不動産投資を始めるにあたって、「どの物件を買うか」という点は投資のパフォーマンスに直結するとても大切な要素ですが、「誰から買うか」、すなわちどの不動産業者から買うかという点も不動産投資の成否を左右し得る重要な要素の一つです。
本記事では、物件を「誰から買うか」という点が重要な理由について述べたうえで、不動産投資のパートナーとして優秀な不動産業者選びの観点について6つ解説します。
「誰から買うか」が重要な3つの理由
不動産投資は購入時や賃貸経営時、売却時のいずれにおいても高度な専門知識や鮮度の高い情報が求められるため、どのような不動産業者をパートナーとするかが重要といえます。
具体的に、「誰から買うか」が重要である理由は以下3つです。
・不動産投資は情報戦である
・不動産投資は融資を前提とする
・不動産投資は長期的な資産運用である
不動産投資は情報戦である
株式やFXには、東証一部や外国為替市場といった取引市場があり、どの銘柄や通貨がいくらで取引されているかという情報がオープンになっています。
不動産投資にも「レインズ」という売出中の物件情報が掲載される不動産業者向けの情報ネットワークシステムがありますが、レインズへの情報掲載は必ずしも義務ではないため、取引市場に情報が上がる前に成約する物件が多くあるのも事実です。
不動産の取引において、良い物件はレインズに情報掲載がされる前に水面下でクローズに取引されることも多いため、売り出されたタイミングでいかに早く水面下の情報をキャッチできるかが重要といえます。
優良な情報を新鮮な状態で得られるか否かが良い物件を買えるか、ひいてはハイパフォーマンスな投資ができるかのキーファクターであることから、不動産投資は情報戦であるといえるでしょう。
不動産投資は融資を前提とする
不動産投資では一件あたりの投資単価が数千万円以上の規模になることも珍しくないため、多くの場合で金融機関から融資を受けて物件を購入することになります。
一般の個人投資家が金融機関に対して効率的にアプローチや交渉をするのは必ずしも容易ではないため、融資情勢に精通した不動産業者を通して自分に最適な金融機関に融資打診をするのが得策といえるでしょう。
不動産投資は長期的な資産運用である
不動産投資においては、プロの投資家でない限りデイトレードやスイングトレードのような短期売買ではなく、中長期的に物件を保有する方がコスト面や税金を考えると合理的でしょう。
不動産は売買の度に仲介手数料や登記費用等のコストがかかるうえ、保有期間が短い方が譲渡益への課税が高くなるためです。
物件を「売って終わり」というスタンスの不動産業者よりも、購入した後の中長期的な賃貸経営・最終的な売却のフェーズまでのアフターフォローが手厚い不動産業者から購入する方が、ゴールを見据えた不動産投資をしやすいでしょう。
優秀な不動産業者の特徴6つ
不動産投資は水面下での情報戦ともいえるうえ、融資を前提とする長期的な投資であることから、優秀な不動産業者を見極める際、以下6つの点が判断基準となり得るでしょう。
・取引実績が多い
・セミナーや個別相談会を開催している
・融資アレンジに強い
・リスクやアフターフォローなどについて丁寧に説明してくれる
・顧客層が幅広い
・賃貸管理にも精通している
取引実績が多い
不動産の取引は個別性が強く、各取引において扱われる物件も違えば売主の売却理由や買主の資産背景、価格交渉の規模等も千差万別です。
過去に成約させた取引実績の件数が多い不動産業者ほど、数多くの物件に触れ、様々な売主・買主、金融機関と折衝したり、難しい交渉やトラブルの解決をしたりした経験がある場合が多いでしょう。
取引実績が多い不動産業者には、取引の途中で問題が生じてもスムーズに解決して成約まで至らせるための知恵やノウハウが蓄積されている可能性が高いといえそうです。
セミナーや個別相談会を開催している
セミナーや個別相談会は、不動産投資に関する幅広い知識やノウハウ、オンタイムの市場動向等に関する知見を有していないと開催が難しいため、そういった場を定期的に設けられる不動産業者は信頼できる優秀なパートナーになるかもしれません。
セミナーのための情報収集を欠かさず行い、お客様とマンツーマンで面談をした際にお客様が欲しがっている情報を迅速かつ的確に提供できるか否かは優秀な不動産業者を見極める際の判断基準の一つでしょう。
融資アレンジに強い
不動産投資では一件あたりの投資単価が数千万円以上になることも珍しくないため、金融機関からの融資を受けられるか否かが第一段階として非常に重要といえます。
金融機関に融資打診をするにあたって、一般の個人投資家は自分がどのエリアでいくらまでの融資を受けられるかという点や、どの金融機関のどの支店が不動産投資に対して積極的に融資をしているかといった情報を把握するのは困難でしょう。
融資打診をする人の属性、購入する物件の所在エリア・構造・価格等の組み合わせから、どの金融機関・どの支店・どの担当者に話をすれば最も有利な条件で融資を受けられるかという融資アレンジができる不動産業者は優秀なパートナーといえます。
リスクやアフターフォローなどについて丁寧に説明してくれる
不動産投資は物件を購入してからの賃貸経営期間が数年以上の長期間に渡ることが多いため、購入後のリスクやトラブルが発生した際のアフターフォローについて事前に丁寧に説明してくれる不動産業者は優秀なパートナーになり得るでしょう。
オーナーと同じ長期的な目線を持ってアドバイスをしてくれる不動産業者とともに賃貸経営を行うことで、安定的でハイパフォーマンスな不動産投資ができる可能性を高めることができます。
顧客層が幅広い
取引価格が自由に設定できる不動産投資においては、幅広い顧客層から多くの情報を集めることで、市場の相場をアウトパフォームできる案件を掴めるチャンスが多くなります。
売り急いでいる売主の情報をキャッチできれば相場よりも安く物件を買えるかもしれませんし、どうしてもその物件が欲しいという買主の情報をキャッチできれば相場よりも高く物件を売れるかもしれません。
個人や法人、海外投資家など幅広い顧客層とのネットワークがあり、物件の売買ニーズをより多く集められる不動産業者は優秀なパートナーといえます。
賃貸管理にも精通している
不動産業者には、物件の売買のみを行う業者と、売買後の賃貸管理もワンストップで行う業者が存在します。
前者よりも後者から物件を購入する方が、購入後の賃貸管理について具体的に相談したりシミュレーションしたりしながら購入物件を吟味しやすいという点でオーナーにとって有利な場合があるでしょう。
とりあえず物件を売るという目先の利益のために、賃貸管理の難航が予測される物件を売ってしまうと、賃貸管理を受託した後に不動産業者が自身の首を絞めてしまうリスクがあるためです。
売買のみならず賃貸管理にも精通している不動産業者は、長期的な視点から多角的にアドバイスをくれる優秀なパートナーといえます。
不動産投資は優秀なパートナー選びから
不動産投資は、市場が株式やFXよりもクローズであり、融資を前提とする長期的な投資であるため、スタートの段階でどの不動産業者をパートナーとするかによって大きくパフォーマンスが変わる可能性があります。
優秀な不動産業者を選ぶ際は、情報収集力や融資アレンジに長けていて、長期的にオーナーに寄り添う姿勢があるかという点を判断基準として持っておくのも選択肢の一つです。
（提供：Incomepress ）
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