不動産投資における成功とは？
本記事では不動産投資を「中長期間保有し、インカムゲインそしてキャピタルゲインを得る投資」と考えます。よって「成功」とは、数年〜数十年にわたる運用の結果として、収益が生まれていることを指します。ごく限られた期間を見て「赤字だったから失敗」と捉える考え方ではありません。
不動産投資の成功率
不動産投資を始めた人のうち、「何割の人が成功したか」といった成功率を示す公的な統計データは存在しません。「成功」「失敗」の定義も決まっているわけではありません。
「成功」か「失敗」かの結果は数十年先にあり、それを正確に予測することは難しいですが、成功に近づけるためにできることはあります。それは、どれだけリスクを把握・認識できるかです。
まずは不動産投資の仕組みを理解し、自分の行動が何に結びつくのかを理解したうえで始めましょう。
不動産投資で得られる利益
不動産投資で得られる利益には、主に2種類あります。物件の売却によって得られる「キャピタルゲイン」と、賃貸収入によって得られる「インカムゲイン」です。
インカムゲインは、物件を所有し、入居者から得る家賃収入を指します。長期的な不動産投資では、このインカムゲインが重要な収益源となります。家賃収入から諸経費（管理費、修繕費、固定資産税など）を差し引いた金額が、実質的な利益になります。
一方キャピタルゲインは、購入時より高い価格（不動産投資ローンを活用している場合にはローン残高より高い価格）で売却した場合に発生する利益を指します。売却時の諸経費（仲介手数料など）を差し引き、税金（譲渡所得税）を支払った後に残った金額が実質的な利益になります。
どのタイプの不動産投資が成功しやすい？
一口に「不動産投資」といっても、住宅・オフィス・倉庫・商業施設など、建物の用途もさまざまです。
住宅に投資するにしても、住宅のなかでもいくつかのパターンがあります。新築か中古か、マンションかアパートか、一部屋（区分）か建物まるごと（一棟）か、都心か郊外かなどです。
不動産投資のリスクとリターン
上記の不動産は、賃貸住宅に投資する種類の一部です。価格は1,000万円台から1億円を超える不動産まであり、上記以外にも、実際には立地もさまざまで建物の種類も戸建て・別荘などがあります。価格も幅広く、郊外に建つ不動産では数百万円から購入できる物件も存在します。
これから不動産投資を始めようとする人にとって、取り組みやすいといわれているのは、東京23区をはじめとした都市部の中古区分ワンルームマンションです。
区分のワンルームマンションは安定して入居が見込め、かつ一般的に不動産投資のなかで価格が抑えられるため、リスクが低いといわれています。アパートでもマンションでも建物一棟を購入するとなると、1億円ほどはかかり、その分リスクも高くなります。
不動産投資の成功率を上げる5つのポイント
不動産投資の成功率を上げるポイントは、以下の5つです。
- 不動産投資ローンの仕組みを理解する
- リスクを把握する
- 目的に合った無理のない計画を立てる
- 不動産会社について下調べをする
- 分散投資をする
それぞれ詳しく解説します。
1. 不動産投資ローンの仕組みを理解する
「自分は不動産投資ローンを組めるのか」「組めた場合はどのくらいの不動産を購入でき、運用中に発生する支出はいくらくらいか」「ローン返済後の家賃収入はいくらになるか」を確認しましょう。
たとえば、不動産価格2,000万円の不動産を購入し、家賃8万円の現金収入が年間を通してあるとします。建物維持や入居者管理費が平均して月1.5万円だったとすると、実質利回り3.9％の運用商品とおおよそ捉えることが可能です。
不動産は高額なため、多くの人は不動産投資ローンを組みます。投資対象の不動産に加えて、勤務先や年収などによって借りられる金額には幅が生まれるため、ローンが組める目安は「年収500万円以上・勤続年数3年以上」といわれています。一般的には年収の7〜8倍くらいまで借りられることが多いようですが、なかには10倍以上を借りられる人もいます。
このように、ローンを組むことで手持ちの資金以上の物件を購入でき、不動産投資は「レバレッジが効く」投資となります。不動産投資で資産運用をするにあたり、自分の設定した目標と照らし合わせて、不動産投資がどの部分を担うのかを確認します。
2. リスクを把握する
投資の世界において「100％成功する」方法は存在しません。リターンを得るためには、相応のリスクを取る必要がある、という前提を理解しましょう。
たとえば、不動産投資におけるリスクには以下のようなものがあり、不動産投資を始める前に認識しておく必要があります。リスクを把握せずにスタートして「こんなはずではなかった」と想定外のことが起きないようにしていきましょう。
