不動産の売り出し情報を見ていると時折「再建築不可」の条件が付いた物件を目にすることがあるのではないでしょうか。これは文字通り、「現状の建物を建て替えて再建築することができない」条件が付いているという意味です。しかし「なぜそのような条件が付いているのか」「再建築不可だと一般の不動産とはどう違うのか」など疑問に感じたことがある人もいるのではないでしょうか。
一般的に再建築不可の条件が付いている物件は価格が安い傾向です。しかしそれなら投資妙味があるのではないでしょうか。そこで本記事では再建築不可物件について再建築不可になっている理由や不動産投資初心者が購入するべきではない3つの理由について投資家目線で解説します。
再建築不可物件とは
建築基準法第43条には、接道義務という規定があります。この規定は土地に建物を建てるには接道義務を満たしていなければならないというものです。具体的には建築基準法上認められている道路に2メートル以上接している土地でなければ建物を新築できません。例えば以下のような土地はいずれも再建築不可です。
- 建築基準法上の道路に接しているものの幅が2メートルに満たない
- 接している道路が建築基準法上の道路ではない
- そもそも道路に接していない
接道義務は火災発生時や救急車の出動時などに十分な活動を行えるようにする「安全確保」の観点から法律によって定められています。「接道義務を満たしていないけど、すでに建物がある」といった場合は、既存の建物にのみ使用が認められているのです。こういった物件が売りに出された場合、不動産会社は「再建築不可」と記載しています。
いつかは建物が解体されるときがくるため、「将来的には危険な状態にある住宅密集地などの安全性を高めたい」というのが接道義務の思惑です。再建築不可物件は再建築ができないわけですから同じような広さの物件であっても再建築が可能な物件よりも格安で売りに出されるケースが多いといえるでしょう。不動産投資家だけでなく自己居住用の住宅を探している人たちからの注目も集まりやすくなります。
再建築不可物件が初心者に不向きな3つの理由
格安で売りに出されているとはいえ、再建築不可物件は不動産投資初心者には不向きな面が多々あります。ここでは、再建築不可物件が不動産投資の初心者に不向きな3つの理由について確認していきましょう。
- 融資を利用できない可能性が高い
- 重大な問題が発覚しても解消できない場合も
- そもそも使いにくく空室になりがち
1融資を利用できない可能性が高い
再建築不可物件は、融資を利用できない可能性が高いです。再建築不可物件は金融機関が行う担保評価が低くなったり価値が出なかったりするため、融資を受けるのは難しいと考えておいたほうが良いでしょう。仮に災害など想定外の理由によって建物が使用不能になったとしても、例外的に再建築が許されるわけではありません。
そのため再建築不可の条件が付いている物件の担保評価は難しく、金融機関側からすると「担保不適格物件」となり融資できない可能性が高くなります。もし購入を検討する場合は融資が期待できないため、買い手は全額キャッシュで購入できるだけの資金が必要です。初心者にとっては融資が利用できないだけでなく、手元キャッシュを大きく減らすことにもなるため不向きといえます。
2重大な問題が発覚しても解消できない場合も
再建築不可なので、購入後に重大な問題が発覚したとしても解体して新築することはできません。あくまでも現状の躯体を残したままのリフォームや修繕工事での対応になるため、新築するよりも複雑な工事になってしまい思った以上に出費が嵩む可能性があります。不動産投資に慣れていない初心者が多額の資金かけて行うには、リスクが高すぎるでしょう。
3そもそも使いにくく空室になりがち
上述したように、再建築不可物件は接道義務の2メートルを満たしていない土地である傾向が高いといえます。そのため、火災や救急の際に緊急車両が入れないだけでなく、入居者が日々の生活で不便をきたす可能性があります。せっかく格安で購入したとしても不便さゆえに入居者が見つからないのでは本末転倒です。慢性的な空室に悩まされて期待通りのキャッシュフローを望めない可能性があります。
再建築不可物件は格安でも上級者向けの投資
再建築不可物件は格安で想定利回りが高くなる傾向のため、初心者の中には魅力的に感じている人もいるかもしれません。しかし初心者に不向きな3つの理由を踏まえると、再建築不可物件は不動産のプロでないと手に負えないでしょう。万が一のトラブルの際も自分で解決できる能力や知識がないと、利益どころか損失を被りかねません。
そのため再建築不可物件は、上級者向けの選択肢ととらえておきましょう。すべてが整っていて経営リスクが低い新築マンションとは対極にある分野なので、不動産投資初心者の場合は新築マンション経営を選択するのが最も無難です。 （提供：Dear Reicious Online）
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