アパート経営の建築費の相場・目安を解説｜何がいくらかかるのかがわかる！

本コラムでは、すでに土地を所有している方がアパート経営を検討した場合、建築費はどれくらい必要なのか、相場や目安について解説する。

アパート建築費の目安

アパートの建築費を知るためには「構造物単価」「地域別坪単価」「坪数別建築費」という3つの概念を理解しておくことが必要だ。ここで紹介する建築費などの数値はいずれも目安であり、実際の建築費を算出する際には「この数値帯に収まる」ことを想定している。

また昨今では、円安やインフレが進行しており、これらの坪単価は全体的に上昇していく可能性が高い。あくまでも2023年12月時点での目安としていただきたい。

構造別坪単価

アパートを建築する建物の構造には、主に5つの種類がある。国土交通省の「建築着工統計調査 2022年」によると、それぞれの種類における工事費予定額の坪単価目安は以下のとおりだ。

木造は、最も坪単価が低く主に2階建や3階建てのアパート建築で採用されている。なお、エリアなどで坪単価は異なるため、あくまでも目安の金額となる。

地域別坪単価

アパートの建設費は、地域によっても違いがある。一般的に大都市圏ほど防音シートなど工事に伴う配慮が必要になるため、地域別坪単価も高くなる傾向が見られる。国土交通省の「建築着工統計調査 2022年」によると、全国の主要都市における地域別坪単価の目安は以下のとおりだ。

東京がずば抜けて高いことは、想像がつくところだろう。そして全国の主要都市は、おおむね横一線だが、首都圏、関西圏、それ以外の都市圏といった順になっている。なおそれぞれの坪単価には開きがあるが、木造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造・鉄骨造の構造物別単価で最安値と最高値を記載している。

坪数別建築費

地域だけではなく、アパートの坪数によっても建築費は変動する。工法や用いる材料、立地条件などによって建築費は大きく変動する。

それぞれの坪数別の建築費相場は、あくまでも一般的な相場観による目安とすると、国土交通省の「建築着工統計調査 2022年」による坪数別の建築費用相場は以下のようになっている。

坪数別の建築費相場についても、木造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造・鉄骨造の構造物別費用で最安値と最高値を記載している。

アパート建築費の内訳

アパート建築費の内訳には、実に多くの項目がある。建物を建てるための直接的な費用に加えて付帯的な工事費、そして諸費用。これらの費用をすべて合算したものがアパートを新築するために必要な総費用となる。ここでは、アパートの建築費に含まれる項目を挙げ、それぞれの相場や目安について解説する。

本体工事費

アパートの本体、つまり建物の工事費は以下の計算式で求めることができる。

坪単価×延床面積＝本体工事費

すでに構造別、地域別の坪単価について目安となる相場を紹介しているので、これらの数値を当てはめると大まかな本体工事費を算出することができる。また本体工事費は、アパートを建築する総費用のうち7～8割程度を占めるため、本体工事費によってアパート新築に要する総費用が大きく変動する。

例えば総費用が5,000万円のアパートを建築する場合、そのうち本体工事費は約3,500万～4,000万円になると推測できる。

付帯工事費

アパートを建築する際には、本体である建物以外にもさまざまな工事が必要だ。これらは、付帯工事と呼ばれ、状況に応じて以下の工事が含まれる。

・外構工事（塀、植栽など）
・給排水設備、ガス管の引き込み工事など
・電気、空調工事など
・地盤改良工事（必要な場合）
・造成、整地工事（必要な場合）

所有している土地の状況などによって必要な工事とそうでないものがあるため一概にはいえないが、付帯工事費は一般的に本体工事費の2割程度になるとされている。前述した例で本体工事費が約3,500万～4,000万円だとすると、付帯工事費は約700万～800万円になる。

諸費用

そのほかの費用として、アパートの建築の手続きにおける諸費用がある。これらについても項目ごとに費用感を紹介していく。こ概算ではあるが、以下の諸費用をすべて合算すると「多くても本体工事費の1割程度」というのが目安だ。

・設計費
建物を設計するには、専門家に依頼する必要がある。そのための費用が設計費だ。設計費は、どのように発注するかによって費用感が大きく異なる。

1つ目は、設計と施工を同じ業者に依頼する一括方式だ。建設業者やハウスメーカーなどにアパート建築を一括で依頼すると設計はその業者の社員である建築士が担当する。多くの建設業者は、アパートの建築に必要な業務をパッケージ化して提供しているため、そこに含まれる設計費は本体工事費に対して数パーセントだ。

2つ目は、設計と施工を別々の業者に依頼する場合だ。この場合は、パッケージ化されていないため設計費は高くなる。本体工事費に対して7～8％程度は見ておく必要があるだろう。

・現況測量費
設計する際には、真北の方角や高低差などを正確に知る必要がある。そのために行われるのが測量で、その費用はおおむね20万～30万円程度だ。

・地盤調査費用
地盤調査とは、杭工事が必要な場合において支持地盤の深さを知るために行われ、地中から岩盤の試料を採取するために穴を掘る必要がある。作業方法によって異なるが、費用は以下のとおりだ。

