不動産投資ローンとは？住宅ローンとの違いやメリット、金利、金融機関（銀行融資）の特徴を解説

不動産投資ローンと住宅ローンとは

不動産の購入に関わるローンは、大きく分けて2種類あります。

不動産投資ローン

不動産投資ローンは、投資や事業目的のためのローンで、第三者に貸し出すなどの、自己居住以外の目的で不動産を購入するためのローンです。

動画「リノシーチャンネル」でも解説しています。

住宅ローン

住宅ローンは、自分が住む家を購入する時に利用するローンです。賃貸に出すための不動産購入時には利用できません。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

目的が異なると、審査項目やそれぞれの融資条件なども異なってきます。

金利の違い

不動産投資ローンは住宅ローンに比べて金利が高い傾向です。変動金利の場合、

• 不動産投資ローン：おおよそ1.6％〜
• 住宅ローン：おおよそ0.3％〜

となっています（2022年2月時点、RENOSY編集部調べ）。

審査内容の違い

銀行などの金融機関が融資をする際の審査内容も異なります。

不動産投資ローンの場合は、物件が生み出す価値による収益性・事業性、それに加えて個人の返済能力等を審査されます。一方の住宅ローンの場合は、個人の返済能力等を審査されます。

返済の原資

不動産投資ローンは、入居者から入金される家賃をローンの返済に充てていきます。住宅ローンは購入者自身が収入から返済していきますので、「誰が返済するのか」という点は大きく異なります。

不動産投資ローンを利用するメリット

1. レバレッジを使うことで少ない資金で投資できる

レバレッジとは、金融分野で「てこの原理」を意味し、少額の投資で多額の利益を目指すことを指します。不動産投資の代表的なメリットが、不動産投資ローンのレバレッジ効果です。

何か投資を始めようとする時、一般的には自己資金の範囲内で投資を行い、リターンを得ます。

例えば、利回り3％の金融商品に投資するとします。

A. 100万円の自己資金を投資する
B. 1,000万円の自己資金を投資する

Aの場合は年間3万円増え、Bの場合は30万円増えます。投資に使える手元の資金がたくさんあればあるだけ、リターンも大きくなります。

不動産投資ローンを使うと手間と時間を一足飛びにできる

不動産投資ローンを利用すると、少しの手持ち資金で、数百万円、数千万円、時には億単位の投資運用が可能となります。

金融機関の融資を利用して、自己資金の何倍もの大きな金額の取引ができることで投資効率を高められることを、レバレッジ効果、レバレッジが効くなどと言います。

先ほどの例と比較すると、

C. 100万円の自己資金で、1,000万円のローンを組み投資する

利回り3％で賃貸経営（月々の家賃収入5万円）をするとき、年間30万円増えます（実際にはローンの返済等がありますので返済額等がマイナスされます）。

自己資金100万円を1,000万円まで貯めるのは至難の業です。手間と時間を、レバレッジ効果で一足飛びできるのが大きなメリットになります。

2. ローン返済に入居者の家賃支払いを充てられる

2つ目のメリットは、ローン返済に入居者からの家賃を使うことができる点です。ローンの返済にも、自分のお金は使わなくてよいのです。

つまり、不動産投資は、レバレッジを効かせられ、自己資金は別の投資に生かすことが可能となります。

3. 団体信用生命保険への加入

不動産投資ローンを組む際、多くの金融機関は団体信用生命保険への加入を融資の条件としています。

団体信用生命保険とは、死亡など、万が一のことがあった場合に、ローン残高が0円となる保険です。これにより、家族に不動産を残すことができ、家族は不動産を貸し続けたり、売却して現金化し当面の生活費にしていくことが可能になります。

毎月手元にあるお金を使って保険料を支払う必要なく、生命保険に入ることになります。これが3つ目のメリットです。

不動産投資ローンを利用するデメリット

不動産投資ローンにもデメリットは存在します。

不動産投資ローンのデメリット

1. 返済利息があるので、現金一括より返済金額が増える
2. 変動金利で利率が変わった場合、返済金額が増える
3. 空室が続いた場合、入居が決まるまで自己資金で返済する必要がある
4. 身の丈に合わないレバレッジをかけている

