60代からの不動産投資は「やめとけ」の理由とおすすめの投資方法

不動産投資は「やめとけ」という意見がインターネット上で散見されます。

ましてや60代から始めるのはリスクが高いと感じる人も多いでしょう。

本記事では、やめとけといわれる理由と、60代からの不動産投資に適したおすすめの投資方法を紹介します。

あわせて、不動産投資に向く人・向かない人の特徴も考察するので、ぜひ参考にしてください。

60代からの 不動産投資は「やめとけ」といわれる理由

60代になると現役を退き、年金生活に入る人が多くなります。

しかし、年金収入だけでは生活費が不足する人も多いのが現状です。

そこで資産運用によって年金以外に副収入を得る手段を考えなければなりません。

不動産投資もその手段の1つですが、60代から不動産投資を始めるのは「やめとけ」という声があります。

それは以下のような理由があるためです。

1.失敗した場合にやり直しが効かないから

若い年代と違い、失敗した場合にやり直しが効かないのが、60代からの不動産投資はやめとけという最も大きな理由ではないでしょうか。

よほどの好立地物件でない限り、不動産は右から左にすぐ売れるものではありません。

急に資金が必要になったときに不動産を売却できない、あるいは安値で処分するというケースも十分に考えられます。

年齢が高くなれば病気になるリスクも高くなるので、不動産投資に踏み出すことに躊躇する人がいるのも理解できます。

2.空室や家賃滞納があると老後資金が目減りするから

不動産投資には空室リスクと滞納リスクがあります。

家賃が収入のほとんどを占めるので、空室や滞納が発生すると、区分所有の場合は収入が途絶えます。

ローンを組んでいる場合は、預貯金を取り崩して返済しなくてはなりません。

老後資金が目減りすることになるので、やめとけという意見が出るのでしょう。

もし、不動産投資をおこなうのであれば、空室リスクが少ない物件を選ぶ必要があります。

3.場合によってはローン返済の負担が大きいから

退職金や預貯金をどの程度不動産投資ローンの頭金に入れるかにもよりますが、自己資金が少ないと月々のローン返済の負担が大きくなります。

ローンは家賃収入で返済しますが、返済額が大きければ手取り収入が少なくなるので、年金の足しにするという不動産投資の目的を果たせなくなるので注意が必要です。

自己資金が少ない場合は、融資を受けずに購入できる範囲の商品を選ぶのも1つの方法です。

4.定期的なメンテナンスが必要だから

不動産は定期的にメンテナンスをおこなう必要があります。

特に中古物件を買った場合は、修繕が発生する可能性が高くなります。

60代からの不動産投資では減価償却期間が長い新築マンションは買いづらいので、中古物件の購入を検討する人が多いでしょう。

その結果、安く買えても修繕費で利益が減る可能性があるので、やめとけという声につながっているものと思われます。

5.不動産投資会社のカモになる可能性があるから

60代から不動産投資を始める場合、知識がないと不動産投資会社のカモになる可能性があります。

営業部員にノルマがある場合、カモにできそうな客が来れば不良在庫を紹介することは十分に考えられます。

マンション投資、アパート投資などの不動産経営を始めたら空室が埋まらず、不良物件だと気がついところでもう遅いということになります。

騙されたという気持ちになるかもしれませんが、存在しない不動産を買わせるわけではなく、売れ残っている物件のメリットだけ誇張して販売するだけなので、詐欺に問うことは難しいでしょう。

60代からの不動産投資には不向きな投資方法

60代からの不動産投資で選ぶには不向きな投資方法もあります。

特に以下の3つの投資先はリスクが高いので、避けたほうが無難です。

1.為替の影響を受けやすい海外不動産投資

海外不動産は為替の影響を受けやすいので、やはり60代からの不動産投資には向いていません。

仮に米国の不動産を購入すれば家賃はドルで受け取ることになります。

ドル/円相場は常に動いているので、一定の手取り収入を確保するのはほぼ不可能です。

米国の不動産が高騰しているニュースなどを見ると投資先として魅力的に映るかもしれませんが、日米の税制の違いや、家賃が送金される際に両替手数料が引かれるなどの問題もあります。

