不動産投資,リフォーム
(写真=Thinkstock/Getty Images)

不動産投資において入居者の退去後の「空室」は大敵。当然、次の入居者を募集することになるが、その前に補修・修繕が必要になる。これが悩ましい。大掛かりなリフォームをすると経費がかさむ、かといってケチると入居付けに苦労することになる。どんなバランスが正しいのだろうか、考えてみよう。

「補修・修繕」3つのレベル

まず、補修・修繕といっても以下の3つのレベルがある。どこを目指すかが最初の戦略の分かれ目だ。ここでは建物の外観変更を伴うような大規模修繕は対象外としている。

1)原状回復
2)リフォーム
3)リノベーション

原状回復は入居前の状態に戻すことが目的。クリーニングを中心として、壁紙を張り替えるなど表面的なところを直して入居前の状態に戻す。リフォームとの境界はやや曖昧だが、経年劣化はかまわないとする部分が違う。

対してリフォームは、「綺麗な状態に戻す」が趣旨。いうならば新築のような状態に戻すことが目的。今どきの新築のトレンドを取り入れるのがミソで、床をフローリング風のフロアタイルにする、アクセントクロスを入れるなども含まれる。

リノベーションも新築に近い状態を作り出すことを目指すが、違うのは特定のコンセプトに基づき部屋を作り替え、バリューアップを目的とするところ。アウトドア派のためのバイクスペース付きやメルヘン女子のためのシンデレラの部屋などだ。

修繕の費用対効果

修繕の3レベルのうち、多くは2)リフォームを目指すことになるが、どの程度コストをかけることが適切だろうか?

標準的には家賃の2~3ヶ月分がまずは目安と言われている。家賃が6万円のワンルームなら15万円前後が一つの目安だろう。この程度なら文句は言えない。入居期間が長かったなど、どうしても老朽化が目立つ場合はもう少し費用投下せざるを得ないが、その場合は6ヶ月分を次の目安と心得たい。