相続税対策として、現金を不動産に換えておくと大きな節税ができる可能性があります。しかしそのことを知っていても「具体的にどうしてそうなるのかわからない」という方もいるのではないでしょうか。
本記事では、はじめての相続税対策を検討中の方向けに不動産投資などで不動産を活用すると節税ができる理由や方法について、わかりやすく解説しています。
なかには「節税できるのはうれしいが不動産を扱うのは金額も大きいし、いざというときに現金化もしにくいことが気になっている」という方はいませんか。
そういった方向けに同じ不動産投資の商品でありながら投資単位を小口化してある「不動産小口化商品」についても紹介します。
不動産で相続税対策ができる3つの理由
相続が始まると被相続人（亡くなった方）が所有していた預貯金・金融商品・不動産などは、すべて相続財産となります。
ただし遺産総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えた分に対して相続税の課税対象になるため、誰もが相続税で頭を悩ますわけではありません。
相続税の計算方法は、累進課税となっているため、課税の対象額が高くなるほど税率も高くなります。
つまり財産が多ければ多いほど相続税も高くなるというわけです。別の言い方をすれば、あらかじめ大きく財産を減らすことができれば相続税額を減らすことができます。
これが相続税対策です。今回は、不動産で相続税対策ができる3つの理由を説明します。
1.現金を不動産にしておくと相続税の評価額が下がる
現金は、現金のままで持っていると相続時に額面通りの評価額となります。例えば現金資産で1億円ある場合は相続税の課税対象額も1億円となり評価減はありません。
ある程度まとまった額のお金があり、節税対策も視野に入っている場合は、その現金で不動産を購入してみてはいかがでしょうか。なぜなら不動産の相続税評価額は、路線価をもとに算出され市場価格より20～30％くらいの評価減となるからです。
先の例のように1億円の現金で時価1億円のマンションを購入した場合、相続時のマンション評価額は最低で7,000万円程度にまで下がります。
さらに、その不動産を賃貸に出した場合は次項にあるさまざまな制度が適用され、さらに評価額が下がり節税効果を高めることが可能です。
2.土地に建物があるとさまざまな特例が適用できる
相続税対策のために手持ちの現金を減らそうと土地を買っても、更地のままで持っていると1億円で購入した更地は、1億円の評価のままになってしまいます。
しかし土地に建物を建てて物件を人に貸す・自分で住むと、さまざまな制度が適用されて相続税対策になります。
以下は、よく使われる不動産に関した特例です。
・貸家建付地
土地に賃貸住宅（住居）が建っていると、その土地は「貸家建付地」になります。相続をする方にとって、人が住んでいる土地は自分の自由にできない部分が多いため、そのことを考慮した不動産の評価方法が適用されます。
エリアによって評価額が違ってきますが、例えば借地権割合が60％・借家権30％であれば、更地の評価分から18％分（0.6×0.3）が減額され、不動産評価額は82％となります。
参考：国税庁 No.4614 貸家建付地の評価
・小規模宅地の特例
もともとは、遺族が相続税支払いのために今までの住処や土地を手放すことを回避するための特例です。
亡くなった方と同居していたマイホームの相続には、被相続人（亡くなった方）の配偶者・同居親族・別居親族の範囲内であれば、土地の評価額を330平方メートルまで80％も減らせる「小規模宅地等の特例」が使えます。
参考：国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
・住宅用地の特例
土地に人が住むための家が建っていると、それが空き家であっても住宅用地の特例が適用されます。
住宅用地の特例は更地の場合と比べて固定資産税が6分の1にまで下がります。固定資産税は相続をした方に支払い義務があるため、土地には住居があるほうが負担としては軽くなります。
参考：東京都主税局 住宅用地の特例
3.不動産活用の借金は相続評価額からマイナスされる
多額の現金を持っている方は、相続税対策として土地や建物などの不動産を購入すると節税になることは先述のとおりです。
購入した土地にマンションやアパートを建て、不動産の賃貸事業をはじめると、さらに大きな節税が見込めます。
購入した土地でマンションなどの賃貸経営をする場合は、まず人へ貸すために賃貸物件を建築することが必要です。
マンションの建築費は、広さやエリアによって多岐にわたります。例えば坪単価200万円で延床面積約600平方メートル（約180坪：30平方メートルの部屋約20室分）の建物を建てた場合、建設費は以下のとおりです。
マンション建築費例：鉄筋コンクリート坪単価200万円×180坪＝3億6,000万円
なお不動産事業のための建設費は、金融機関からの融資が使えます。
