富裕層のなかには、多額の現金を保有しているにもかかわらずアパートローンを利用する人がいます。「なぜ現金で買えるのに他人に貸す家のためにわざわざ借金をするの？」と疑問に感じたことはないでしょうか。その理由は「お金持ちの税金」といわれる相続税への対策を抜きにしては語ることはできません。富裕層のなかには、ローンを活用して賢く節税につなげている方もいるのです。
もちろんお金を借りるには、金融機関の審査に通過することが必要です。審査に通らなければマンション経営も絵に描いた餅となりかねません。本記事では、一棟マンション・アパート購入による節税効果などについて解説しつつ、アパートローンの審査基準や審査に通過するためのコツも紹介します。
目次
富裕層も利用しているアパートローンの基礎知識
アパートローンは、アパートだけでなくマンションなど収益物件を購入するための融資商品です。銀行などの金融機関で融資を受けることができます。十分な資金を保有している富裕層でもアパート・マンション経営のためにアパートローンを利用することは少なくありません。
レバレッジ効果を発揮するための「必須アイテム」
不動産投資には、レバレッジ効果と呼ばれるメリットがあります。レバレッジ効果とは、「てこの原理」の「てこ」の意味があり、少ない資金で大きな運用が可能になることです。例えば収益物件を購入する資金の一部だけを自己資金として、残りをアパートローンで調達すれば少ない資金で大きな投資ができます。
大部分が借入金でも投資物件の家賃収入が減るわけではなく満額がオーナーのものになるため、投資効率を高くすることができるのです。富裕層があえて借金をして収益物件を購入するのは、レバレッジ効果を活かしたい思惑があります。
アパートローンと住宅ローンは何が違うのか
「不動産を買うためのローン」と聞くと住宅ローンを思い浮かべる方もいるのではないでしょうか。たしかに住宅ローンは、不動産を購入するためのローンです。しかしアパートローンと住宅ローンには、目的に根本的な違いがあります。
・住宅ローン
自分で住むための不動産、つまりマイホームを購入するためのローン
・アパートローン
自分では住まず投資目的で購入する不動産のためのローン
借入金利は、アパートローンよりも住宅ローンのほうが低い傾向ため、収益物件の購入に住宅ローンを利用したくなる方もいるのではないでしょうか。しかし住宅ローンは、自分が住むことが大前提となるローンのため、規約違反となり利用できません。
虚偽の申告で住宅ローンが借り入れできたとしても不正が発覚した場合は、全額一括返済を求められる可能性があります。そのため不動産投資で借り入れする場合は、必ずアパートローンを利用しましょう。
アパートローン（不動産投資ローン）を提供している金融機関は主に4種類
収益物件を購入するためのアパートローンを提供している金融機関はさまざまです。ここでは、主な金融機関として4つの種類を紹介します。それぞれで審査の厳格さや収益不動産向け融資のスタンスが異なるため、特徴を押さえておきましょう。
メガバンク
メガバンクは、知名度がとても高く国内および海外に支店を展開している銀行です。具体的には、以下が3大メガバンクと呼ばれています。
- 三菱UFJフィナンシャル・グループ
- みずほフィナンシャルグループ
- 三井住友フィナンシャルグループ
例えば、みずほ銀行と三井住友銀行では「アパートローン」という商品名称で提供されています。メガバンクは知名度が高く安心感もありますが、基本的に大手企業を主な顧客としているため、個人がアパート・マンション経営のために融資を受けるのはハードルが高くなります。
一方でメガバンクは、地方銀行や信用金庫などと比べると金利が低い傾向のため、審査に通過できれば魅力的な金融機関といえるでしょう。
全国各地の地方銀行
日本全国には、それぞれの地域を営業エリアとしている地方銀行があります。地域に密着している金融機関のため、メガバンクと比べると個人の不動産投資家にも比較的門戸が開かれている傾向です。金利は、メガバンクよりも若干高いケースもあるものの年収条件などがメガバンクよりも柔軟で個人投資家が審査に通りやすいメリットがあります。
