インフレ（インフレーション）とは、モノの価値が上がり続けることをいいます。
インフレになると、相対的に現金や預金の価値が目減りするため備えることが必要ですが、いつ起こるか予想できません。所有している資産の価値を守るには、インフレヘッジとしての投資を考えましょう。数多くの投資があるなかでも、不動産投資も有効な手段の一つです。
本記事では、インフレヘッジとしての不動産投資について解説します。
目次
インフレでは現金預金の実質価値が目減りする
インフレとは、インフレーション（Inflation）の略で、モノやサービスの値段が上がり続けることをいい、現金や預金の価値が目減りします。
たとえば、「これまで100万円で購入できていた車両がインフレにより150万円に値上がった」といった具合です。同じ車両なのに、以前より現金を多く出さないと購入できないということは、現金の実質価値が目減りしたことになります。
このようにインフレが続くと現金や預金の価値が目減りするため、現金や預金のまま持ち続けるのではなく、他の資産に分散投資することでリスクヘッジが可能です。
不動産投資はインフレヘッジになる
なかでも不動産投資はインフレヘッジに向いています。ここでは、不動産投資がインフレヘッジになる理由について見ていきましょう。
インフレでは不動産の価値が上がりやすい
不動産投資がインフレヘッジになる理由の一つに、インフレ時には不動産の価値が上がりやすいことが挙げられます。インフレでは、モノやサービスの値段が上がります。もちろん、不動産も同様に値段が上昇することが多い傾向です。
もちろんモノの価値はさまざまな状況によって変わるため、不動産の価値が必ず上昇するとは限りません。しかし、少なくとも現金や預金に比べて価値が下がりにくい傾向があるため、不動産に代えておくことでインフレヘッジができます。
インフレでは家賃収入も増えやすい
インフレヘッジとして不動産投資を考える際に忘れてはいけないのが、家賃収入です。
インフレ時は不動産の管理コストが上昇するため、何もしなければ実質的に収益の減少となります。ただし不動産投資の場合、家賃収入を増やすことが可能です。一般的に家賃収入は、消費者物価指数とともに上昇していくといわれています。
不動産の管理コストの上昇とともに、家賃収入を上げるのは、オーナーにとって当然の措置です。そうすることで実質的に収益を維持することができます。
インフレ時に家賃収入の金額を上げやすくするためにも、あらかじめ家賃の更新を短期間でできるような契約にしておきましょう。
インフレヘッジとして不動産投資をする3つのメリット
インフレヘッジになる投資はいくつかの種類があります。不動産投資がおすすめな理由は、以下の3つのメリットがあるからです。
- 資産の価値を守ることができる
- 安定した収入（利回り）を得ることができる
- 長期的な資産設計も可能
資産の価値を守ることができる
インフレヘッジとして不動産投資をするメリットの一つは、資産価値を守れることです。投資の種類には、不動産投資のほかに株式投資や投資信託などがあります。株式投資や投資信託は、必ずインフレ時に価値が上がるとは限りません。
投資先の企業が、物価上昇に伴って増益となればよいですが、逆にコストがかかり減益になる可能性もあります。減益になれば当然、株価が下がるため、資産価値も減少します。
一方で不動産投資の場合、インフレ時でも不動産の価値は下がりにくいため、資産の価値を守ることが可能です。
安定した収入（利回り）を得ることができる
不動産投資では、物価上昇にともない家賃を上げることができるため、インフレ時でも安定した家賃収入を得ることができます。
株式投資など他の投資では、業績によって配当や分配金の金額が下がったり、最悪0になったりするリスクがあるため、不動産投資のほうが有利といえるでしょう。また、不動産投資では銀行などの融資を受けている場合が多い傾向です。
インフレ時に現金や預金の価値が下がるということは、借入金も実質的な価値は目減りしていることになります。つまり、通常時の現金1,000万円とインフレ時の現金1,000万円では、インフレ時の1,000万円のほうが価値としては低くなるのです。
長期的な資産設計も可能
不動産投資では、安定した家賃収入を毎月得ることが期待できます。そのため、インフレ時であっても長期的な資産設計が可能です。