若い年代であれば米国不動産で高収益を狙うのもよいですが、60代からわざわざ複雑な投資をするのは得策ではないでしょう。

2.価格が安い築古物件投資

60代で不動産投資を始める場合、全額自己資金で購入してローン負担をなくしたいという人もいるでしょう。

価格が安い築古物件なら、退職金で一括払いできる可能性があります。

中古ワンルームマンションの場合、ローンの支払いがなければ、家賃が安くても月の経費を引いて4～5万円程度の手取り収入は確保できるかもしれません。

しかし、問題は空室が出た場合です。

築古物件では次の入居者が見つかるまで長期間を要する場合があります。

空室で家賃収入がなければ、物件をただ寝かせておくだけになります。

加えて修繕費用も考慮しなければなりません。

売却の際も買い手を見つけるのに苦労するので、価格の安さだけに釣られて築古物件を購入するのはリスクが高いです。

60代からの不動産投資に向いている人の特徴

60代から不動産投資を始めるには、自分が不動産投資に向いているか見極める必要があります。

60代から不動産投資をおこなうのに向いているのは以下のような人です。

1.老後資金の確保を目的にできる人

1つめは不動産投資から得られる家賃収入を、老後資金として確保することを目的にできる人です。

大きく儲けようとはせず、家賃収入を年金の足しとして、月に4～5万円程度手取り収入が増えればよいと考えれば、無理な投資をすることもなくなります。

2.長期投資のスタンスを取れる人

2つめは人生100年時代といわれているので、長期投資のスタンスで取り組める人です。

60歳から不動産投資を始めても、長生きすれば30年以上の長期投資になる可能性があります。

目先の利益を追わず、長期的に安定収入を目指せる人は不動産投資に向いています。

3.無理な事業の拡大を目指さない人

もう1つが無理して事業を拡大しようと思わない人です。

60代から不動産投資を始める場合は、事業の拡大を目指すのはリスクが高いです。

事業を拡大するには、どうしても融資に頼らざるを得ないからです。

年齢が高いほど融資の限度期間は短くなるので、次第に月の支払い負担が大きくなります。

一定の老後資金を確保できればよいという欲のない人は、60代からの不動産投資に向いています。

60代からの不動産投資に向いていない人の特徴

60代という年代を考えると、不動産投資に向いていない人が始めるのはなるべく避けたほうが無難です。

60代から不動産投資をおこなうのに向いていないのは以下のような人です。

1.投機を目的に不動産投資をする人

キャピタルゲイン（売却益）だけを目的にする人は60代からの不動産投資には向いていません。

東京五輪終了後に選手村に使用されたマンション「HARUMIFLAG（晴海フラッグ）」が転売の標的になって、抽選が高倍率になったのは有名な話です。

そもそも右から左に転売して利益が出るような物件は、都心の高額な物件ばかりで、老後資金の運用が目的の人が買えるようなものではありません。

逆に安い物件を買って転売を狙っても、買い手が付かず安値で手放すことになるおそれがあるので、いずれにしても転売目的の投資は避けたほうが無難です。

2.自己資金が少なくローン負担が大きくなる人

自己資金（頭金）が少ない人も、ローンの返済の負担が大きくなるので向いていません。

たとえば、元利均等払い、金利2.0％、返済期間20年でローンを組む場合の融資額別の毎月返済額は以下のようになります。

融資額が500万円と1,500万円では、毎月の支払い額が5万円以上違ってきます。

退職金やこれまで蓄えた預貯金などを使って、なるべく融資額を少なくすることが重要です。

若い年代であれば、家賃収入でローンを返済し、完済後に純資産になるというシナリオが描けますが、60代では遠い先の純資産より、毎月の生活費が減ることのほうが大事といえます。

3.勉強や情報収集が苦手な人

不動産投資は、勉強や情報収集が苦手な人は向いていません。

金融商品の場合は、投資信託などプロに運用を任せる商品を選べば、勉強しなくても投資は可能です。

しかし、現物不動産は種類だけでもマンション、アパート、駐車場、オフィスなど多岐にわたり、新築・中古の別や、間取り、入居者のターゲットなど投資先の方向性は自分で決める必要があります。