ただし地方銀行は、地域経済を活性化するのが目的の金融機関となるため、融資を受けられるのは営業エリア内の人や物件に限られるのが一般的です。
全国各地の信用金庫、信用組合
地方銀行よりもさらにきめ細かい「地域の金融機関」として営業しているのが信用金庫や信用組合です。信用金庫と信用組合は、根拠となる法律や成り立ちは異なります。しかしおおむね位置づけや役割は、同じです。多くの信用金庫や信用組合にはアパートローンが用意されており、それぞれの営業エリア内でアパート・マンション経営をするための資金調達に活用することができます。
地域密着の金融機関となるため、メガバンクや地方銀行よりもさらに審査は柔軟な傾向です。一方で金利は地方銀行よりも高めになるケースもあるため、地方銀行の次に検討したい選択肢といえます。
不動産投資ローンに力を入れているノンバンク
ノンバンクとは、銀行のように預金業務を行っておらず貸出や保証業務のみを行っている金融機関のことです。不動産投資の世界では、三井トラスト・ローン＆ファイナンスやセゾンファンデックスなどが有名で、これらのノンバンクにはいずれも不動産投資向けのアパートローンがあります。
本記事で紹介している金融機関のなかでは、最も金利水準は高い傾向です。しかしその分審査に通りやすい特徴があります。審査に通りやすいとはいっても金利負担が大きいと収益性を損ねてしまう可能性があるため、上記の金融機関で難しい場合の選択肢の一つとして考えておくのがよいでしょう。
アパートローンの審査では何を「審査」しているのか
アパートローンの申し込みを受けたら、金融機関はその融資を実行してよいかどうかの審査を行います。この審査では何をチェックして、どこを重視しているのでしょうか。大きく分けて、審査の項目は4つあります。
融資を受ける本人の属性
アパートローンは、基本的に長期間のローンとなるため、借りる人の返済能力も重視される傾向です。金融機関は、返済能力を見極めるために融資を受ける人の属性に注目しています。属性とは、申込者の職業や年収、勤続年数、年齢、家族構成などといった基本情報のことです。特に年収や勤務先、勤続年数といった項目は返済能力に直結する部分となります。
金融機関は、属性のなかでも経済力やその継続性を重視する傾向です。年齢や家族構成などは、簡単に変わる内容ではありません。しかし年収や勤続年数などは、変動することがある属性情報です。もし転職を検討しているのであれば、その転職はローンの審査を終えるまで待ったほうがよいでしょう。なぜなら勤続年数は、短いよりも長いほうが有利になるからです。
収益物件の収益力
アパートローンの返済原資は、購入する収益物件の家賃収入となるため、返済能力の源泉となる収益物件の収益力も重視される審査項目の一つです。アパートローンを提供している金融機関は、不動産の収益力を審査するプロでもあります。プロの目線で立地条件や交通アクセス、将来における資産価値などさまざまな角度から購入する予定の物件が継続的に収益力を維持できるかを精査するのが特徴です。
アパート・マンション経営に空室リスクは付き物となるため、空室がどれだけ発生するかも収益力を左右します。そのため空室が発生しやすい物件と評価されれば審査では不利になるでしょう。
収益物件の資産価値
金融機関は、アパートローンの返済中に万が一返済不能に陥った場合の保全として購入物件を担保に入れます。投資物件に十分な担保価値がない場合は、不良債権となりかねないため、収益物件を現金化したときにローンの残債を回収できるかも重視される傾向です。物件の資産価値は、築年数が浅いほど高くなる傾向のため、新築物件はローンに通りやすくなります。
反対に中古物件は、築古になるほど資産価値が低くなるため、ローンの審査では不利になるでしょう。また都心の物件よりも郊外や農村部の物件は、資産価値が低いため、ローンの審査では都心や利便性の高い物件のほうが審査に通りやすくなります。
収益シミュレーションをどこまで実現できるか
アパート・マンション経営は、事業なので必ず事業計画を立てることが必要です。審査では、事業計画にどこまで現実味があるかも確認されます。
どれだけ優秀な利回りを想定していても実現できないような計画であれば融資の審査に通るのは難しいでしょう。アパート・マンション経営は、始めればすべて順風満帆に推移するとは限りません。空室発生時の具体的な対策や家賃相場が下がったときなどの対策を審査されることもあります。