・水道分担金
アパートに水道を引き込み、新規加入をする際には、自治体などの水道事業者に水道分担金（水道利用加入金）を支払う必要がある。

例えば、神奈川県横浜市の水道利用加入金を見ると、以下のように設定されている。

一例として、新築で口径25ミリメートルを設置する場合、全8戸のアパートであれば以下の計算になる。

8万2,500円×8戸＝66万円（税込）

1戸あたり一定額の費用が発生するため、戸数が多いほど水道分担金の金額は大きくなる。さらに、下水道の負担金、水道の引き込み工事費なども必要になるケースがある。

ただし、自治体によって水道分担金の要不要は異なり、東京都は水道分担金が不要である。下水道負担金や引き込み工事費もエリアによって異なるため、事前に確認しておくのが賢明だろう。

・不動産取得税
新たに建物を取得した際に発生する税金に、不動産取得税がある。税率は、固定資産税評価額に対して3％だ（本来の税率は4％だが、2024年3月31日までは軽減税率が適用されている）。例えば固定資産税評価額が4,000万円の場合だと、税額は120万円となる。

なお固定資産税評価額は、名称のとおり固定資産税の税額を算出するために用いる基準価格だ。そのため、実際にアパートを新築した価格や取得した価格とは異なる。

・登録免許税
新たに建築したアパートを登記するための費用が、登録免許税だ。税率は、固定資産税評価額に対して0.4％だ。ただし、軽減措置があり、以下のようになっている。

　所有権の信託の登記：本則0.4％
　軽減措置の期間内：0.3％（2026年3月31日まで）

例えば、固定資産税評価額が4,000万円のアパートであれば、2026年3月31日まで登録免許税額は12万円となる。

・印紙税
アパートの建築を依頼する際には、建設業者と契約書を取り交わすことになる。この契約書に印紙を貼付する形で納めるのが、印紙税だ。アパート建築の契約書に多い「1,000万円超え5,000万円以下」であれば印紙税額は1万円、「5,000万円超え1億円以下」であれば、印紙税額は3万円となる。

なお、これらの印紙税額は2024年6月末日まで適用される軽減税率によるもので、軽減税率が適用されない印紙税額はそれぞれ倍となる。

・融資手数料
アパートの新築に要する費用を融資で調達した場合、金融機関に支払う融資手数料が発生する。それぞれの金融機関の条件や個人の属性によって異なるため、事前に金融機関へ相談するほうが賢明だろう。

例えば、5,000万円を借り入れするケースで融資手数料が2.2％であれば、110万円である。

・建築確認申請等の手数料
新築するアパートが法律や条例に対して適法であるかどうかの審査を受けるのが、建築確認申請だ。その他、完了検査、中間検査などがある。

神奈川県のホームページによると、以下のように定められている。

・司法書士に支払う報酬
アパートを新たに登記する際、司法書士に登記手続きを依頼するのが一般的だ。日本司法書士会連合会「報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）」によると、以下のようになっている。

＜関東地区課税価格1,000万円あたりの所有権保存登記＞
全体の平均値2万4,707円
5,000万円の課税価格なら2万4,707円×5＝約12万3,535円

＜関東地区課税価格1,000万円あたりの抵当権登記＞
全体の平均値3万9,267円
債権額5,000万円なら3万9,267円×5＝約19万6,335円

建築費金額別物件規模のシミュレーション（※土地保有の場合）

建築費1,000万円代の物件規模シミュレーション

建築費1,000万円前後で建築できるアパートは、戸数として2戸もしくは4戸が限度だろう。かなりのローコストアパートとなるため、実質的に構造は木造となる。想定される条件は、以下のとおりだ。

・構造：木造2階建て
・坪単価：70万円
・1戸あたりの広さ：7坪
・戸数：2戸

このアパートの延べ床面積は14坪となるため、坪単価を掛けると本体工事費は約980万円となる。これに付帯工事（本体工事費の2割程度）や諸費用（本体工事費の1割程度）を足しても1,000万円台で新築が可能だ。