不動産投資ローンは、入居者家賃やテナント料が返済原資となるのが一般的です。万が一、ローン返済中に不動産所有者（被相続人となる人物）が亡くなった場合、ローン残債は不動産と一緒に相続人に引き継がれます。
仮に1年目で相続が始まった場合、残債のほとんどが引き継がれるため、上記の金額がマイナスの相続財産として引き継がれることになります。
プラスの相続財産とマイナスの相続財産は、相続税課税対象額で相殺されるため、大きな節税効果があるといえるでしょう。
ただし不動産活用によるマイナスが相続税評価額から差し引かれるためには、相続開始時点で丸3年以上の経営履歴が必要です。相続税対策を検討し始めたら、なるべく早めに動き出す必要があります。
相続税対策に使える不動産の活用方法4つ
本章では、大きな節税効果が期待できる主な不動産の活用方法を4つ紹介します。
節税も大切ですが、同時に相続人として不動産を引き継ぐ方が困らないように先々のことを考えておくことが必要です。
1.所有する土地に賃貸物件を建てる
すでに土地を所有しているのであれば、その土地の上に賃貸物件を建てて賃貸経営をスタートします。
土地に賃貸物件を建てれば、更地のときよりも固定資産税が下がるだけでなく賃料収入も期待できるでしょう。また相続時には、大きな節税効果を発揮します。
ただし所有地が賃貸経営に適した土地条件やエリア条件ではない場合は、相続税対策として成功しても賃貸経営自体はうまくいかなくなる可能性があります。
賃貸経営は、20～30年の長期で利益が出るタイプのビジネスモデルです。そのため経営赤字が続けば相続人に大きな負担がかかり、最終的には相続で得た不動産を手放してしまう可能性もあります。
賃貸経営がうまくいかなくなる理由はさまざまですが、多くの場合、空室による賃料収入が入らないことが原因です。
所有している土地で賃貸経営をする場合は、プロによる市場調査を依頼したうえで賃貸ニーズのある建物を建てるように心がけましょう。
所有の土地が賃貸経営向きではない場合は、次項の「土地を買って建てる」も検討しましょう。
2.土地を買ってから賃貸物件を建てる
相続後も賃貸物件を経営することがわかっているのであれば、はじめから賃貸経営に適した土地を購入し、そこに賃貸物件を建築する方法もあります。
賃貸向きの土地とは、都心部などの人が多く駅から近いて便利なエリアのことです。
一般的な土地を購入するよりも値段は高くなりますが、代わりに賃料設定が高くても入居者に困らず家賃の下落もしにくいため、長期安定した賃貸経営が期待できます。
現金資産が多い方や、土地を所有していても土地条件が賃貸経営向きではない場合は、良い条件の土地を購入し、そこに賃貸物件を建てることも検討しましょう。
購入・買い替えのどちらでも賃貸事業をする前提であれば、土地と建物の両方に金融機関からローンが下りるため、節税になる範囲で自己資金持ち出しをすれば希望通りの相続税対策が期待できます。
3.現金で賃貸物件を買う
いくら相続税対策のためとはいえ、不動産活用で建物や間取りプランを考え、一から建築することは多大なエネルギーを使います。
また相続税対策のためには、建築後も賃貸経営を続けていくことが必要です。これらを踏まえると「賃貸経営をすると節税になりますよ」「ほったらかしでも大丈夫ですよ」などと言われても、腰が重たくなることはやむを得ないかもしれません。
さらに家族が賃貸経営に反対をする可能性もあるでしょう。将来の相続人となる子ども世代が賃貸経営のオーナーになることを望んでいない場合は、よかれと思って相続税対策を講じたことが、将来的に大きな負担を負わせる結果となってしまうこともあります。
このような場合は、相続時のみにフォーカスし現金資産を減らすことに注力することも選択肢の一つです。
例えば複数の区分マンションや一棟建マンションなどを現金一括購入し、それを賃貸に出しておきます。ローン残債による相続税評価額の相殺はできませんが、すでに現金は不動産に換わっているため、賃貸に出していれば制度による評価減で、ある程度の相続税対策が期待できます。
物件購入方法には、ローンと現金がありますが、現金一括で買ってしまったほうが利息を支払う必要がなくなるため、賃貸経営の収益性が上がります。
現金で即購入を希望している売り主であれば、交渉すればさらに値下げに応じてくれるかもしれません。
区分マンションであれば、都内駅前物件などの土地条件とエリア条件が抜群に良い賃貸物件を入手しやすくなります。ローンがないため、相続後は相続人が使う・手放す・賃貸を続けるなど選択肢を増やすことができるでしょう。
ただし現金で複数の賃貸物件を購入できるだけの資産があっても、必ず先に相続税の支払い額をシミュレーション計算して払えるだけの準備をすることが大切です。実行前には、必ず税理士に相談しましょう。
4.不動産小口化商品を所有する
不動産小口化商品とは、都心の一等地にある大規模なオフィスビルや賃貸住宅建物などを個人でも買えるように小口化した商品のことです。