アパートローン審査に通るための5つの攻略法
アパートローンの審査では、何を審査されどこを重視しているのかは理解できたでしょうか。ここでは、アパートローンの審査に通りやすくするためにできる5つの「攻略法」を紹介します。
攻略法1. 自己資金額の調節
収益物件を購入する全費用のうち一部を自己資金で用意するのが一般的な資金計画です。例えば3,000万円の物件を購入する場合、自己資金が1割であれば300万円の現金を用意します。
自己資金が多いほど借入金が減りアパート・マンション経営に対する本気度が金融機関に伝わるため、審査には通りやすくなるでしょう。
富裕層にとっては、相続対策で現金資産を減らして不動産に換えることで相続財産の評価額を下げられ大きな節税につながります。そのため相続対策が必要な富裕層は、自己資金比率をあえて高くする手法をとることも少なくありません。ただし自己資金比率が高いとレバレッジ効果は低くなるため、アパート・マンション経営特有のメリットが薄れてしまいます。
とはいえ自己資金比率を低くしすぎると審査に通りにくくなるため、不動産会社や金融機関と相談して適切な自己資金額に調節するのが有効です。
攻略法2. キャッシュフローを重視した資金計画
アパート・マンション経営では、家賃収入の全額が収入になるわけではありません。ローンの返済や修繕積立金、管理委託料などを差し引いたものが「手残り」です。これがプラスとなるアパート・マンション経営は、キャッシュフローが良好と見なすことができます。
一方でキャッシュフローが良好でないアパート・マンション経営の場合、帳簿上では黒字にもかかわらず実際はキャッシュが出ていってしまい手残りがマイナスということもあります。
キャッシュフローがマイナスでは、将来的に破たんするリスクが高くなってしまうでしょう。そのため手残りをしっかりと確保できる返済計画を立てることが大切です。キャッシュフローが安定してプラスになる資金計画を具体的に立てることができれば、審査の際に有利に働きます。
攻略法3. 金融機関は属性の変化を好まない
アパートローンの審査では、本人の属性として年収や勤続年数などが重視されると上述しました。勤続年数は、短いより長いほうが審査には有利ですが、それは収入の安定性やキャリアの連続性が評価されるからです。一般的に職を転々としている人よりも数十年にわたって一つの職業に就いている人のほうが社会的に高く評価されます。
金融機関の審査でもこの評価の視点は変わりません。そのため転職や独立を検討している場合は、アパートローンの審査が終わってからにしたほうが賢明です。前職がどんなに高収入であったとしても職業を変えたばかりでは、返済能力を疑問視されかねません。また今後も転職を繰り返すかもしれないと評価されると不利になります。
融資の審査に臨む際には、できるだけ属性を変化させずに安定的な身分や職業となることが一つの強みになると心得ておきましょう。
攻略法4. 融資に強いパートナーと組む
審査に通りやすくしたい場合は、金融機関に対して説得力のある不動産会社へ依頼することも選択肢となるでしょう。アパート・マンション経営の経験がない初心者が立てた事業計画と不動産のプロが立てた事業計画とでは説得力に大きな差があります。
当然プロが立てた事業計画のほうが融資の審査には有利になるでしょう。アパート・マンション経営では、信頼できる不動産会社をパートナーにすることが成功の鍵ですが、事業計画の説得力という観点からも専門家の知見は大切です。物件選びと同時に不動産会社選びをする意識をもって融資に向けてどのようなサポートを受けられるのかも精査しましょう。
攻略法5. できるだけ選択肢を広くする
本記事では「メガバンク」「地方銀行」「信用金庫・信用組合」「ノンバンク」という4つの金融機関についての概要を上述しました。これらの金融機関は、融資の厳格性や金利などで特徴が異なるため、融資の申し込みの際はできるだけ広い選択肢で臨むことをおすすめします。金利は、できるだけ低いことが重要なので審査が厳しい金融機関から順に検討することが大切です。