- 空室リスク
- 金利上昇リスク
- 倒壊リスク
- 不動産価値下落リスク
など
特に空室リスクは把握しておくべきです。数十年にわたる運用において、その不動産に対してニーズがある立地かどうか、建物管理が行き届いている物件かなど、慎重な検討が必要です。
また建物は経年劣化していくので、一般的に年数の経過に伴って不動産価値は下がるといわれています。新築時の価格と比較してどの程度まで下がるものなのか、一般的な傾向を理解しましょう。
ただ不動産投資は、株式投資などに比べると「予測が立てやすい投資」といわれています。それは、株価などと比べると不動産価格は日々乱高下するわけではなく、家賃も2年契約などによって一定であることから、家賃収入を試算しやすい点が理由として挙げられます。
とはいえ、不動産投資にはさまざまなリスクが伴ううえに、投資期間が長期にわたるほど不確実要素が増えます。失敗だった、とあとから思わないためには、不動産投資の運用中にどのようなことが起こり得るかを把握しておきましょう。
3. 目的に合った無理のない計画を立てる
不動産投資はローンを組んで購入し、入居者からの家賃収入で返済する仕組みです。何十年と不動産を運営していくうえで、空室リスクを避けては通れません。
そのため、許容できる入居率の下限はどのくらいか、修繕積立金の上昇はどのくらいまで許容できるかなどを、事前に検討する必要があります。いくつかのパターンでシミュレーションを行い、無理のない計画かどうかを吟味しましょう。
また、金融機関の審査が通るからといって、その上限まで借入れをして不動産投資をする必要があるのか検討します。老後の生活のため、生命保険の代わりとしてなど、何のための投資なのか目的が明確であれば、自分がどのくらいのリスクを許容して行うべきかも判断できるでしょう。
さらに、どのタイプの不動産投資をするかを決めることも必要です。たとえば、以下のようなタイプが挙げられます。
- 安い不動産を手に入れ、可能な限り自分で修繕して不動産の価値を上げる行動派タイプ
- 入居者管理を自分で行う大家業遂行タイプ
- 管理業務は管理会社にまかせて自分は本業に集中したいおまかせタイプ など
自分自身が考えている不動産投資の目的をもとに、合っているタイプを考えてみることをおすすめします。
4. 不動産会社について下調べをする
不動産投資を行う会社は数多くあり、会社によって中古不動産を専門で扱う会社、ワンルームマンションを主に扱う会社、特定の都市に強い会社などさまざまです。
不動産投資会社のなかには、オンラインによるセミナーや面談を実施しているケースも多いです。複数社の話を聞いてみたり、口コミを調べたりして、どのスタイルの不動産投資が得意な会社かを調べましょう。口コミは、実際の利用者の声を確認できるので、積極的に確認して参考にすることで、理想的な不動産投資会社選びの参考になります。
本を読んだりネットの口コミを見たりする、セミナーに参加して投資家や専門家の話を聞いたりするなど、ご自身で勉強して不動産について知ることも大切です。
5. 分散投資をする
不動産投資ローンを利用すれば、手元のお金をあまり使わないで不動産投資が始められます。つまり、「ほかの投資をする資金」に余裕がある状態です。
たとえば、不動産投資と並行して長期運用で手のかからないインデックス型の投資信託などに分散投資をすれば、投資対象の範囲が広がり、リスクを軽減させられます。
投資信託や単元未満株のように、少額から始められる投資も数多くあります。リスクの許容度に応じて、個別の株式投資やリスクの低い債券投資、複数の投資に分散投資するという考えを持っておくことも必要でしょう。
不動産投資の成功例
不動産投資の成功例として、RENOSY（リノシー）を利用した方の体験談を紹介します。
1. 売却で手残り400万円のプラスに成功
新井さんが不動産投資を始めたきっかけは、会社の先輩の話でした。それまで不動産投資については、何の知識も持っていなかったといいます。
「将来に向けた資産作りが目的だったので、最初は売却を考えていなかった。でも営業担当と話すうちに、ずっと持ち続けるのが正解とは限らないと気づき、2件で400万円の余剰金が出るとわかり、売却を決断した」とのことです。
不動産投資を経験して、投資に対するハードルが下がったそうです。損するかもしれないという不安定なイメージから、資産形成のための前向きな手段だと捉え方が変わっています。
新井さん
