銀行などの金融機関がローンの審査をする際に必ず行うのが申込者の個人信用情報調査です。個人信用情報とはいったいどのようなものなのでしょうか？自分で登録されている個人情報の内容を調べる方法はあるのでしょうか？また、不動産投資ローンの審査にはさまざまな基準がありますが、本稿では個人信用情報や信用情報機関の概要を紹介するとともに、不動産投資ローンを通りやすくするポイントについても解説いたします。
目次
1.個人信用情報とは？
住宅ローンや不動産投資用ローンを金融機関で申し込む際に、必ず提出を求められるのが「個人信用情報調査の同意書」です。金融機関は同意書をもらうことでローン申込者の個人信用情報を信用情報機関へ調査することができます。
個人信用情報の内容を閲覧することでローン申込者の他行での借り入れ状況や延滞、債務整理などの金融事故情報がないかについてチェックします。具体的に個人信用情報とは、以下のような種類の情報を指します。
| 本人を識別するための情報 | ・本人の氏名、生年月日、性別、住所、電話番号 |
|---|---|
| 申込者情報や利用記録 | ・クレジットやローンの新規申し込みや利用途中おける個人の支払い能力を調査するため、銀行などが照会した事実を表す情報 ・照会日、商品名、契約予定額、支払い予定回数、照会会社名など |
| クレジット情報 | ・クレジットカードや割賦販売を利用したことの情報 ・契約日、契約の種類、カード会社名、入金履歴、ショッピング・キャッシングの利用可能額、異動（延滞・保証履行・破産）の有無、異動発生日、延滞解消日、終了状況など |
2.3つの信用情報機関
上記のような内容の情報を集めて管理しているのが信用情報機関です。信用情報機関には主に以下の3つがあります。
2-1.CIC（株式会社シー・アイ・シー）
CICは、クレジット会社が共同出資して設立された信用情報機関です。主に割賦販売や消費者ローン等のクレジット事業を行う企業が会員になっています。
消費者のクレジットや消費者ローンに関する信用情報（個人の属性、契約内容、支払状況、残債額など）を加盟しているクレジット会社などから収集し、それらクレジット会社からの照会に応じて情報を提供しています。
（引用：株式会社シー・アイ・シー）
2-2.全銀協（一般社団法人 全国銀行個人信用情報センター）
全国銀行個人信用情報センターは、消費者信用の円滑化を図るために全銀協（一般社団法人 全国銀行協会）が設置、運営している個人信用情報機関です。
ローンやクレジットカード等に関する個人情報を登録し、会員における与信取引を判断するための参考資料として提供しています。
会員は同機関を利用することにより、消費者等への過剰貸付（多重債務）の防止や審査事務の迅速化を図っています。
（引用：一般社団法人 全国銀行協会）
2-3.JICC（指定信用情報機関 株式会社日本信用情報機構）
JICCは、信用情報の収集・登録・管理・提供並びに交流に関する事業を行う信用情報機関です。消費者向けサービスでは以下のサービスを展開しております。
| 信用情報開示制度 | 消費者本人がJICCに登録されている自分の信用情報を確認できる制度 |
|---|---|
| 本人申告制度 | 消費者本人からの申告内容を登録し、会員会社の照会時に回答する制度 |
また、会員会社向けとしては以下のサービスを展開しております。
| 信用情報提供サービス | 個人の借入れなどに関する情報を会員会社からの照会に基づき、与信判断の参考情報として提供 |
|---|---|
| 法人情報サービス | 法人の借入れなどに関する情報を会員会社からの照会に基づき、事業者ローン等の与信判断の参考情報として提供 |
| 電話番号検索サービス | 電話帳等をベースにした電話番号に関する情報を会員会社からの照会に基づき、与信判断の参考情報として提供 |
これら信用情報機関において、金融機関や携帯電話会社などが会員になり、情報を登録・共有しローン審査を行う際、その都度信用情報の開示を行っています。
つまり別のクレジットカード会社で延滞をした記録があれば、他の銀行やローン会社などにも筒抜けになってしまうということです。
3.自分の信用情報を開示するには？
個人信用情報の開示は、金融機関だけでなく情報を登録されている本人も行うことができます。
例えばCICとJICCでは、インターネット上で開示手続きを行うことが可能です。クレジットカードの契約などで利用した電話番号を使って本人確認することで個人を特定します。
報告書はPDFファイルとしてダウンロードや印刷も可能です。ただし全銀協だけは郵送手続きでしか本人開示が行えません。
CIC、全銀協、JICCともに開示するための手数料は1,000円（税込）です。CICとJICCはインターネット上で開示するほかに郵送で開示したり、窓口に行って開示したりもできます。
しかし開示を急いでいる場合は即日で情報がわかるためインターネットによる手続きのほうが簡単でしょう。
ローン申し込みをする前に自分の信用情報がどのように登録されているのか不安な人は、本人開示を検討してみてはいかがでしょうか。
4.不動産投資ローンとは？
不動産投資ローンと似た言葉に住宅ローンがあります。その違いはいったいどこにあるのでしょうか。
4-1.不動産投資ローンと住宅ローンの違い
投資用マンションも居住用マンションも住宅であることに変わりはありません。しかし、ローンを組むうえでは、不動産投資ローンと住宅ローンに分かれます。これは物件を購入する目的の違いによるものです。
・住宅ローン
住宅ローンは、自分が住むための住宅を購入するときに組むローンです。ローンの返済は月々の給与から行うのが一般的です。したがって、金融機関は申込者の属性（勤務先や勤続年数、年収、資産状況など）から返済能力を判断します。
