2020年4月1日（一部を除く）から民法が改正されます。不動産経営においてトラブルが多かった敷金や原状回復に関しても大きく変わる見込みです。連帯保証人の責任が限定されるなど入居者募集に影響する事項も含め、ここで民法改正について確認しておきましょう。
2020年に施行される民法改正
今回の民法改正は約120年ぶりの改正にあたり賃貸契約にかかわる部分が多いため、不動産業界では注目されています。賃貸オーナーは今までとは違った対応を迫られることになるので事前にしっかりと内容を把握しておきましょう。法務省がホームページで公表している改正の目的を引用すると以下の通りです。
「民法のうち債権関係の規定について、取引社会を支える最も基本的な法的基礎である契約に関する規定を中心に社会・経済の変化への対応を図るための見直しを行うとともに、民法を国民一般に分かりやすいものとする観点から実務で運用している基本的なルールを適切に明文化することとしたもの」
債権関係の規定が多いことから別名「債権法」とも呼ばれています。施行時期は2020年4月1日からです。改正のキーワードは「明文化」で、これまであいまいだった賃貸契約に関する「対立しやすい点」を分かりやすく法律に記載することにより、賃貸人と賃借人の責任範囲が明確になったことは大きな前進といえるでしょう。
連帯保証人の責任は有限になる
これまで賃貸契約を結ぶ際に確保が難しいケースもあった連帯保証人について、責任を負う範囲が限定されることになりました。改正前は連帯保証人の責任は上限がない状態となっていました。しかし改正民法では契約時に連帯保証人が責任を負う極度額を定めなければならなくなったため、今後は連帯保証人確保の難易度が下がることが期待できます。
賃貸借契約の保証人となる契約は「根保証契約」にあたります。そのため2020年4月1日以降は支払い責任を負う限度額が記載されていない契約書は無効となります。
家賃と敷金はこう変わる
家賃と敷金についても変わります。特に家賃の減額については大きく変わり、住居の一部（エアコン、給湯器、風呂など）に滅失や使用不能状態があった場合、賃借人から請求がなくても賃料が減額されることになりました。これまでは賃借人から家賃の減額請求を行わなければ家賃が減額されなかったことを考えると、オーナーには影響が大きい改正といえます。
また敷金返還の有無については現行法では規定がなく、トラブルの原因になっています。改正民法では、「賃貸人は敷金を受け取っている場合において、敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する債務の額を控除した残額を返還しなければならない（要約）」と明文化されます。なお返還時期は現行法と同じ物件返還時（退居時）で変わりありません。
改正民法施行後の賃貸借契約更新時の新法適用について
今回の改正民法では賃貸借にかかわるルールが多く見直されています。この新民法施行前に契約した賃貸借契約を施行後に更新した場合、旧法と新法のどちらが適用されるのでしょうか。
改正民法では、新法が適用される状況について「経過措置」として取り決められています。
「賃貸借や保証などの契約については，原則として，施行日より前に締結された 契約については改正前の民法が適用され，施行日後に締結された契約については 改正後の新しい民法が適用されます。」
上記は、新法施行前に賃貸借契約と保証契約が締結された場合、現行法（旧法）と改正法（新法）のどちらを適用するかについての例と図解です。この場合賃貸借契約は新法施行後に更新されており、当然のことながら、更新される契約については新法の存在や内容を知っての合意更新になると考えられるため、以後は新法が適用されます。
一方、保証に関しては、新法施行日より前に契約を締結しており更新がなされていないため、そのまま現行法（旧法）が適用となります。
この経過措置については、具体的な事例についてまだ議論の余地もあり、「改正民法の施行後更新契約をすると新法が適用される」点については自己判断せず、専門家にも相談しながら対応することが求められます。
民法改正は主に賃借人や保証人の保護を目的とした内容になっているため、オーナーにとっては負担が増える可能性があります。半面、責任範囲が明文化されるため、賃借人への請求もしやすくなりトラブルは減ることが予想されます。
安心して契約できることで賃貸住宅全体への信頼性も高まります。今回の改正を前向きに捉え、入居者増へつなげていきたいものです。（提供：ビルオーナーズアイ）
