自己資金500万円で不動産投資を始める方法
自己資金が500万円という資産状況で、どうやって数千万円もする不動産を投資対象にできるのだろうと不思議に思われる方もいるかもしれません。しかし多くの場合、不動産投資用のローンを組むケースが大半なので、不動産投資は可能になります。
不動産投資ローンを活用する
一般的な投資、例えば投資信託に投資しようという際は、元手に応じてリターンが決まります。500万円を投資するとしたら、投資額500万円分に対してのリターンが得られます。
対して不動産投資の場合は、ローンを利用することで元手より大きな金額の投資が可能になります。500万円の不動産ではなく、何倍もの金額となる不動産を所有し投資をすることになります。
このように「レバレッジを効かせられる」のが不動産投資の最大の特徴です。なぜレバレッジを効かせられるかというと、金融機関が融資をしてくれるから、というのがその理由です。
金融機関がなぜお金を貸してくれるかというと、投資する不動産の事業性を評価しているからです。不動産を担保にする（金融機関が抵当権をもつ）ことで、借入れをする人が万が一債務不履行になったとしても、その不動産を売却することで金融機関は貸倒れを防ぎます。
そのため、不動産投資をローンを組んで始めるには、自己資金だけが問題とはなりません。アパートローンと呼ばれるパッケージ化されたローンか、ひとつひとつ組み立てていくプロパーローンかにより審査内容は異なりますが、投資対象の不動産、そしてご自身の年収が関係してきます。住宅ローンをはじめとしたその他の借入れの状況確認や、勤務先や勤続年数も関係します。
アパートローンの場合は借入れ希望者の年収と勤続年数、その他借入れの状況など、一定の審査項目をクリアすれば審査が通ります。年収500万円以上であれば、金融機関によりますがローン審査はおりるケースが多いでしょう。
安定した収入があり、その上に自己資金500万円すべてを不動産投資ローンを組む際に使えるならば、レバレッジが効く不動産投資では、投資できる不動産の選択肢は広がります。
なおRENOSYの場合、手付金10万円から始められる場合があり、多くの場合は50万円〜60万円の初期費用でスタートできます。
最初の不動産、どんな物件がいい？
不動産投資による資産形成を考えるならば、目指すのは「複数の不動産を所有する」のが一般的です。しかし最初から1棟の不動産を所有するのは所有後のコスト感がつかめず、そして実際に管理のコストも戸数分かかるためおすすめできません。物件価格も抑えられる、都心の中古区分マンション1戸から始めるのがリスクも少ないと考えられます。
1戸目で「不動産投資をする」ことを体験し、月々の収入と支出がどの程度なのかを把握した上で、次の物件の検討に入るのが一般的です。
狙う物件は都心の中古ワンルームマンション
東京の中古ワンルームマンションは立地や面積にもよりますが、物件価格が2,000万円前後です。不動産投資は、物件価格以外にも諸費用がかかります。物件を誰から買うかで仲介手数料がかかる場合とかからない場合があるので諸費用の金額も変わってきますが、諸費用として150万円ほど見込んでおけばよいでしょう。
自己資金500万円のうち、150万円を諸費用として使うとすると、残りは350万円です。不動産投資ローンは物件価格の全額を借入れることもできる金融機関が多いですが、350万円を頭金として入れると、借入金額が抑えられ、月々の返済金額も、またローンの返済総額も低くなります。
月々の返済金額を無理のない範囲で設定できれば、余剰分を繰上返済にまわし、返済期間を短くし、2件目の購入を実行するという作戦もたてられます。
立地が良い物件を購入する
投資物件は、立地が良くて需要が見込める物件を探すことが大切です。需要が見込めるエリアの物件は、空室や家賃の下落が発生しにくく安定した賃料収入が期待できます。
設備の古さや物件の魅力の低下は、リフォームやリノベーション工事によって対策が可能です。しかし立地だけは、物件の購入後にどうすることもできません。そのため投資物件を購入する際は、長期間にわたって需要が見込めるような立地にある物件を探す必要があります。
立地を確認するときのポイントは、駅からの距離や周辺の施設、今後の開発状況などが挙げられます。駅から10分以内の物件は、10分超の物件と比較して需要が低下しにくいです。また物件の近くにスーパーやコンビニ、病院、学校などの施設があると入居者がつきやすくなります。物件の下見をする際に、駅からの道のりや時間、周辺の施設をご自身の目で確認しましょう。
さらに最寄り駅で再開発の予定がある場合、将来的に需要が増加するかもしれません。開発計画は不動産会社や物件のエリアを管轄する市町村役場に聞いてみましょう。
古すぎる物件は購入しない
金融機関は、融資する際に物件の収益力を調査しますが、物件の築年数も審査対象となります。あまりに古い物件だと、これも立地や金融機関によりますが、融資がおりない場合もあります。
築年数が経過した物件は、物件価格が一般的には安くなる傾向のために表面利回りが高くなります。しかし表面利回りが高くても、古くなった建物や設備に多額の修理費が必要となって購入後に多額の費用がかかるということも考えられます。
不動産投資を始める時の注意点
最後に、不動産投資を始める際の注意点を解説します。
リスクに備える
不動産経営にはさまざまなリスクが存在するため、あらかじめリスクを想定しておくことが必要です。
空室リスクや家賃下落リスクは、需要が見込める好立地の物件に投資をすることである程度防げるでしょう。家賃滞納が起きたときのリスクにも備えたい場合は、家賃保証のある不動産会社に管理を任せるのもひとつの方法です。
また自然災害によって建物が損壊するリスクには、各種保険へ加入するとことで対策できます。補償内容や地震保険を付帯するかどうかは、物件の耐震構造だけでなく物件が建っているエリアのハザードマップを確認して判断しましょう。
不動産投資ローンを変動金利型で借入れる場合、将来的に金利が上昇して返済負担が増えるかもしれません。金利が上昇した際にローンを繰上返済できるように、貯蓄をしておくとよいでしょう。
まとめ
不動産投資は自己資金500万円から始められますが、購入する物件は慎重に選ばなければなりません。また購入予定の物件にどのようなリスクがあるのかも確認し対策をしておくと安全な不動産投資ができます。
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