しかしすべての人がメガバンクや地方銀行の審査に通るわけではありません。そのため審査に落ちてしまった場合に備えて信用金庫や信用組合、ノンバンク、ネット銀行なども選択肢に入れておくと間口が広くなります。特定の金融機関だけに固執するのではなく視野を広くして最終的に審査に通ることを目指しましょう。
アパートローン利用時のチェック項目
アパートローンを利用する際には、いくつかのチェック項目があります。ここでは、3つのチェック項目を解説しますのでローン利用時にこれらの項目をしっかりチェックして資金計画による失敗を回避しましょう。
固定金利か、変動金利か
アパートローンの金利は、大別すると「固定金利」「変動金利」2つの種類があります。
・固定金利
設定した期間中は、金利が固定されるもの
・変動金利
金利情勢に合わせて金利が変動するもの
変動金利の場合は、年2回など定期的に金利が見直されますが、その際に参照されるのは短期プライムレートです。短期プライムレートとは、銀行が最も優良な融資先に1年以内の短期融資をする際に適用される金利のことを指します。そのためアパートローンの返済中に短期プライムレートが上昇すると変動金利の金利も上昇し、逆に下落すると金利も低くなる仕組みです。
長期的なリスクを抑えるのであれば固定金利のほうが安心感はあります。しかし長らく超低金利が続いている日本では、変動金利であっても実質的に金利がほぼ固定化されている状態です。短期プライムレートは2009年1月から2022年6月現在まで変動しておらず低いままなので、アパートローンの変動金利もこの期間は上昇していません。
ただし今後は、金利が上昇していく見方もあるため、これまでと同様に考えることはリスキーです。しかし、金利設定が低い変動金利で契約して途中で別の金融機関のアパートローンに借り換えをして固定金利にすることもできます。
返済比率が半分を超えていないか
不動産から得られる年間の家賃収入のうち年間返済額が占める比率のことを返済比率といいます。ローンの利用額が大きいと年間返済額も大きくなるため、ローンが大部分を占める資金計画の場合は返済比率が高くなるのが特徴です。購入資金のうちローンの割合が大きいことは、レバレッジ効果を十分に活かせているともいえますが、返済比率が高すぎると経営破たんの原因となりかねません。
一般的に返済比率は50％以下が望ましいとされており、これを超えていると金融機関から事業の収益性を疑問視される可能性があります。アパート・マンション経営では、家賃収入からさまざまな経費を差し引く必要があり家賃の大部分が手残りになるわけではありません。そのため、現実的な収支をしっかりと把握して返済比率が高くなりすぎないようにすることが大切です。
出口戦略を想定しておく
収益物件の購入がアパート・マンション経営の入り口とすると、最後には売却するなどの出口もあります。物件購入時の段階で出口をどのようにするのかを戦略的に決めておくことは重要です。これを出口戦略といいます。
アパート・マンション経営は、事業となるため、100％成功するとは限りません。競合や外的要因の変化で空室に悩まされる可能性もあり、それが続くと収益力が低下します。キャッシュフローのマイナスが継続し所有していても好転しないのであれば売却することも戦略の一つです。何の戦略もないまま所有し続けていると損失が拡大する恐れがあります。
そのため「収益力がどこまで低下したら売却する」などあらかじめ出口戦略を立てておき、戦略通りに行動していくことが大切です。
アパート・マンション経営の資金計画で押さえておきたい2つのポイント
ここでは、アパート・マンション経営の資金計画を立てる際に押さえておきたい2つのポイントについて解説します。
修繕、リフォームの費用を考慮する
マンションやアパートなどの建物は、経年に伴い劣化していきます。また設備や内装などが古臭くなり現代のニーズに合わなくなることもあるでしょう。これらを放置すると空室リスクを高める可能性があるため、お金をかけて手を入れる必要があります。
その際の費用が発生することを前提に資金計画を立てておくと安心です。そうすることで、修繕やリフォームなどの費用が「突発的な費用」とはならず計画を狂わせずに済みます。
節税もアパート・マンション経営のメリット