1. 返済利息があるので、現金一括より返済金額が増える

不動産投資ローンでは当然ながら金利がありますので、返済利息が発生します。

例えば、

を組んだ場合、返済利息は約800万円かかります。

800万円もかかれば、「やはり現金一括で買いたい」と思われるかもしれません。ただ不動産を購入するために貯蓄するとなると長い時間が必要になります。不動産投資ローンを使うことで貯める時間が必要なくなり、人生において資産形成のスタート時期を早めることができます。

2. 変動金利で利率が変わった場合、返済金額が増える

上記の試算は金利変動がない設定ですが、不動産投資ローンで変動金利を利用した場合には、金利の変動の可能性があります。

金利が上昇すると、ローン返済に家賃収入を充てるだけでは足りなくなり、自己資金の持ち出しも発生する可能性は考えられます。リスクなく受け入れられる利率は何％までかなど、シミュレーションは必要となります。

3. 空室が続いた場合、入居が決まるまで自己資金で返済する必要がある

空室になると家賃収入がなくなるため、ローン返済を自己資金で行う必要があります。

不動産投資を始める際に、自己資金はそれほど必要はありませんが、貯蓄がまったくない状態だと、空室が発生した場合などのローン返済が苦しくなるため、ある程度の貯蓄は必要です。

4. 身の丈に合わないレバレッジをかけている

少ない自己資金で大きな投資効果を得られるレバレッジは、大きなメリットではありますが、時にデメリットにもなりえるので注意が必要です。

上記の例で考えてみましょう。この場合、月々の返済額は約6.6万円になります。

ローンの借入れ可能額が6,000万円まで組めるからと、上記条件と同様の物件を3つ購入したとします。あまり考えにくいですが、その後3部屋同時に空室になった場合、給料から3件分のローンを支払うことになります。身の丈に合わない投資をすることはリスクにもなりえます。

不動産投資ローンの種類

不動産投資ローンは、おもに「アパート・マンションローン（アパートローン）」と「プロパーローン」の2つに分類されます。

アパートローン

アパートローンとは、金利や融資期間など内容がパッケージ化されている融資商品です。設定された条件に一致すれば、融資が受けられるローンです。

区分マンションの融資に対しては、多くはパッケージ化されたアパートローン融資が提供されており、審査期間も短い傾向です。

プロパーローン

プロパーローンとは、都度作り上げられる金融商品です。融資希望者の資産背景や、事業の実績などを総合的に審査して判断します。審査期間も、アパートローンに比べてプロパーローンの方が長くかかります。

一般的な傾向をまとめると次のような特徴となります。

	アパートローン	プロパーローン
融資条件・審査基準	定まっている	定まっていない
審査期間	短い	長い
借入れ金額	年収の7〜8倍まで	億を超える金額も対応
融通	効きにくい	効きやすい
イメージ	既製品・既製服	オーダーメイド・注文服

実際には、不動産会社が提携している金融機関、また自ら開拓しようとする金融機関と審査対象となる事業性によっても異なります。

金利の種類

不動産投資ローンの金利は低金利のもので1.6％〜と述べましたが、金利の種類には「変動金利」「選択型固定金利」「全期間固定金利」の3種類があります。

3種類の金利	メリット	デメリット
変動金利	固定金利よりは低い金利のことが多い。ローン返済額を抑えられる。	長期プライムレート連動の場合、債券市場の影響で金利が変動する。ローン返済額が上がる可能性がある。
選択型固定金利	一定期間後（3〜5年）に固定か変動か再度選べる。金融政策の金利の情勢を見て方針を変えられる。	固定期間終了後に金利が上がる可能性がある。返済額が上がる可能性がある。
全期間固定金利	債券市場に影響を受けず金利は一定。予測を立てやすく返済計画が立てやすい。	取扱金融機関が少ない。

金融機関によって扱う種類も異なりますので、金利の種類が選べるのかどうか、選べない場合はどの種類の金利になるのかを事前に確認しましょう。

不動産投資ローンの融資を受けるには

不動産投資を始めようとして、「普通の会社員の自分が不動産投資ローンを組めるだろうか？」と疑問に思われることも多いでしょう。

アパートローンの場合には、ローン審査に一定の基準があるため、年収の基準を満たしていることが求められる傾向です。また勤続年数も関係します。

プロパーローンの場合は、年収という基準で見られるよりも、事業性を丁寧に時間をかけて審査される傾向です。

動画「リノシーチャンネル」でも解説しています。

年収500万円以下の場合

年収500万円以下の場合、不動産投資ローンの融資は難しいといわれています。年齢が若く、今後年収増加の見込みが予想されるなど、銀行が肯定的にとらえる条件が整っている場合には、融資が通る可能性があります。

