1棟物件に関心があるものの、どんな不動産会社に任せたら良いかわからない方も多いと思います。物件選びから入居者集め、管理、売却と不動産会社の担う役割は大きいものです。特に初めて1棟物件の投資を行うなら、任せる相手がその成否を分けると言えます。
不動産会社を選びでまずやるべきこと
初めて1棟物件の不動産投資をする場合に、不動産会社選びで注意すべきポイントを紹介します。
1棟物件の扱いが豊富な不動産会社に相談する
初めて1棟物件の投資をするなら、1棟物件の取り扱い経験が豊富な不動産会社に相談しましょう。不動産会社には土地売買や物件管理がメインで、1棟物件の売買をあまり行っていないところもあるからです。
そうした会社に相談しても経験に裏打ちされたノウハウがなく、投資を成功させることは難しくなります。不動産会社に物件の質問などをすることがあるなら、聞いてみると良いでしょう。
複数の不動産会社から提案を受ける
不動産会社を検討する際には、複数の相手から提案を受けるのがおすすめです。複数の提案内容を見比べれば、その会社がどれくらい物件の将来的な計画を考えているか、真剣に買い主に利益を得てもらおうかなどがわかるからです。
もちろん複数の物件を比較できればより良い物件を選べ、さらに価格や条件の相場観を養うこともできます。ただし投資の成功には物件の良し悪しとともに、不動産会社選びも重要です。物件購入の際は複数の不動産会社から提案してもらい、比較するようにしましょう。
不動産会社は売買仲介と賃貸管理のセットがおすすめ
不動産会社の仕事は大きく分けると、物件を探しから契約までの売買仲介と、購入後の賃貸管理の2つがあります。そして不動産会社には、片方の業務だけしか行っていないところがあります。
初めての1棟物件の投資をするなら、物件選びの段階から売買仲介と賃貸管理の両方を不動産会社に頼んだ方が安心です。最終的な物件売却もその不動産会社の仲介になるため、将来に建物の価値が大きく落ちにくい物件を紹介し、所有している間はしっかりした管理が期待できるからです。
もちろん売買仲介のみの不動産会社に物件選びを任せると、別に自分で管理会社を探す手間や時間もかかります。物件を探す段階から賃貸管理も行えるか確かめ、信頼できる不動産会社であれば一括して任せる方がおすすめです。
棟物件を任せる不動産会社のポイント
複数の不動産会社を最終的に1社に絞り込むときのポイントをお伝えします。この判断が1棟物件投資の成否を分けるとも言えるため、しっかりと確かめるようにしてください。
将来性を考慮して物件を選んでいるか
1棟物件は区分マンションに比べ売却に時間がかかるため、将来性を考慮した物件選定が重要です。1棟物件は金額が大きいため購入者が限られ、物件へのアクセスや周辺環境、地域の賃貸需要など、建物以外の部分もチェックされます。
このため購入後に入居者に選ばれやすいことはもちろんですが、売却時を見越して将来的に価値が落ちにくい物件であるかは大変重要です。提案を受ける際は将来性まで考慮し、出口戦略もしっかりした不動産会社を選ぶようにしましょう。
デメリットも教えてくれるか？
物件の良い点ばかりアピールする不動産会社は注意が必要です。どんな物件にも必ずデメリットがあるため、それを理解し対策を考えた上で購入することが不動産投資では大切です。しかし不動産会社には顧客に良い面しか伝えず、その場の利益だけ得られれば良いと考えている会社も存在します。
提案の際に良い点ばかりで、デメリットがない説明をする不動産会社は注意が必要です。もし不安を感じるようであれば、物件を他の不動産会社に相談してみるなど慎重に判断するようにしましょう。
購入後の管理でチェックしておきたいポイント
投資物件は購入がゴールではなく、物件の管理をして高い価格で売却できて初めて成功と言えます。どのような管理を行うかも、事前にチェックするようにしましょう。
集客能力が高い不動産会社が理想
物件に空室を作らないことは大切な管理業務であるため、入居者の集客能力が高い不動産会社を選ぶようにしましょう。不動産会社には集客が得意なところもあれば、逆に集客は不得意で物件管理が得意なところもあるからです。このため集客方法や物件の空室率などを事前に質問し、不安を感じるようであれば集客能力の高い不動産会社を検討するのも良いでしょう。
適切な修繕計画を提案してくれる
不動産投資は売却時に、物件の価値を極端に落とさないことが重要です。所有期間中の建物管理をしっかりと行い、物件の点検や修繕の提案などをしてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。
建物の維持管理は手間がかかり建築知識も必要なため、熱心ではない不動産会社もあります。物件に対する具体的な維持管理や修繕の計画を聞き、細かな提案をしてくれる会社を選ぶようにしましょう。
1棟物件の特徴を知った上で不動産会社を選ぶ
最後に初めて1棟物件投資を行う方に知ってほしい、1棟物件のメリット・デメリットを紹介します。そのメリットを生かし、デメリットの対策をしてくれる不動産会社を選んでいただきたいと思います。
メリット①建物の改修を自分の判断でできる
1棟物件は部屋の中だけでなく、建物全体の改修を所有者の判断で行い価値を高めることができます。たとえば入り口のドアをオートロックにしたり宅配ボックスを設置したりして、より人気の高い物件にするのです。
しかし1棟物件の投資が初めてだと、こうしたアイディアはなかなか思いつかないものです。こうした前向きな改修を提案できる不動産会社と手を組めれば、自分の判断で改修できる1棟物件のメリットを最大限に活かせるでしょう。
メリット②収入がゼロになるリスクが少ない
1棟物件は部屋数があるため区分マンションと違い、空室が出ても家賃収入がゼロになりにくいのは代表的なメリットです。しかし安心して集客を行っていないと、次第に空室が増えていく恐れがあります。
空室が出れば家賃収入が減り、徐々に建物の修繕費などに回す資金が不足します。すると建物状態が悪くて新入居者に敬遠され、さらに空室が増える負の連鎖が始まります。防ぐには普段の不動産会社の集客活動が大切です。任せる不動産会社の集客活動は念入りに確かめるようにしましょう。
デメリット①初期投資がかかる
1棟物件は極端に築年数が古ければ格安な物件も存在しますが、多くの入居者が期待できる物件となると初期投資がかかります。もし融資を利用するなら長期的な計画を立て、早めに返済し収支をプラスにしなければなりません。このため融資を受ける金融機関の相談だけでなく、物件の長期的な収支計画も立てられる不動産会社を選ぶことが大切になります。
デメリット②管理の手間がかかる
1棟物件は区分マンションに比べ部屋数が多いため、入居者の契約や家賃管理など煩雑な業務が発生します。また建物の清掃や細かな修理といった維持管理も、規模が大きいと多数発生します。これらは不動産会社や管理会社へ委託することになります。1棟物件の投資が初めての方はできるだけ所有者の負担を軽くしてくれる会社を選びたいところです。
管理委託費は安いところも多いのですが、内容重視で選ぶことをおすすめします。
1棟物件投資で不動産会社選びは重要
1棟物件を初めて投資する方にとって、任せる不動産会社は重要な役割を持ちます。物件の選定からその後の維持管理、最終的な売却など、トータルでサポートしてくれるところが安心です。長期的な計画を親身になって立案し、集客や修繕なども丁寧にサポートしてくれるかなど、細かな配慮が1棟物件投資を成功に導く大きなポイントです。
今回紹介した点をしっかりと確認しながら、ぜひ信頼できるパートナーを見つけてください。（提供：YANUSY）
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