アパート・マンション経営には、減価償却費を活用した節税メリットがあります。建物の取得費用を毎年一定額ずつ会計上の経費（減価償却費）として計上することが可能です。「会計上の赤字」になれば本業の給与所得などと合算（損益通算）して赤字分を控除することができます。
現金を支出しないにもかかわらず経費計上できる減価償却費は、アパート・マンション経営のメリットの一つです。こうした間接的な費用も計算に入れることで、より現実に即した資金計画を立てることができます。
タネも仕掛けも違法性もなく「消える財産」
富裕層がこぞって借金をするようになった背景の一つに、2015年の相続税法改正があります。この改正では、一定額まで相続税がかからない基礎控除額の枠が減らされ実質的な増税になりました。相続税は、課税遺産総額が多ければ多いほど税率が高くなり納める税金も増えます。富裕層としては、できるかぎり節税してなるべくたくさんの財産を家族に残してあげたいと思うのが普通でしょう。
節税方法の一つが借金をしてアパートを買うことです。この節税のポイントとなる以下2つのルールを確認してみましょう。
- 相続税は借金を差し引いた総額に対してかかる
- 土地や建物は購入価格よりも低く見積もられる
特に2つ目が重要です。先ほど富裕層は、自己資金比率を高めることが相続対策になると述べました。それは、現金よりも不動産のほうが財産の評価額が低くなるからです。
ある富裕層の節税時例
例えば預貯金を3億円持っている富裕層がそのまま亡くなると、額面同様の3億円に対して相続税がかかります。（話を簡単にするため、ここでは基礎控除や優遇制度などは無視して考えます）では預貯金の中から1億円を頭金として3億円のローンを組み、計4億円でマンションを建てた場合はどうなるでしょうか。
建設してすぐに亡くなった場合、遺産として残るのは預貯金2億円、ローン3億円、ローン含めて4億円で建てたマンションです。税金計算上、マンションの評価は3億円となり、ローンを差し引いた遺産全体の金額は「預貯金2億円＋マンションの評価3億円－マンション建設のためのローン3億円＝2億円」となります。
そのまま預貯金で持っているよりも相続税の対象となる財産を1億円減らせたことになるわけです。仮に税率が30％だとすると3,000万円の節税になります。もちろん預貯金を使って土地を買うだけでも、税金計算上の遺産総額を下げることは可能です。もしローンを組まずに1億円の土地を買っていた場合、相続税計算上の評価は約80％の8,000万円くらいになるでしょう。
税率が30％の場合、差額の2,000万円×30％で減税効果は600万円ほどです。ローンを使ったときの3,000万円には遠く及びません。
アパートに入居者がいるとさらなる節税に
先ほどの例では、4億円のマンションが相続税計算上3億円で評価されていたため、時価の75％となりました。これはマンションの全部屋が空室だったときの場合です。もし入居者がいた場合は「貸家建付地の評価」となるため、さらに下がることになります。貸家建付地の評価とは、相続財産である土地にアパートやマンションを建てて他人に貸しているとき相続税計算上の評価を下げられる制度です。
部屋を貸している間は所有者としての財産を処分する権利が制限されるため、その分を考慮して土地としての価値を評価する考え方です。この制度では、入居者がいる部屋の数が多ければ多いほど土地の評価は下げられます。なぜなら賃貸用の床面積のうち実際に賃貸している部屋の床面積の「賃貸割合」が高くなるにつれて減額される幅が増えるからです。満室経営は、立派な相続税対策になるのです。
節税に「一棟」マンションやアパートがおすすめである理由
相続税対策のためにアパート・マンション経営をしようとする場合、主に以下の5つのような選択肢があります。
- 一棟マンション（アパート）を新築・保有し賃貸運用
- 一棟マンション（アパート）の中古物件を購入し賃貸運用
- 一棟マンションの一室を区分所有し賃貸運用
- 一軒家を新築・保有し賃貸運用
- 一軒家の中古物件を購入し賃貸運用
このうち1と2は、富裕層がアパート・マンション経営をする際にぜひ選択肢として検討したいものです。ここでは、その主な理由を5つ解説します。
