ワンルームマンション投資は、不動産投資初心者向けとよくいわれる。ただ、アパート一棟などと比べると気軽に投資できる分、失敗するケースも目立つ。そこで代表的な失敗の理由を紹介。本当にワンルームマンション投資をすべきか考える材料にしてほしい。
ワンルーム投資で失敗する理由1：カテゴリ特性を知らない
一口に不動産投資といっても、さまざまなカテゴリがある。それぞれにメリット・デメリットがあるので、ワンルームマンションの特性を知らなければ「こんなはずじゃなかった」と後悔する可能性が高くなる。
ちなみに、ワンルームマンション投資の代表的なメリットは「大型物件よりも投資額が抑えやすい」「管理がしやすい」「流動性がある」など。対するデメリットは、主に「低利回り」だろう。これらが自身の投資スタイルと合うか見極めてスタートアップすべきだ。
ワンルーム投資で失敗する理由2：節税効果ばかり考える
ワンルームマンション投資は利回りが低くなりやすく、賃料からローン返済と運用コストを差し引いたキャッシュフローが赤字になることも少なくない。とくに新築物件だと、その傾向が高まる。それにも関わらずワンルームマンション投資が勧められるのは、もし赤字になっても「損益通算」できるからだ。
損益通算は赤字分を他の所得から差し引ける制度で、ワンルームマンション含め不動産投資の赤字なら適用できる。節税をしながら資産形成をしたい人にはメリットもあるが、投資である以上、黒字経営が基本。赤字はNGだ。節税効果ばかりを考えると、節税額より赤字を埋めるキャッシュの方が多くなりかねない。
ワンルーム投資で失敗する理由3：営業マンの話を鵜呑みにする
ワンルームマンションを相場よりも高い価格で買ってしまう……。あるいは、空室リスクが高い物件を買ってしまう……。こういった致命的なミスは、営業マンの話を鵜呑みにしたことが原因であるケースが目立つ。
「だまされた」と後々嘆かないよう、営業マンの話や提示データが真実か自身でリサーチすべきだ。たとえば相場を知りたいなら、複数の不動産会社にヒアリングしたり、賃貸物件の検索サイトで情報収集したりするのが有効だろう。
ワンルーム投資で失敗する理由4：コストを把握していない
不動産会社が提示した表面利回りやシミュレーションだけを見て購入を決めてはいけない。手軽に運用しやすいといわれるワンルームマンションといえど、数多くのコストが発生する。たとえば管理費と修繕積立金、固定資産税、定期的な住宅設備の交換、税理士の報酬などが掛かる。
これらをすべて洗い出し、収支計算をしてはじめてその投資にメリットがあるか判断できる。大切なのは、不動産会社のシミュレーションを参考にしつつも、自身の頭と手を使って計算すること。年間賃料からコストを引くだけなので難しくはないはずだ。
ワンルーム投資で失敗する理由5：管理会社の重要性を理解していない
ワンルームマンション投資をする不動産投資ビギナーのなかには、管理会社の重要性を理解してない人もいる。管理会社は入居者の募集・管理において実務を担当してくれる存在。どの管理会社と契約するかで、入居率・入居者の定着などが変わる。物件と同様に精査するべきだ。
ワンルーム投資で失敗する理由6：サブリースがあるから安心と思い込む
これも不動産投資ビギナーにありがちな勘違い。「空室になってもサブリースで毎月の家賃が保証されるからリスクがない」と思い込む人もいる。実際には契約の内容が変更されたり、最悪な場合は契約を破られたりする可能性もある。
ワンルーム投資で失敗する理由7：物件の中身を調べない（中古物件）
修繕積立金の積立状況や、入居者がいるなら賃料滞納の有無、入居期間などを確認せずに物件購入するのも、ワンルームマンション投資家に散見されるミス。その結果、購入後に想定以上のコストがかかったり、すぐに空室になったりすることも。
リサーチを面倒と感じる人は不動産投資に向かない
このように失敗する理由を羅列すると「ワンルームマンション投資は悪いもの」という印象を受けるかもしれないが、そんなことはない。しっかりとしたリサーチを重ねて購入すれば、投資価値のある物件も存在する。もしリサーチを面倒と感じたなら、残念ながら不動産投資に向いていない。そういった人には百万円単位、千万円単位の投資はリスクが高いだろう。
文・本間貴志（不動産・税務ライター）／MONEY TIMES
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