マンション経営を行うのであれば、覚えておきたいのが相場感や最低限の知識。首都圏におけるマンション経営にスポットライトを当て、マーケットの現状や近年の動向を「相場感」「数字」「知識」などといった切り口で紹介し、マンション経営を行うオーナーとして相場観を養う上でも参考にしたい「実需向けマンション」の推移を解説します。
発売戸数や契約率、平均価格に関する数字は？
この記事では、「首都圏のマンション市場動向」を毎月発表している不動産経済研究所の2019年10月度のデータを参考に使います。データは新規発売物件が対象です。
新規発売戸数と契約価格帯、年別契約率増減状況
まずは新規発売戸数と価格帯について触れていきましょう。
注目したいのが、1戸当たりの価格は前年同月より58万円高い5,992万円となっていること。1㎡当たりの単価も91万4,000円と2.6万円アップとなっています。
価格帯別の新規販売戸数は以下の通りとなっています。
| 価格帯別 | 新規販売戸数 | 順位 |
|---|---|---|
| 2,500万円以下 | 1 | |
| 3,000万円以下 | 41 | |
| 3,300万円以下 | 29 | |
| 3,500万円以下 | 84 | |
| 3,700万円以下 | 107 | |
| 4,000万円以下 | 93 | |
| 4,300万円以下 | 120 | |
| 4,500万円以下 | 85 | |
| 4,700万円以下 | 130 | |
| 5,000万円以下 | 164 | 4位 |
| 5,500万円以下 | 242 | 1位 |
| 6,000万円以下 | 192 | 2位 |
| 6,500万円以下 | 143 | 5位 |
| 7,000万円以下 | 127 | |
| 8,000万円以下 | 188 | 3位 |
| 9,000万円以下 | 113 | |
| 9,999万円以下 | 44 | |
| 1億円以上 | 90 | |
| 2億円以上 | 11 | |
| 3億円以上 | 3 |
最も多いのが5,500万円以下のタイプで242戸となっており、続いて6,000万円以下、8,000万円以下、5,000万円以下と続いています。
一方、2019年10月度の発売戸数は「2007戸」で、前年同月比に比べると29.5％減となっています。契約率は42.6％となっており、こちらも前年同月と比べると25.7％のダウンとなっています。
以上のことから、契約率は下がっているものの、物件そのものの契約価格は上がっていることが分かります。
エリア別平均価格と1㎡当たりの分譲価格
エリア別の平均価格と1㎡当たりの分譲価格は下記の通りとなっています。
| 地域 | 平均価格 | 伸び率 | 1㎡あたりの分譲価格 | 伸び率 |
|---|---|---|---|---|
| 東京都区部 | 7,002万円 | ＋0.3％ | 113.1万円 | ＋1.0％ |
| 東京都下 | 5,335万円 | ＋2.2％ | 85.2万円 | ＋13.9％ |
| 神奈川県 | 5,197万円 | −5.0％ | 74.4万円 | ＋1.2％ |
| 埼玉県 | 4,536万円 | ＋9.7％ | 65.5万円 | ＋10.3％ |
| 千葉県 | 4,358万円 | −5.0％ | 59.6万円 | −6.9％ |
このデータからは、東京都内の特に23区外では平均価格も1㎡あたりの価格も好調な伸びを記録している一方で、首都圏の東京以外のエリア、特に千葉県では価格の低下が顕著であることが分かります。
主流の物件タイプは「3LDK」、全体の3分の2に
このレポートでは主流の物件タイプについても分析していますので、最後に紹介しておきましょう。
| 物件タイプ | 戸数 | 全戸数に閉める割合 |
|---|---|---|
| 4LDK | 118 | 5.88% |
| 3LDK | 1328 | 66.20% |
| 2LDK | 295 | 14.71% |
| 1LDK | 212 | 10.57% |
| 1DK | 21 | 1.05% |
| 1K | 24 | 1.20% |
| ワンルーム | 8 | 0.40% |
| 2006 | 100.00% |
新規発売の物件における最も多いタイプは「3LDK」で1,328戸となっており、全戸数に占める割合は約66％、つまり全体の約3分の2はこのタイプであるということが分かります。
エリア別でみると東京都外ではワンルームや1Kの物件は新たに発売されていません。ただ最近では少子化や未婚率の上昇から、東京都内を含めて小規模物件のニーズがにわかに高まってくることも考えられます。
常に物件相場に対して感度を上げよう
首都圏のマンション投資における相場感をつかめましたのでしょうか。こうした数字は変わっていくものです。
投資用マンションについても常に自らの感度を上げ、リアルタイムな相場感を掴んでおくようにすることが重要です。（提供：Dear Reicious Online）
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