不動産投資を検討している人の中には、マンションを購入し家賃収入から不労所得の形成を目指す中長期的な投資を考えている人も多いのではないでしょうか。しかし「新築マンションを購入したほうがいいのだろうか」と疑問に思っている人もいるかもしれません。そこで本記事では「新築マンションに投資するメリット」について解説しつつ、中古マンションに投資した場合との違いについても紹介します。

不動産投資で新築マンションを選ぶメリットとは?

不動産投資
(画像=hanasaki/stock.adobe.com)

新築マンションは購入費用が高いイメージを持っている人も多いかもしれません。実は適切に運用すれば中古マンションよりも利益を得ることも可能です。ここでは、新築マンションを購入するメリットを5つ紹介します。

入居率の高さ

マンション投資を行ううえで向き合わなければならないのが、購入した物件に入居者がつかず支出金が膨らむ「空室リスク」です。新築マンションの場合「設備がきれい」「セキュリティがしっかりしている」「アメニティが充実している」などの理由で、中古マンションに比べて入居者を見つけやすい点がメリットとなります。

節税になる

マンションを購入すると、購入時の費用を分割して減価償却費として計上することが可能です。減価償却費を利用すれば、家賃収入などの不動産収入に対する帳簿上の経費を増やすことができるため、その分所得税を抑えることができます。減価償却費は、マンションの購入費に減価償却率という物件の資産価値から導き出した数値をかけて算出します。

新築マンションの場合、資産価値が大きいと判断されやすいため、減価償却費も多く計上でき長期的に所得税を抑え続けることが可能です。

投資のための資金を借りやすい

新築マンションの価格は高いですが、資産価値が高いため「金融機関からの住宅ローンの審査も通りやすい」「返済期間を長期に設定しやすい」という点はメリットです。ローンを組む際には、借主からの返済が滞ったときのため、購入物件へ抵当権を設定する必要があります。金融機関としても資産価値の落ちにくい物件であれば債務不履行となった際の資金の回収もしやすいため、それだけ融資の審査に通りやすいのです。

修繕費がかからない

新築マンションは設備が新しいため、初期に支払う修繕費などの経費を抑えることが可能です。また修繕費だけでなく、修繕積立金や管理費などの諸経費も中古マンションに比べて安く済むケースもあります。壁紙やカーペット、エアコンなどの設備には、耐用年数が6年と決められているため、残存価値が少ないほど借主が退去するときに、オーナーが支払う原状回復費用が多くなりがちです。

新築マンションの場合、設備の残存価値も当然多く残っているため、当面は予想外の支出を抑えられるでしょう。

売却時に高く売りやすい

不動産投資を行う際には「最終的にどのように物件を手放すのか」という出口戦略をあらかじめ描いておくことが必要です。不動産は、経年によって評価が下がっていきます。新築マンションの場合は、中古マンションと比較しても、資産価値が落ちにくく売却時に買い手も見つかりやすい点がメリットです。特に中古マンションの場合は、以下のようなリスクもあります。

  • 売却時にリフォームが必要になる
  • 最悪建物を壊して土地だけ売ることになる

そのため不動産投資を検討する際は、長期的なプランを描くようにしましょう。

長期の契約不適合責任を受けられる

「契約不適合責任」とは、物件を購入した後で破損箇所などが発覚した際、その責任を買主ではなく売主が負う制度です。新築マンションの場合、「住宅瑕疵担保責任保険」の売主に対する契約不適合責任期間は10年と長期に設定されている点が大きなメリットとなります。特に不動産投資を始めたばかりで物件購入の際のチェックポイントなどについて不安がある人ほど、契約不適合責任の期間の長さが新築マンションを選ぶ動機となるのではないでしょうか。   

新築マンション投資の注意点

新築マンション最大のデメリットは、購入費用が高い点です。すでに説明した通り、新築マンションは審査が通りやすく、金融機関からの融資も受けやすい魅力があります。しかし融資を受けた金額が大きいと、その分返済計画を綿密に立てなければなりません。返済スケジュールを長期に設定した場合、毎月の支払い金額は少なくなります。

そのためキャッシュフローを良好に保ちやすくなる分、突発的に収支が悪化し返済が滞るリスクも増してしまうのです。特に変動金利のローンを組んでいる場合、定期的に金利が見直されるため、思わぬタイミングでローンを支払えなくなってしまう可能性もあるでしょう。このような事態を避けるためには「無理のない返済プランを立てる」「売却するための準備もしておく」など予想されるリスクに備えることが必要です。

新築の中でも投資先はブランドマンションがおすすめ

新築マンションの中でも知名度のある大手デベロッパーが土地の選定からコンセプト設計、物件の建設まで手掛ける「ブランドマンション」の購入が特におすすめです。ブランドマンションは、売値が高額になるにもかかわらず購入者が殺到するほどの人気があります。その理由としては、以下のようなものがあります。

<ブランドマンションが人気の理由>
・一等地に建築されている
・デザインや設備がシンプルで長期需要が見込める
・資産価値が落ちにくい

上記の要素からブランドマンションは「入居率が高い」「売却時にも高額で手放せる」など不動産投資におけるいくつかのデメリットを低減したハイレベルな物件です。一般的に新築の物件は完成と同時に緩やかに資産価値が下がっていきます。しかしブランドマンションの場合は、価値を維持しやすくなかなか価値が下落することがありません。

そのため投資目的だけでなく「自分の居住用に購入して引っ越す際にはほぼ同額で売却する」などの目的で購入する人もいます。

ブランドマンションの選び方

ブランドマンションは、ブランドとしての知名度があるほど資産価値が落ちにくい傾向です。より一層正確な情報を知りたいなら、騰落率から資産価値が下がりにくいかどうかを判断し、資産価値の下がらない物件を適性価格で購入すると失敗が少ないでしょう。またブランドマンションの中には、時代の流行を反映した独特なコンセプトのものもあります。

そういったマンションの価値は、流行り廃りに左右されやすいため、時代のトレンドには関係なく資産価値を維持し続けられる物件を見極めることが必要です。

新築マンションと中古マンションはどちらがいいのか?

新築マンションと中古マンションを比較すると中古マンションは、購入資金が少なく利回りも高い傾向です。しかし中古マンションの場合「入居者が(新築に比べ)見つかりにくい」「修繕費などの諸経費がかかる」などのデメリットがあります。また前述の瑕疵担保責任に関しても新築マンションは10年保証があるのに対し中古マンションは数ヵ月程度しかありません。

長期にわたって物件への保証を受けられるか否かも新築と中古の大きな違いの一つです。以上のことから、初期費用がかかったとしても新築マンションを購入したほうが、長期的にみればプラスになる可能性があります。特に前述したブランドマンションであれば資産価値も落ちにくいため、売却時に手元に残せる金額もより多くなるでしょう。(提供:Dear Reicious Online


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