年収500万～1,000万円の場合

年収500万円を超えると、不動産投資ローンは利用しやすくなります。

従来からある銀行ではなく、預金などを受け入れずに貸付業務を主とするノンバンクや、リアルな店舗を持たないネット銀行による融資が増えています。

年収1,000万円を超える場合

年収が1,000万円以上ある場合、都市銀行も視野に入ってきます。ただし、都市銀行の場合、自己資金や事業実績の有無も重要なポイントです。

もし、年収は多いのに実績がないことで融資が受けられない場合は、まず地方銀行など他の金融機関の不動産投資ローンを利用して実績を作ることから始めましょう。

信用情報も重要な審査対象

審査は、年収のほかにも、それまでのクレジット・ローンの契約や申し込みに関する内容も対象となります。

「クレジットカードの引き落とし日に銀行残高が足りなかった」ということは簡単に起こることですが、このときすぐにカード会社に連絡せず、また支払いせずに放置しておくと、信用情報機関に延滞の記録が残るようになります。

数万円の遅延で、大きな借入れができなくなる可能性があります。

審査期間を経て融資実行までの期間

プロパーローンの場合は、ひとつひとつ作り上げる商品のため、時間がかかります。ここでは、不動産会社が提携している金融機関にアパートローンを融資してもらう場合のおおよその目安をお伝えします。

事前審査から本審査、契約を経て融資実行まで、さまざまな事情で前後する可能性はありますが、基本的には約1カ月をみておくとよいでしょう。必要な書類が整っている場合、最短1週間で審査が通るケースもあります。

不動産投資ローンを扱う主な金融機関（銀行融資）の種類と特徴

アパートやマンション投資に対して不動産投資ローンを扱っているそれぞれの金融機関（銀行融資）の特徴を理解しておくと、借入先を選ぶ際の参考になります。

	審査	金利	借入期間	融資金額の上限
日本政策金融金庫	ゆるめ	低い	10年〜15年と短め。自己資金が必要	少ない
都市銀行	厳しい	低い	〜35年	高い
地方銀行	ややゆるめ	高い	〜35年	高い
ノンバンク・ネット銀行	基準を満たせば	低い	〜45年	中程度

日本政策金融公庫

「政策金融公庫」は政府系の金融機関で、民間の金融機関が行う金融の補完や国民生活の向上を目的にした政府系金融機関です。小規模事業者の経営をサポートする目的で、不動産賃貸業に対する融資を行っています。

年収など個人の属性に関する審査は比較的緩めですが、借入期間が10～15年と短く、融資金額の上限も少ない方です。金利は諸条件によって個別に設定されますが、おおむね2％以下が目安です。ケースによっては、1％以下の利率でほぼフルローンで借り入れも検討できます。

変動金利を利用したローンが多い中、政策金融公庫では固定金利のみの扱いですが、他の金融機関と比べても低い金利を採用しています。

注意点

低い金利と短い返済期間のバランスを見ながら総合的に自分にとってメリットがあるのかを検討する必要があります。ただし、優遇金利に関して日本政策金融公庫は民間の金融機関とは若干利用対象が異なる商品もあるので注意が必要です。

たとえば、「女性、若者／シニア起業家支援資金」においては35歳未満や55歳以上、または女性が利用条件になっています。つまり、一般的に所得が高くなる傾向の30代後半から55歳までの男性は利用できない商品もあります。

また、日本政策金融公庫では不動産賃貸業への融資は可能ですが、投資には融資できないというのが前提です。書面作成や面談時に投資というワードは使わない方がよいでしょう。

都市銀行・地方銀行

従来の銀行は、メガバンクと呼ばれる都市銀行や、地方銀行があります。

メガバンクは融資を受けるための審査が厳しいのが特徴です。主に資産家や優良企業などを対象としており、過去の事業実績なども重要視されます。利用するための条件が厳しい分、金利は低めで、大きな融資金額でも対応が可能です。