まったく知識がないと、「やめとけ」の理由にあるように不動産投資会社にカモにされる可能性があります。

今の時代はインターネットの不動産サイトで基本的な知識を得られるので、基礎知識を得たうえで不動産会社との交渉に臨むようにしましょう。

おすすめの不動産投資の方法3選

60歳からの不動産投資は低リスクで、比較的少額から始められる投資先を選ぶ必要があります。

その条件に合う投資先として以下の3つが挙げられます。

1.区分ワンルームマンション

区分ワンルームマンションは不動産投資では最も人気が高い物件タイプです。

ファミリー向けのマンションやアパートと比べて価格が安いうえに、単身世帯が増えているため、需要が高いからです。

不動産投資会社で扱っている物件の多くが区分ワンルームマンションです。

60代からの不動産投資では、価格が安く高い利回りが期待できる中古ワンルームマンションが向いています。

中古でも駅に近い好立地物件であれば、単身会社員や学生の需要が見込めるので、安定した収益が期待できます。

2.土地活用としてのコインパーキング経営

土地を持っている場合は、コインパーキングの経営も選択肢として有効です。

多くの場合、一括借り上げ方式の契約になるため、運営は事業者がおこないます。

オーナーがする作業は駐車料金の振込を確認するくらいなので、手間のかからない不動産投資が可能です。

設備機器への投資は不要ですが、事業者によっては地面が土の場合におこなうアスファルト舗装や、一定の外構工事はオーナーの負担になります。

また、立地によっては契約できない場合もあるので注意が必要です。

3.不動産小口化商品

区分マンションよりもさらに少額で始めたい場合は、不動産小口化商品がおすすめです。

不動産小口化商品とは、複数の投資家が共同で不動産を購入し、その運営を委託して得られた利益を分配する仕組みです。

たとえば、小口化所有オフィス「Aシェア」は1口100万円で5口から投資することができます。

500万円という金額は、60代としては多からず少なからず最適な投資額といえます。

Aシェアは一等地を意味する都心のプライムエリアの物件を購入し、フロアごとに1口100万円に小口化して投資家に販売します。

投資家は事業者が賃貸に回して得た収益の中から、年数回物件ごとに決められた月に分配金を受け取る仕組みです。

駅歩数分の好立地にあるオフィスビルは空室率も低く、安定した家賃収入を確保できるため、投資家への分配金も予定どおり支払われます。

ポートフォリオの一例として1,000万円を運用する場合、NISA（少額投資非課税制度）に500万円、不動産小口化商品に500万円と分ければ、分散投資になり安全性が高まります。

関連記事
不動産小口化商品とはどんな投資方法？種類とメリットやリスクを解説

60代からの不動産投資における注意点

60代から不動産投資を始める場合、以下の点に注意しておこなう必要があります。

1.ローンの完済時年齢に注意する

先に述べたようにローンを組む場合、金融機関によってそれぞれ完済時の年齢上限が決まっています。

たとえば、完済時年齢の上限が80歳の金融機関なら、60歳でローンを組む場合、最長で20年までしか返済期間を選ぶことができません。

上限75歳の金融機関なら最長15年とさらに短くなります。

その分、月の支払額は多くなるので、まずは融資を受けたい金融機関の融資条件を確認してみましょう。

2.金利の動向に注意する

ローンを組む場合、金利の動向をチェックすることは極めて重要です。

2024年から日本銀行の金融政策が利上げに舵を切ったため、住宅ローン金利も連動して上昇傾向にあります。

不動産投資ローンも同様の傾向になると予想されます。

これまでほとんど上昇していなかった変動金利も上昇しているのは大きな不安材料です。

これからローンを組む場合は現状の金融情勢だけでなく、今後の見通しまで考慮したうえで金利タイプを選ぶことが求められます。

3.相続も意識して物件を選ぶ

60代で不動産を購入する場合、相続のことも考えて物件を選ぶ必要があります。

各家庭によって法定相続人の数が違うので、人数によって購入すべき不動産が変わります。

相続人が1人であれば、物件の選択の自由度は高いです。

2人いる場合は、不動産とその他の資産が対等に近くなるような物件を選ぶ必要があります。

相続人が3人以上いる場合は現物不動産ではなく、分けやすい不動産小口化商品を購入したほうが、相続がスムーズに進むでしょう。

まとめ｜60代からの資産運用は不動産投資が最適

60代からの不動産投資はやめとけといわれる理由について見てきましたが、不動産投資に一定のリスクがあることは事実です。

若い年代と違い、失敗が許されないという事情もあります。

一方で、60代には退職金というまとまったお金や預貯金もあるので、若い年代よりも自己資金を多く用意できるメリットがあります。

あとはリスクが低く、安定した収入が期待できる投資先を選ぶだけです。

株式市場や為替相場に左右されず、定期的な収入が見込める不動産投資はむしろ60代からの投資に最適と考えることもできます。

資金計画を立てて、無理のない範囲で不動産投資をスタートしてはいかがでしょうか。

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（提供：ACNコラム）