購入した出資者全員で、不動産を共同所有するため、普通の不動産と同じように物件の所有権が発生します。
不動産投資物件となるため、建物は賃貸経営に出されており、その結果、出資者も賃貸経営をしていることになります。
また運営による賃料収入は、出資者の持ち分に応じて配分します。令和6年より贈与と相続の計算方法が変更され、今までのような生前贈与による節税が難しくなったため、小口化した不動産を活用した相続税対策が注目されるようになりました。
不動産小口化商品は、他の出資者と共同所有しているため、相続が発生した際にも財産評価は不動産と同じように実勢価格の2～3割減で評価されます。
さらに普通の不動産と同様に、貸家建付地や小規模宅地などの制度も適用されるため、節税効果を期待できます。
小口化された不動産は、1口単位での売買が可能です。例えば購入しておいた口数のなかから相続税支払いに必要な数だけ現金化するなど、金融商品のような使い勝手の良さがあります。
不動産小口化商品で取り扱われる都心部好立地のオフィスビルや建物は、不動産としては破格の時価になることが多いため、不動産価格が上昇している時代であれば大きな節税メリットを期待できるでしょう。
不動産を使った相続税対策で注意すべき5ポイント
本章では、不動産の相続税対策の際に注意したい主なポイントを5つ紹介します。
1.活用できない不動産は売却しておく
相続財産になる不動産のなかには、先祖代々の土地以外にも被相続人となる方（相続の際の亡くなった方）が自分で購入した土地もあります。
なかには、以下のように考えて「不動産を所有はしておいたものの結局使わずに空き地や空き家になったまま持ち続けている」というケースもあるかもしれません。
・将来、地価が上がるかもしれない
・子どもが結婚して家を建てるときに使うかもしれない
・今の事業が拡張したら、ここに社員寮を建てようかな
・リタイアメント後のセカンドハウスのために
この場合、その不動産は使わない可能性が高いといえます。
なぜなら以下のような理由があるからです。
- その土地を引き継ぐ子ども世代は親世代ほどその不動産に思い入れがないから
- 親世代がその土地を活用してこなかったのは実際に活用しづらい土地だったから など
このような土地は、相続してしまうと毎年固定資産税と維持費がかかるマイナスの遺産となる可能性があります。
不動産は、活用してこそ価値があるものです。そのため相続人にとって負担になる可能性のある不動産は、相続税対策を考えるタイミングで売却して現金化しておくほうがよいでしょう。そうすることで、のちの相続でのトラブル回避につなげることができます。
特に古い家屋で手入れがされていないままの建物は、注意が必要です。空き家認定されてしまうと、その時点で住居ではなくなるように法改正がされたため、固定資産税が6倍にまで跳ね上がる可能性もあります。
このような観点から、活用しない・活用できない不動産は、相続税対策を検討し始めた時点で売却を検討することがおすすめです。
2.賃貸経営は丸3年以上の実績が必要
第三者に貸している物件の土地は「貸家建付地」といいます。相続人が自由に不動産を使えない点を考慮するため、マイホームなどの自用不動産と比較すると課税評価額が低くなるのが特徴です。
エリアによって違いはありますが、2割程度は相続税評価が下がります。ただし相続発生日からさかのぼって3年以内に新たに賃貸経営をスタートした場合、その物件には特例を使えません。そのため相続税上のルールをしっかりと把握しておくことが大切です。
本記事を読んでいる現時点で、事業規模の不動産経営を3年以上している方は相続から3年以内の新規購入（建築も含む）でも適用できます。不動産の事業規模とは、おおむね5棟またはおおむね10室以上、駐車場であれば50台以上が事業として認められるめやすです。
相続対策は、いくら万全の準備をしていてもいつ始まるかは誰にもわかりません。このような注意点があるため、これから相続税対策をする方は早めの準備が必要です。
参考：国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
3.賃貸経営は相続人の意志を確認しておく
賃貸経営は、不動産管理会社に委託をしておけば不動産オーナーが現場に出ることが少なくなるため「ほったらかし経営」で収益を得られるビジネスモデルです。
しかし不動産経営はビジネスとなるため、以下のようなリスクがあります。
| 空室リスク | 入居者が決まらず賃料収入が発生しない |
|---|---|
| 家賃滞納リスク | 入居者がいても賃料が発生しない。次の入居者を募集できない |
| 修繕リスク | 経年劣化による室内外の修理修繕費が増える |
| 賃料下落リスク | 賃料を下げたことにより融資の返済計画に支障が出る |
| 災害リスク | 災害による建物の損傷など。特に火事と地震 |
| 金利上昇リスク | 融資の金利が変わり、返済額が増える可能性 |
