相続税評価の算出に大きく影響する「路線価」が7月3日、国税庁から公表された。全国約32万5千地点(標準宅地)の対前年変動率は全国平均で0.4%のプラスとなり、リーマンショック以後、8年ぶりに上昇に転じた昨年に続いての上昇傾向を示した。特に、東京23区を中心とした大都市部の上昇が目立ち、銀座5丁目の銀座中央通りが4032万円で、バブル期をも超えて過去最高額となった。

2015年の相続税法改正により基礎控除額が縮小し、この影響から2014年までの課税割合が4.4%程度だったのに対し、2015年には8%と実に2倍近く増加した。そのため、今回の路線価発表で「我が家の相続対策は大丈夫なのか」とヒヤヒヤしている人も少なくないだろう。

そもそも、路線価とはどのようなものか。路線価は相続税の計算にどのように関係するのか。そして、相続税対策をどのように講じたらよいのだろうかを解説していこう。

路線価とは何か

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(写真=Thinkstock/Getty Images)

路線価とは、その宅地が接する道路ごとに付された1平方メートル当たりの価格のことだ。

そして、相続税の元となる土地の評価額を計算する際、もっとも注目されるのが、この路線価を用いた路線価方式なのである。相続での土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式の2種類がある。

路線価方式は、道路が複数存在する市街地にある宅地を評価するのに用いられ、評価額は「路線価×宅地面積(㎡)」で表される。路線価方式で評価した土地の価額は、実勢価格(実際に土地を売却した場合の時価)のおおよそ70~80%程度に収まると言われている。路線価は、国税庁が毎年7月に発表する。

一方、倍率方式は路線価のつけられていない宅地を評価するのに用いられ、「固定資産税評価額×定められた倍率」であらわされる。この際の倍率も、路線価と同様、国税庁のホームページで確認することができる。

道路の開発が行われて久しい平成の今、多くの土地は何らかの道路に接している。そのため、土地の相続を考える際、まっさきに意識が行くのは、この路線価の価格となる。

路線価変動の背景と相続税への影響

景気動向やイベントなどにより、路線価は変動する。そして路線価が相続財産の評価に用いられる以上、路線価の変動は、相続税額にも影響する。

今回の発表で見られた全国平均路線価が上昇した背景には、円安によるインバウンド消費の活発化と2020年の東京オリンピックを視野に入れた不動産への投資の過熱などがある。また、2009年から2010年にかけて路線価が全国的に下降の傾向を見せたが、これには2008年のリーマンショックが大きく影響している。

バブル崩壊やリーマンショックのように景気が冷え込むならいざ知らず、現在のように不動産投資の過熱が今後も見込まれるようならば、当然相続財産である土地の評価額は高くなるであろう。そのため、相続がいつ頃発生しうるかに合わせ、早めに対策を講じるのが望ましい。

路線価の変動を抑える相続税の特例~「小規模宅地等の特例」

土地の相続でもっともテーマとなりやすいのが「生活基盤となっている土地をいかに相続するか」という点だろう。日本では、自宅や事業用の土地が相続対象となった場合、その評価の際、大きな減額が認められている。「被相続人の自宅や事業用の土地は、被相続人一家の生活の基盤となっている。納税のためにその生活基盤を犠牲にすることは基本的人権を侵害することになる」という配慮から相続税法上の特例が設けられているのだ。これを「小規模宅地等の特例」という。

被相続人やその同一生計親族が居住していた、あるいは事業を営んでいた土地が相続対象となった場合、相続人が被相続人の配偶者や一定要件を満たす親族などであるならば、その相続した土地については80%、評価が減額することができる。また、この土地が事業用である場合、被相続人が直接所有するものでなくてもいい。その被相続人が株式の過半数を所有する同族会社のオーナーで、かつその会社の事業に使われていた土地についても、この特例の適用対象となる。

細かい要件は省略するが、大事なポイントは、「相続開始以前から申告期限に至るまで、その土地が居住や事業などの生活基盤としての実態を備えていること」である。つまり、単に親族が相続するなどではダメで、相続した親族が住んでいたり、事業を営んでいたりしていなくてはならない。

ただし、無制限に減額できるわけではない。居住用の宅地ならば330㎡、事業用ならば400㎡が評価減の上限となる。また、同族会社の事業内容が不動産貸付業や駐車場業、自転車駐車場業など土地の賃貸に関連するものの場合、評価減割合は80%ではなく50%となる。また、この特例の適用を受けるには、申告を行わなくてはならない。面倒だが、自分で行う、あるいは専門家に依頼するなどの申告に関わる作業を相続開始から10カ月以内に行う必要がある。

冒頭で課税割合が2倍近く増加したと述べたが、これと並行して実は「税額ゼロ」の相続税の申告が相続税改正以前に比べて8割増えた。これは、小規模宅地等の特例の適用を受けるべく、申告を行っているものと思われる。見方を変えれば、2倍近く増えたのは、きちんと節税を行うための「税額ゼロ申告」が原因とも読めるのだ。

生活基盤となる土地の相続は多くの人にとって避けがたいものだ。路線価のニュースに左右されるよりも、まずは小規模宅地等の特例や相続の対象となる土地やその路線価を調べ、具体的な税対策を練っておきたいところである。

鈴木 まゆ子
税理士、心理セラピスト。2000年、中央大学法学部法律学科卒業。12年税理士登録。現在、外国人の日本国内での起業支援に従事。会計や税金、数字に関する話題についての記事執筆を行う。税金や金銭、経済的DVにまつわる心理についても独自に研究している。共著に「海外資産の税金のキホン」(税務経理協会、信成国際税理士法人・著)がある。ブログ「 税理士がつぶやくおカネのカラクリ

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