老後の年金だけでは生活が厳しくなる可能性が高いなか、月々決まった家賃収入がある不動産投資は、資産形成の取っかかりとして、また老後の生活にもマッチする選択肢だと思います。
| 【ご購入時データ】 年齢：30代 職業：保険会社勤務 不動産投資歴： 購入件数：3件（区分） 購入年月：2015年4月（東京都1件）、2017年12月（東京都1件）、2023年4月（神奈川県1件） 売却件数：2件 売却年月：2023年4月（東京都2件） |
詳しくは以下のインタビューをご覧ください。
2. 税金効果を実感し、9物件を保有
藤本さんは、子どもが生まれたタイミングで月6〜8万円の生命保険に加入していました。しかし「もっと投資効果のある手段はないか」と探し、不動産投資に出会っています。
スマホですべて管理できる利便性にも惹かれ、一気に4物件を購入し、最終的には9物件まで増やしています。5年経過後、節税効果が薄れてきたことから4物件を売却し、約300万円の手残りを得て新たな物件へ入れ替えを実施。
藤本さん
生命保険の代わりになる点と、がん団信がつけられる点がよかったです
| 【ご購入時データ】 年齢：30代 職業：広告代理店勤務 不動産投資歴： 購入件数：10件（区分） 購入年月： 2019年2月（東京都3件、大阪府1件） 2022年1月（神奈川県1件、大阪府1件） 2022年4月（大阪府1件、京都府2件） 2024年9月（東京都1件） 売却件数：4件 売却年月： 2024年10月（東京都3件、大阪府1件） |
詳しくは以下のインタビューをご覧ください。
3. 利益が生まれることを確認し2件目を購入
不動産投資は「うさんくさいもの」というイメージを持っていた、金さん。GA technologiesで働く知人からの誘いがきっかけで、RENOSYを通じて不動産投資を始めました。
「もっとも気になっていたのはリスクの大きさ。収支計画を見て、最悪1年間空室が続いても自腹でローン返済ができると判断した」と話していました。また売却価格がローン残債を下回る可能性も計算し、自分で損切りできるという選択肢を持てたことが決め手になったそうです。
実際に5年弱の間に空室は1〜2カ月程度で、修繕費用も事前に聞いていた範囲内。売却によって、初期費用や空室時の家賃、固定資産税などを差し引いて数十万円の利益が出たといいます。
金さん
無理しない範囲で買えるのだったら、めちゃくちゃ損することはないのではという気がします。リスクを許容できる範囲で一度買ってみて、損しそうと思ったら「勉強代」だと思って損切りをするのが一番いいのかなと思います。
| 【ご購入時データ】 年齢：30代 職業：人材エージェント会社勤務 不動産投資歴： 購入件数：2件（区分） 購入年月：2019年8月（東京都1件）、2023年10月（東京都1件） 売却件数：1件 売却年月：2023年10月（東京都1件） |
詳しくは以下のインタビューをご覧ください。
不動産投資で成功しやすい人の特徴
不動産投資で成功しやすい人の特徴は、以下の通りです。
- 投資の目的が明確になっている
- 不動産投資のゴールを考えられる
- 投資に関する知識向上・情報収集に抵抗がない
それぞれ詳しく解説します。
1. 投資の目的が明確になっている
なんのために資産運用をするのか、投資の目的が明確になっていることが成功の鍵となります。
老後の生活費のためなのか、15年後の教育資金のためなのか、それによって、家賃収入を重視するのか、将来の売却益を重視するのかなど、自分の投資戦略の方向性によって、選ぶ不動産が定まってきます。
2. 不動産投資のゴールを考えられる
成功する不動産投資家が持っているのは、明確なゴールです。たとえば、「60歳までに月額家賃収入30万円を達成する」といった具体的な数値目標を設定し、そこに向かって計画的に行動します。
また、老後の生活資金確保や子どもの教育資金準備、相続対策など、投資によって得たお金の最終的な活用方法を描いています。
明確な目標があることにより、一時的な収益の変化や価格変動に左右されず、長期的な視点での投資判断が可能です。
目標金額を決めたり家賃収入を得る目的を整理したりすることにより、短期的な収益だけでなく、資産価値の維持や将来性などを重視した物件選定につながります。10年後～20年後を見据えた長期的視点を持てば、安定した資産形成につながります。
3. 投資に関する知識向上・情報収集に抵抗がない
成功する不動産投資家は、常に学ぶ姿勢も持っています。不動産投資に役立つ知識を吸収し、それを自分の投資にも活かすことにより、収益力を高めているのです。たとえば、定期的に不動産関連の専門誌を読んだり、国土交通省が発表する地価公示や建築着工統計などの公的データを確認したりすることが挙げられます。