不動産価格が下がりにくい「都心」などを投資エリアに選ぶことができる
アパート・マンション経営は、金融機関から融資を受けてスタートするのが一般的です。ただし融資可能額は、アパート・マンション経営を検討している人の資産状況や不動産投資の実績、物件の収益性などによって大きく変わってきます。
アパート・マンション経営を検討している人の資産が少ない場合は、金融機関側にとって貸し倒れのリスクが高くなるため、融資額が低く留まる傾向があります。
一方で富裕層の場合は、融資の希望金額が一定程度大きくなっても審査に落ちてしまうことはあまりありません。そのため不動産の価格が下がりにくい「都心」かつ建設費用や中古物件の購入費用が大きくなる「一棟型」でアパート・マンション経営を始める場合でも、必要な金額の融資を受けやすい傾向にあります。これは、富裕層の強みといえるでしょう。
また都心の場合は、不動産価値が高まることにより「売却益」（キャピタルゲイン）で成果をあげることができる可能性も高くなります。
一棟型は資産価値が高くなるため銀行融資の際に有利になりやすい
一棟型のマンションやアパートは、区分所有と比較して資産価値が高くなるため、一棟型を不動産投資の対象としていること自体が審査の際に有利に働きます。一棟型が資産価値として高くなる理由は、建物だけではなく土地も保有しているからです。建物は、老朽化によって資産価値が落ちていきますが、土地の評価は一般的に建物よりも下がりにくくなっています。
また金融機関側は、融資可能枠を検討する際、契約者がローンを払えなくなったときのことを想定します。資産価値が高い一棟型のマンションや一棟型アパートの場合、売却することで一定額の回収が可能になるため、ほかの不動産投資の方法よりも融資審査の際、有利になるのです。
区分所有するよりも空室対策のリニューアルをしやすい
一棟型でアパートやマンションを保有すると対象物件全体のオーナーになるため「リニューアルなどを自分の判断で行いやすい」といったメリットがあります。
アパートやマンションを借りようとしている人が求めることは、時代とともに変化していく傾向です。建物も経年による老朽化は避けられないものの、物件全体のオーナーであればリノベーションを行って付加価値を高めることもできます。
区分所有マンションの場合、空室対策のためにエントランススペースの改装や設備の入れ替え、共有スペースの内装や外壁などのリニューアルをしようとするとほかの区分所有者との調整などで時間がかかりますが、物件全体のオーナーの場合はこういった調整を行う必要がないため、その点も大きなメリットといえるでしょう。
空室率の振れ幅が小さくなり、収入に対するリスクが小さくなる
アパート・マンション経営は、空室リスクとの戦いです。空室が増えれば増えるほど家賃収入（インカムゲイン）が減り利回りに影響してきます。例えば区分保有や戸建てを一つしか保有してない場合、空室率は「0％」か「100％」です。
一方で一棟型は、部屋数が多いため空室率が0％になる可能性は低く、リスク分散ができます。家賃収入のリスクヘッジを考えるのであれば一棟型のマンションやアパートを検討するようにしましょう。
利回りが高い傾向がある
一般的にアパートやマンションは、区分所有よりも一棟型のほうが平均的な「表面利回り」が高くなる傾向があります。ただし、維持管理や修繕のための費用が大きくかさむ場合は「実質利回り」が一定程度低くなることも考えられるため、注意が必要です。
アパート・マンション経営は利回りのよい投資である
満室のアパートやマンションは、オーナーの資産を着実に増やしてくれる「お金のなる木」です。さらに資産の不動産化は、富裕層にとって頭の痛い相続税対策という側面もあります。アパートやマンションを建てるだけでも相続税を減らす効果はありますが、多くの入居者を獲得してアパート・マンション経営に成功すればより高い節税効果が期待できるでしょう。
このように富裕層にとって「資産を増やしながら同時に節税にもなる」という効果が、借金をしてでもアパート・マンション経営に取り組む最大の理由なのです。
（提供：YANUSY）
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