①本体工事費：坪単価70万円×14坪（2戸）＝980万円
②付帯工事費：980万円×20％＝196万円
③諸費用：980万円×10％＝98万円

①＋②＋③＝約1,274万円

建築費2,000万円代の物件規模シミュレーション

建築費が2,000万円になると、上記のシミュレーションに対して倍の規模のアパート建築が可能になる。そこで以下の条件を想定してみた。

・構造：木造2階建て
・坪単価：70万円
・1戸あたりの広さ：7坪
・戸数：4戸

1,000万円のシミュレーションとの違いは、戸数だ。土地があれば2,000万円台で4戸のローコストアパートを建築できるだろう。

①本体工事費：坪単価70万円×28坪（4戸）＝1,960万円
②付帯工事費：1,960万円×20％＝392万円
③諸費用：1,960万円×10％＝196万円

①＋②＋③＝約2,548万円

建築費3,000万円代の物件規模シミュレーション

建築費が3,000万円を超えると、6戸規模のアパートが視野に入る。想定される条件は、以下のとおり。

・構造：軽量鉄骨3階建て
・坪単価：80万円
・1戸あたりの広さ：7坪
・戸数：5戸

ここでは1階あたり2戸ずつ、3階建てのアパートを想定した。3階建てになるため構造は軽量鉄骨を想定し、坪単価を80万円に上げた。

①本体工事費：坪単価80万円×35坪（5戸）＝2,800万円
②付帯工事費：2,800万円×20％＝560万円
③諸費用：2,800万円×10％＝280万円

①＋②＋③＝約3,640万円

建築費5,000万円代の物件規模シミュレーション

建築費が5,000万円を超えると、より多くの戸数を確保できる。戸数を多くすることに主眼を置き、以下の条件を想定してみた。

・構造：軽量鉄骨3階建て
・坪単価：80万円
・1戸あたりの広さ：7坪
・戸数：8戸

8戸のアパートを想定したシミュレーションだと本体工事費は4,480万円となり、付帯工事や諸費用を足しても5,000万円前後でアパートを新築できる可能性が高い。「土地があれば5,000万円で8戸のアパートが建てられる」という目安になるだろう。

①本体工事費：坪単価80万円×56坪（8戸）＝4,480万円
②付帯工事費：4,480万円×20％＝896万円
③諸費用：4,480万円×10％＝448万円

①＋②＋③＝約5,824万円

自己資金は3～5割程度が理想

アパートの建築費用は、全額を自己資金で用意しなくても金融機関の融資を利用して調達することも可能だ。これにより少ない自己資金で満額の家賃が得られれば、投資効率は高くなる。これは「レバレッジ効果」と呼ばれ、不動産投資のメリットとして有名だ。

融資を受ける際には、3～5割程度の自己資金を用意するのが理想的である。自己資金を少なくするほど投資効率は高くなるが、その一方で融資額が多くなるため月々の返済負担がキャッシュフローを悪化させる恐れがある。

また長らく続いてきた超低金利の融資環境が変化しつつあるため、変動金利型で融資を利用すると今後金利上昇による負担増のリスクをはらむことも考慮しておきたい。さらにアパートの構造によって法定耐用年数が変動することも押さえておこう。融資の利用可能年数は、一般的に法定耐用年数によって決まるため、木造よりも鉄骨造や鉄筋コンクリート造のほうが長期間の融資を利用しやすくなる。

建築費を抑える適正な方法

アパートの建築費は、不動産投資家にとっての「仕入れ」に相当するため、できるだけ費用を抑えたいところだ。ここでは、アパートの建築費を抑えるために有効な3つのアイディアを紹介する。

・相見積もりで比較する
複数の建設業者やハウスメーカーに対して相見積もりを取り、比較検討することで業者間の競争を喚起する方法がある。医療における「セカンドオピニオン」と似た感覚で、複数の業者に見積もりを依頼して大まかな相場観をつかみ、そのうえで交渉に臨むのが効果的だ。

・設計施工一括方式にする
本コラムでは、設計と施工を一括で依頼するとアパートの建築費を安くできることについて言及した。これもアパートの建築費を抑えるのに有効な方法だ。そのため依頼の際には、設計施工一括方式を選択し社内に一級建築士が在籍している大手に依頼するのが有効だろう。

・設備をシンプルにする
複雑な形状や構造、オリジナリティを追求した建物などオーナーのこだわりを盛り込むほど、建物の建築費は増大する。そのため、一般的なアパートから逸脱することのないシンプルな構造、設備にすることでコストダウンが可能だ。

見積もりの段階でコストダウンを要望するとシンプル化は俎上に上がりやすいので、どこまでこだわりを反映するか、妥協してシンプルなアパートにするかを検討するのがよいだろう。

アパート建築費に関するQ＆A

Q.アパートの建築費用はいくら?

構造ごとに坪単価が異なるため、建築予定のアパートの延べ床面積に坪単価を掛けることで本体工事費の目安を算出することができる。本コラムで紹介している一般的な構造別の建築費用の目安は、以下のとおりだ。

＜30坪の物件のケース＞

Q.アパート2階建ての建築費用はいくら？

延べ床面積が60坪、一般的な2階建てアパートの建築費用として目安にしたいのは、以下の金額だ。

＜60坪の物件のケース＞

Q.10坪のアパートを建築するにはいくらかかる？

アパートの本体工事費を算出する計算式に当てはめて、以下のように求めることができる。

10坪×構造別坪単価＝本体工事費

例えば木造アパートの坪単価を70万円とした場合であれば、以下のように計算する。

• 10坪×70万円＝本体工事費700万円

その他、付帯工事費（本体工事費の2割）、諸費用（本体工事費の1割）がかかるため、覚えておきたい。

（提供：manabu不動産投資 ）

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