これらのリスクは、相続人が自分で管理・運営をしながらバランスの良い経営を考えて続けていく必要があります。
特に経年劣化が始まる築10年目以降は、建物と室内の修繕が目に見えて増えていくことで、経営を圧迫する可能性が高まります。また長期間の経営の間には、エリア条件の変化により、空室が増えるなどの可能性も考えられるでしょう。
「ほったらかし経営」としてカンタンそうに見えるかもしれませんが、実際は不動産経営者の立場で相続する点を忘れてはいけません。そのような仕事や立場に不安が多い方にとっては、相続によって長い間、精神的負担を背負い込むことになります。
相続税対策として賃貸経営を検討している方は、まず相続人の意志を確認しておき、そのうえで対策をはじめるようにしましょう。
また本人に引き継ぐ意思がある場合は、相続開始前から経営管理に参加し経営内容の権限移譲も少しずつ進めることが大切です。
4.生前贈与も検討しておく
2023年（令和6年）に法改正があり、生前贈与の課税方式が変わりました。生前贈与には、暦年課税と相続時精算課税の2通りがあります。
暦年課税は、1年間に受けた贈与合計額が基礎控除分（110万円）を超えた場合、超えた部分に対して贈与税がかかるというものです。
2023年までは、相続開始前3年以内の贈与に関しては非課税でしたが、これが2024年以降、7年に延長されました。
もう一つの相続時精算課税は、60歳以上の祖父母・父母から18歳以上の子どもや孫に生前贈与が行われる場合、贈与者一人に対して2,500万円までが非課税になるという制度です。
従来の相続時精算課税では、2,500万円の非課税枠を超えた分に対してのみ20％が課税されていました。しかし実際の相続時に支払った分の贈与税が差し引かれたうえで再計算されるため、実際には節税効果がほとんどないものでした。
新制度では、今までの2,500万円分の非課税枠のほかに新たに年間110万円までの非課税枠が設けられました。
新設した110万円分に関しては、相続時にも足し戻す必要がなくなり、さらに非課税枠の範囲であれば申告不要になったことも特徴です。
一般的に不動産は高額な資産となるため、不動産に関した節税対策には相続時精算課税を選ぶことになるでしょう。生前贈与では、この110万円＋2,500万円の枠を超えないように知恵を絞ることが必要です。
ただし実際の相続では、個々の所有財産の配分と法定相続人の数によって対策は大きく変わります。そのため必ず弁護士や税理士など、法律と税金のプロフェッショナルに相談したうえで判断することが大切です。
5.不動産小口化商品は信頼できる会社から購入する
不動産小口化商品は、複数の投資家が資金を出し合って物件を共有し、持ち分に応じた賃貸収入を受け取る仕組みです。
物件の管理・運営・収益分配は、専門会社が一括して行うため、購入先の選択には慎重になる必要がありますが、購入後は「ほったらかし投資」のスタイルとなります。
普通の不動産を保有するのと同じように税制メリットが受けられるため、近年、節税対策方法の一つとして注目されています。
現金を不動産小口化商品に換えることで相続税評価額を引き下げられるだけではなく、複数口を保有すれば、遺産分割もしやすくなります。
「資産が現金に偏っているから不動産で相続税対策を検討したけど賃貸経営はハードルが高い」と感じている方にとっては、有効な選択肢になる可能性が高いでしょう。
不動産小口化商品の取引自体は、不動産特定共同事業法をはじめとする各種法令などにより厳しい規制下で運営されているため、安全な不動産商品です。
しかし不動産小口化商品は、不動産投資全体のなかで少数派の投資方法となるため、情報が少ない点はデメリットといえるでしょう。なかには「興味はあるけど、どこに相談すればよいのかわからない」という方もいるかもしれません。
不動産小口化商品は、さまざまな事業者が取り扱いをしており、多くは良心的で誠実な経営をしています。しかしなかには、投資家の射幸心を煽るタイプの会社もゼロではありません。
不動産小口化商品を相続税対策として検討する際には、まず企業規模と実績、そして財務状況などのチェックを心がけましょう。調べ方は、企業のホームページのIR情報や財務情報で閲覧ができます。
気になる商品を扱っている事業者があれば、ネット検索だけではなくオンラインも含めたセミナーに参加してみることも選択肢の一つです。
また個別相談会などに申し込み、事業者の考え方や社員の雰囲気、他の参加者の傾向などもあわせて確認してみましょう。そのうえで、投資する不動産商品の内容も含めて総合的な判断をすることが大切です。
まとめ
本記事では、不動産を使った相続税対策について解説しました。相続の際、不動産は現金よりも相続税評価額が下がるため、手持ちの現金資産を不動産に換えておけば大きな節税が期待できます。
さらに、その不動産を人に貸す賃貸経営をしておけば複数の制度が適用されてより一層節税効果を高めることができるでしょう。
（提供：ACNコラム）