家賃収入をオーナー自身の老後の生活資金に充てることも可能ですし、不動産投資で得た収益を他の投資に回し、さらに資産を増やすことも期待できます。また、子どもや孫などの次世代に不動産という資産を残すことも可能です。
インフレ時でも長期的な資産設計をおこないたい場合は、不動産投資が良いでしょう。
インフレヘッジとして不動産投資をする3つの注意点
インフレヘッジとして不動産投資をすることには、多くのメリットがある一方、注意すべきことももちろんあります。インフレヘッジとして不動産投資をする際の代表的な注意点は、次の3つです。
- 金利上昇に伴うローン金利に注意する
- 空室リスクがある
- 購入時の不動産価格に注意する
金利上昇に伴うローン金利に注意する
インフレ時の資産価値の低下に強い不動産投資ですが、金利上昇に伴うローン金利の動向には注意しなければいけません。
なぜなら、インフレ時にはモノやサービスに値段だけでなく、金利も上昇しやすいからです。
金利が上昇すると、毎月の利息を含むローン返済額が増え、負担が大きくなります。
負担増による影響を少なくするためには、毎月キャッシュフローの計画を見直し、他の経費を抑制する、あらかじめ固定金利にしておくなど、状況に応じた対応が必要です。
空室リスクがある
不動産投資で必ず注意しなければならないことの一つに、空室リスクがあります。空室リスクとは、マンションなどの不動産投資で空室が続くことで生じるリスクのことです。空室が続いたり増えたりすると、安定した収益を毎月得ることができなくなります。
不動産購入の際には、利回りなどを考慮して物件を選びますが、空室が続くと当初考えていた利回りが得られず、最悪の場合は収益がマイナスになるケースも少なくありません。
空室リスクは、不動産投資につきもののリスクです。空室リスクを低くするためにも、需要が高い地域の物件やその地域のニーズに合った物件を選んだり、家賃を適切な金額に設定したりするなどの対策をおこなうことが必要です。
購入時の不動産価格に注意する
インフレ時には、不動産価格も上昇している可能性がありますので、購入を考えている不動産の価格が適切かどうかをしっかりと判断しなければいけません。
場合によっては、購入する不動産が適正価格以上の不動産価格になっていて、購入後にインフレが収まれば、価値が急落することもあります。
不動産投資では、毎月の家賃収入だけでなく不動産売却時に売却益を出せることも魅力の一つです。しかし、適正価格以上で不動産を購入すると売却時に売却損を出しかねません。インフレ時の不動産購入では、必ず適正価格がいくらか把握するようにしましょう。
インフレヘッジに有利な不動産の選び方
不動産投資では、どのような不動産を選ぶのかによって投資が成功するかどうかが決まります。需要が高い物件を選び空室リスクをいかに抑えるのかが重要です。たとえば、都市部や駅近の物件であれば、利便性が良く需要が高いです。
あるいは、今は需要が少なくても再開発の予定がある地域では、再開発により人口が増加する可能性が高いため、再開発の予定がある地域の物件を購入するのもよいでしょう。その他にも大きな企業や学校、商業施設などに近い場所にある物件であれば、需要が高いです。
学校が多い地域では学生を、大型商業施設の近くではファミリー層をターゲットにした物件を選びます。また、インフレヘッジに不動産投資を選ぶ場合は、インフレ時のことを考えた不動産選びが重要です。契約更新の期間が短く、インフレ時に家賃を上げやすい体制を作っておける物件を選ぶのも手の一つでしょう。
【まとめ】インフレヘッジになる不動産投資をして大事な資産を守ろう
モノやサービスの値段が上がり続ける「インフレ」になると、現金や預金の価値が目減りするため、資産価値を守るためにもリスクヘッジが必要です。
そのために、さまざまな金融商品に分散投資をすることが望ましいですが、なかでも不動産投資はインフレヘッジに向いています。なぜなら、インフレ時には不動産の価値や家賃収入が上がりやすいからです。
インフレヘッジとしての不動産投資には、資産の価値を守ることができたり、安定した収入を得られたりするメリットがあります。ローン金利の上昇や空室リスクなどに注意しながら、インフレヘッジとして不動産投資をおこない、大事な資産を守りましょう。
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（提供：ACNコラム）
