず、そもそも、「空き家特例」とはどのようなものか、以下で簡単に説明いたします。
2．空き家特例とは
（国税庁HP：No3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）
（1）制度の概要
空き家特例とは、相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋（※1）又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から平成31年（2019年）12月31日までの間に売却して、一定の要件に当てはまる場合に、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで特別に控除することができる制度です。
※1：被相続人居住用家屋とは、相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋（被相続人が亡くなる直前まで居住していた家屋のこと）で、次の3つの要件全てに当てはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限る）をいいます。
①昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
②区分所有建物登記がされている建物でないこと。
③相続開始直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
（2）特例の適用を受けるための要件
空き家特例の適用を受けるための要件は、以下のようになります。
①売却した人自身が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。
②次のA又はBの売却をしたこと。
A：相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売却したか、又は、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売却したこと（※2）。
（※2）被相続人居住用家屋は以下のa及びbの要件にあてはまることが必要です。
他方、被相続人居住用家屋の敷地等は以下のaの要件のみに当てはまれば大丈夫です。
a）相続時から譲渡時までの間に、「事業の用」「貸付けの用」又は「居住の用」に供されていたことがないこと。
b）譲渡時において、一定の耐震基準を満たすものであること。
B：相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売却したこと（※3）。
（※3）被相続人居住用家屋は次のaの要件に当てはまることが必要です。
他方、被相続人居住用家屋の敷地等は次のb及びcの要件に当てはまることが必要です。
a）相続時から取壊し等の時までの間、「事業の用」「貸付けの用」又は「居住の用」に供されていたことがないこと。
b）相続時から譲渡時までの間、「事業の用」「貸付けの用」又は「居住の用」に供されていたことがないこと。
c）取壊し等の時から譲渡時までの間、建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。
③相続開始日（被相続人が死亡した日）から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
例）被相続人が死亡したのが平成28年5月15日の場合
平成28年5月15日から3年を経過する日が平成31年5月14日で、その日が属する年の12月31日は、平成31年12月31日。よって、この場合は、平成31年12月31日までに売却する必要があります。
④売却代金が1億円以下であること。
ここで、この特例の適用を受ける被相続人居住用家屋と一体として利用していた部分を「別途分割して売却している場合」や「他の相続人が売却している場合」において、売却代金が1億円以下であるかどうかは、以下のように判定することになります。
相続時からこの特例の適用を受けて被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金が1億円以下であるかどうかで判定します。
例）被相続人が死亡したのが平成27年5月15日の場合
被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却したのが平成28年7月1日として、その売却から3年を経過する日が平成31年6月30日。その日の属する年の12月31日が、平成31年12月31日。
よって、この場合、平成27年5月15日から平成31年12月31日までの間に売却した分を合算して1億円以下かどうかを判定します。
相続時から被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地を売った年までの売却代金の合計額が1億円以下であることから、先にこの特例を受けて申告していた場合でも、後に（被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売った日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに）この特例を受けた被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の残りを売却して、売却代金の合計が1億円を超えた場合には、その売却日から4ケ月以内に修正申告が必要になります。
⑤売却した家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
⑥同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。
⑦親子や夫婦など「特別な関係がある人」に対して売却したものではないこと。
「特別な関係」には、親子、夫婦の他、生計を一にする親族、家屋を売却した後その売却した家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
3．平成31年度税制改正
（1）改正の背景
上記のような「空き家特例」が平成28年度税制改正で創設されました。ここで、特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、上述したように、相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋をいいます。それゆえ、被相続人が老人ホーム等に入所し、老人ホーム等で死亡した場合には、相続開始直前（被相続人の死亡直前）には、既にその家屋を居住の用に供していなかったことになるとして「被相続人の居住用家屋」には該当せず、空き家特例が適用されないことになっていました。しかし、現実には、被相続人が相続開始直前に老人ホーム等に入所していることも多いことから、平成31年度税制改正において、老人ホーム等に入所したような場合であっても、一定の要件に該当するのであれば、空き家特例の適用が受けられるようにしました。
具体的には、以下のように空き家特例措置が拡充・延長されます。
（2）特例の適用期限の延長
特例の適用期限が、平成35年（2023年）12月31日まで延長されます。
（3）被相続人居住用家屋の対象の拡充
被相続人が老人ホーム等に入所して、被相続人の居住の用に供されなくなった居住用家屋等について、一定の要件を満たす場合には、相続開始直前に被相続人の居住の用に供されていたものとして特例の適用が認められるようになります。
具体的には、次のような要件を満たす必要があります。
①被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ、相続の開始の直前まで老人ホーム等に入所をしていたこと。
②被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用がなされ、かつ、事業の用、貸付けの用又はその者以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。
なお、老人ホーム等の入居者が、ホーム等に入居する前に居住していた家屋等を所有し続け、その後も、老人ホーム等と自宅との間を行き来して生活する場合にも、特例の適用が認められるようです。
（4）適用期間
上記の改正は、平成31年4月1日以後に行う被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の譲渡について適用されます。
（提供：チェスターNEWS）