また、不動産市場の動向や税制改正についての情報を、継続的に集めることも意識しましょう。専門家が開催するセミナーに積極的に参加すれば、最新の投資手法や税制についての知識を深められます。
さらに、ほかの投資家との交流を持てば、成功事例だけでなく失敗事例からも学ぶことが可能です。このような継続的な学習が、市場の変化に柔軟に対応できる力となり、長期的な成功につながります。
不動産投資で失敗しやすい人の特徴
不動産投資で失敗しやすい人の特徴は、以下の通りです。
- 自分で調べずに不動産会社の提案をそのまま受け入れる
- 利回りだけを判断材料にしてしまう
- 不動産投資のリスクを理解できていない
それぞれ詳しく解説します。
1. 自分で調べずに不動産会社の提案をそのまま受け入れる
不動産投資で失敗するパターンとして、不動産会社の提案を疑うことなく信じてしまうことが挙げられます。たとえば、物件の周辺環境や将来性を自分の目で確認せず、営業担当者の言葉だけを信じて判断してしまいます。
「この地域は再開発が予定されている」「空室率はほぼゼロ」といった楽観的な説明を検証せず、そのまま受け入れるケースです。
可能であれば自分で現地を訪れ、周辺の施設や交通の利便性を確認したり、同じエリアの空室状況を調査したりすべきです。最終的な投資の責任は自分で負う必要があるため、すべてを他人任せにするのは避けましょう。
また、契約書や重要事項説明書の内容を十分理解せずに署名してしまうケースも少なくありません。あとになって予想外の修繕費用が発生したり、用途制限があったりして困惑する可能性があります。
2. 利回りだけを判断材料にしてしまう
失敗しやすい人は、表面利回りの高さだけに目を奪われがちです。たとえば「表面利回り10％」という数字に魅力を感じ、そのほかの要素を検討せずに購入を決めてしまいます。
表面利回りとは、物件価格に対する年間家賃収入の割合を計算したものです。計算式は、以下のとおりです。
年間家賃収入÷物件価格×100％
一方、実質利回りは、以下のように各種経費を差し引いた実際の手取り収入で計算します。
（年間家賃収入－経費）÷（物件価格＋諸経費）×100％
マンションならば、組合で決まった金額の管理費や修繕積立金、そして固定資産税などの経費がかかり、実際の利益率は表面利回りよりも低くなります。
また、将来的な大規模修繕費用や空室期間の家賃損失などを考慮せず、楽観的な収支計画を立ててしまうことも問題です。長期的な視点で見ると、立地条件の良さや建物の品質など、資産価値の維持に関わる要素の方が利回りよりも重要なケースが多いでしょう。
3. 不動産投資のリスクを理解できていない
不動産投資に伴うリスクを十分に理解できていない人は、失敗の可能性が高いといえるでしょう。不動産投資には、さまざまなリスクが存在します。たとえば、入居者が見つからない空室リスクや、入居者からの家賃滞納リスク、将来的な金利上昇リスクなどがあります。
立地や建物の状態によっては、想定よりも長期間空室が続き、当初の想定と比較して大幅な収入減につながることも珍しくありません。また、不動産投資ローンを変動金利を選択して活用する場合、金利上昇によって返済額が増加するリスクも考慮する必要があります。これらのリスクを理解し、対策を準備していないと、予期せぬ事態が発生した際に対応できず、最悪の場合は物件を手放さざるを得ない状況になることもあり得ます。
不動産投資を成功に導くためには仕組みを理解しよう
不動産投資を成功させるためには、不動産投資ローンの仕組みを理解し、リスクを把握したうえで無理のない計画を立てることが重要です。不動産は頻繁に売買ができるかというと流動性の高い商品ではないため、購入前にその不動産に入居者が入り続けるかどうかなどを見極める必要があります。
また不動産投資は入居者や建物管理会社などが関わり、一人で完結する投資ではありません。そのため、購入後にも相談できるサービスがあるかどうかなど、長期間の不動産運用ができる不動産会社かどうかも重要となってきます。
長期運用が基本ですが、毎月の支出が生活を脅かすような事態となれば、途中でやめるという判断も必要になってきます。自分の資産運用の目的に合わせて、ポートフォリオの一つに組み入れるかどうか検討してみてください。
成功しやすい人は、知識向上に努め、明確な目的とゴールを持っています。長期的視点で計画を立て、継続的に学ぶことが、不動産投資成功への近道といえるでしょう。
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