全国のエリアで利用可能ですが、支店によって融資に積極的かどうかは異なります。

一方、地方銀行は、物件の所在地や融資を受ける人の居住地などにより、利用できる銀行が異なります。

融資条件は都市銀行に比べると緩めですが、金利は都市銀行に比べて若干高くなるのが一般的です。

新しい金融機関：ノンバンク・ネット銀行

ノンバンク

貸付業務を主とするノンバンク系銀行の融資は増えています。従来の一般的な銀行よりも、融資が通りやすいと言われています。

ネット銀行

ネット銀行とは、物理的な店舗を持たずに、主にインターネット上で取引を行う銀行です。一般的な銀行よりも、融資が通りやすいと言われています。

なお融資が受けられる金融機関は、投資対象がアパート・マンション1棟・区分のマンションなのかによって、変わります。

不動産投資ローンに関する気になる疑問

続いて、不動産投資ローンに関して、みなさんが気にされているよくある疑問についてお答えします。

不動産投資に頭金は必要？

不動産投資では多くの場合頭金を求められません。フルローンで借入れが可能なことが多い傾向です。

フルローンとは、物件の購入価格を全額融資してくれるという意味です。それ以外にも、手付金や諸費用などもローンに組み込むことができる場合もあります（オーバーローン）。

ただし、職業によっては頭金を数十％ほど払わなければ融資を受けられない場合もあります。また投資方針によって頭金をいくらか払った方がお得と考える人もいます。

いくら用意すべきかは、それぞれの考え方や状況によって異なります。

借入金額は年収の7〜8倍程度が平均

不動産投資ローンで借りられる金額は年収の7〜8倍程度が目安といわれています。収入が500万円だと仮定すると、借りられる金額は4,000万円程度が目安になります。

なお年収だけでなく、勤務先の信用度によっても融資額が左右される点を押さえておきましょう。もちろん、物件と土地の評価が融資金額に大きく影響を与える点も覚えておきましょう。

ローン開始時に必要な初期費用は？

購入の不動産が新築か中古か、一棟か区分かなどによって、また不動産会社から直接買うか、仲介して買うかによっても異なります。

中古区分マンションで、売主が不動産会社の場合、初期費用の目安は50〜80万円です（RENOSYの場合）。

仲介不動産会社を通して購入する場合や一棟アパートなどの購入の場合、物件価格の7〜8％を想定しておけばよいでしょう。

注意すべきポイント

繰上返済はできる？

不動産投資のローンで注意すべきポイントは、固定金利期間中の借り換え（一括返済）や繰上返済に対する違約金があるかどうかです。融資を受けるときは気にしない方が多いかもしれません。しかし、予備知識として金融機関の担当者に確認しておく方がよいでしょう。

区分マンション投資における不動産投資ローンを扱う金融機関（銀行融資の一例）

中古の区分マンションに対して投資を行うRENOSYでは、これまでに以下の金融機関との実績があります。

実際に不動産投資ローンを組む場合には、借入希望者の諸条件（希望者の属性や物件そのものの評価）によって、融資期間や借入金額そして金利などが異なります。

金融機関の融資期間は多くが35年で、金利はおおよそ1.5%〜2.5％での実績があります。

金融機関（銀行融資）
イオン銀行
ソニー銀行
じぶん銀行
ジャックス
オリックス銀行
SBJ銀行
東京スター銀行
ダイヤモンドアセットファイナンス
イオン住宅ローンサービス
きらぼし銀行
城北信用金庫

【注意】上記内容は、諸条件が整った場合に適用される内容です。借入希望者であっても上記条件に当てはまらない場合があります。

不動産投資ローンは対象により条件が異なる

不動産投資ローンは、投資対象によって、利用する金融機関によって融資を受けるための条件は大きく異なります。

これまで述べてきた内容は、あくまでも一般論としての内容であり、参考として検討をする際の目安です。当然ながら、年収のほか資産背景など、個人の状況によって選べる金融機関、借入れの金額や金利、融資期間等の融資条件も異なります。

同じ銀行でも支店によって融資に関するスタンスが異なる場合もあるので、融資が受けられる金融機関を探しましょう。

【RENOSYの不動産投資とは】
RENOSYで始める不動産投資のメリット・デメリットを、データを交えながらご説明します。いただければ、より詳しい内容がわかります。