・不動産投資ローン
不動産投資ローンは、購入した物件を人に貸して収益を得るために組むローンです。ローンの返済は物件を貸した際に得られる家賃収入で行います。
そのため、金融機関は申込者の属性だけでなく、物件の価値や、賃貸した場合の収益性、販売会社などを重視して審査します。
4-2.不動産投資ローンを利用するメリット
不動産投資ローンを利用するメリットは、少ない自己資金で大きな物件を運用できる「レバレッジ効果」を得られることです。
例えば、1,500万円（利回り4％）の物件を全額自己資金で購入するよりも、1,500万円の融資を受けて3,000万円（利回り4％）の物件を購入したほうが、同じ利回りでも多くの家賃収入を得ることができます。
4-3.不動産投資ローンを利用する際の注意点
不動産投資ローンを利用する際に注意すべき点もあります。最も注意しなければいけないのが空室リスクです。
空室が出て家賃収入がなくなると、自己資金から補填して支払わなければなりません。手持ち資金は数ヵ月分の空室に対応できる程度は用意しておいたほうが無難です。
ローンの金利には「固定金利」と「変動金利」があります。
・固定金利
固定金利は変動する心配はありませんが利率が高めになります。
・変動金利
変動金利は低めに設定されていますが半年ごとに見直されるため利率が上昇するリスクがあります。
どちらが有利か、返済計画を立てる際に慎重に検討することが大事です。
5.不動産投資ローンの審査基準
不動産投資ローンの審査基準は、以下のような個人の属性が重視されます。仕事に関する項目だけでなく、家族構成や資産状況もチェックされることがあります。
5-1.勤務先
勤務先は規模や安定度が審査基準になります。大企業に勤めている人や公務員は安定感があることから、審査に通りやすいといわれています。
5-2.家計の余力と家族構成
家族構成や家計の状況も重要です。世帯収入が多い点は有利になりますが、扶養家族が多い場合マイナスになることもあり、総合的に判断されます。空室が出て家賃収入がなくなるケースも想定されますので、家計にはある程度の余力を持たせることが大切です。
5-3.年収
ローンの返済を確実に行うことができるか、年収も重要な審査項目になります。給与収入のほか、すでに賃貸経営を行っていれば、その家賃収入も加えて審査されます。一時的な収入で年収が多くなる年もあることから、3年間の平均年収が審査対象になります。
5-4.資産状況
万一返済が滞った場合に元本を回収できる可能性があるかどうかは、資産状況で判断されます。審査のポイントは「借入額が購入する物件の評価額と金融資産を下回っているか」「債務超過になっていないか」の2点です。
5-5.その他
このほか、完済時の年齢や、健康状態も考慮される場合があります。健康かどうかなどが判断材料になります。
6.審査に通りにくいケースとは
不動産投資ローンの審査が通りにくいケースとして、以下の4つの理由が挙げられます。
6-1.職種、勤務年数
年収とともに職種と勤務年数もチェックされます。年収が多かったとしても、現在勤務している会社での勤務年数が短いとマイナスになります。また、歩合制の職種だと年度によって年収に差があるため、収入が不安定とみなされるケースがあります。
6-2.年齢制限
不動産投資ローンの完済時の年齢には一定の制限があります。55歳の人が30年ローンを組む場合、完済時の年齢が85歳であるため、後半は定年等により申込時の収入より減っていく可能性があります。
金融機関は完済時年齢を概ね75～80歳に設定しているので、限度を超えている年齢では審査が通るのは難しいでしょう。その場合、審査を通すため返済期間を20年などにするよう金融機関から条件が付けられます。
6-3.物件の耐用年数
不動産は物件の構造によって法定耐用年数が定められています。期間内であれば減価償却できますが、耐用年数を過ぎると減価償却が終わり、建物の評価価値はなくなります。そのため、金融機関は物件の耐用年数以内でしか融資を設定できない場合があります。
7.審査に通りやすくなるために信用情報を高めていく
不動産を全額自己資金で購入できる人は少ないでしょう。不動産投資ローンを組む場合は、ある程度前から信用情報を高めていくことが大切です。
金融機関では、個人信用情報を参考に「収入に対してお金を借りすぎていないか」「過去にクレジットカードの延滞はしていないか」などを審査の際に必ずチェックしています。
7-1. 信用情報を高める方法その1：クレジットカードを作り過ぎない
信用情報を高める1つめの方法は、クレジットカードを作り過ぎないことです。クレジットカードのキャッシング枠が多いと金融機関からネガティブな見方をされる可能性があります。なぜなら「枠がたくさんある＝すぐに借金できる可能性」と見られてしまうからです。
また、ショッピングにも注意が必要です。個人信用情報に引き落としできなかった履歴も延滞として登録されるので、その代金の引き落としが間違いなく行われるように預金残高を確認しておく必要があります。
7-2. 信用情報を高める方法その3：勤務先を頻繁に変えない
3つめの方法は、属性を高めるために勤務先を頻繁に変えないことです。ローン申し込みの前に転職すると勤務先や勤務年数が変わってしまいます。
以上の点に注意しながら、数年後の投資用マンション購入に向けて、信用情報を高めていきましょう。
※本記事は2021年9月1日現在の情報を基に構成しています。金利や融資条件等は変更になる場合があります。
（提供：Dear Reicious Online）
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