不動産投資で節税効果が薄くなるケースとは?物件購入前に確認しよう
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本業で給与収入を得ているサラリーマンが不動産投資をする目的の一つに所得税の節税がある。値上がり時の売却益や家賃収入よりも節税効果に重きを置いて不動産投資をする投資家も少なくない。

不動産投資に関する書籍やセミナーなどでも、「不動産投資で節税できる」といったキャッチフレーズを目にすることもあるだろう。不動産投資に節税効果があることに間違いはない。しかしすべての投資家のケースで高い節税を得られるわけではなく、節税効果が薄くなるケースもある。

本記事では、不動産投資による節税の方法について述べたうえで、不動産投資による節税に向いている人や節税効果が薄くなる3つのケースについて解説していく。

給与収入を得ているサラリーマンが不動産投資で節税する方法

サラリーマンが本業の傍ら、副業で不動産投資することによって所得税を節税する方法について、その背景や前提となる内容を以下5つのトピックに分けて解説する。

 ・課税される仕組み
 ・不動産所得がマイナスである場合は給与所得との損益通算ができる
 ・不動産所得がマイナスになる仕組み
 ・「減価償却」によって課税所得を圧縮できる
 ・「減価償却」には限度がある

課税される仕組み

不動産投資をしていないサラリーマンの場合、給与収入から基礎控除をはじめとする各種控除を差し引いて「給与所得」が算出される。

給与所得の金額に税率(給与所得の金額によって変動する)をかけることで所得税が算出されるのが現行税制での課税の仕組みだ。

不動産所得がマイナスである場合は給与所得との損益通算ができる

所得税の税率と金額は、課税対象となる年の所得によって決まるため、所得を圧縮することで所得税の税率と金額を抑えることができる。

所得を圧縮する際に有用なのが「損益通算」という仕組みだ。損益通算とは、複数の所得(給与所得と不動産所得など)がある場合にそれらの損益を通算することで最終的な所得金額を算出することをいう。不動産所得がマイナスである場合、損益通算をすることで給与所得から不動産所得のマイナス分を差し引くことができ、所得を圧縮できる。

一方、不動産所得がプラスである場合は所得が増えるため、節税にはならないという点に注意が必要だ。

不動産所得がマイナスになる仕組み

不動産所得は、年間の家賃収入から不動産賃貸業のための各種経費(減価償却費、ローンの支払金利、修繕費、固定資産税等)を差し引くことで算出される。

年間の家賃収入の金額をその年の各種経費の合計金額が上回れば、不動産所得がマイナスとなるということだ。不動産所得がマイナスになる過程において重要なのが、「減価償却」という仕組みである。

「減価償却」によって課税所得を圧縮できる

減価償却とは、価値が経年劣化に伴って下落する建物などの固定資産の取得に要した費用を、当該資産の耐用年数に応じて分割して計上していく会計処理のことである。

例えば、建物を3,000万円で取得した場合、取得した年に3,000万円を一括で費用計上するのではなく、建物の構造などにより、数年ないし数十年に分割して費用計上していく。

実際に建物の取得に要した3,000万円の支払いは、取得した年に完了している。しかし会計処理上は、減価償却費という形で数年ないし数十年にわたって費用として分割して計上されるため、その期間における課税所得を圧縮することができる。

減価償却ができる期間は、実際の出費を伴うことなく経費を計上することができるため、不動産所得を会計処理上マイナスにすることができるということだ。

「減価償却」には限度がある

不動産投資において減価償却ができる金額・期間は、その建物の取得に要した金額および耐用年数によって決まる。耐用年数の算出方法は、以下の表の通りだ。

耐用年数
法定耐用年数>築年数の場合 法定耐用年数≦築年数の場合
=(法定耐用年数-築年数)+築年数×0.2 =法定耐用年数×0.2

※端数は切り捨て

法定耐用年数とは、建物などの価値が経年劣化に伴い下落していく固定資産の使用可能年数として法律で定められたものを指す。建物(住宅用)の法定耐用年数は、以下の表のように構造によって異なる。

構造 法定耐用年数
軽量鉄骨造 19年
木造 22年
重量鉄骨造 34年
RC造・SRC造 47年

出典:国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

減価償却には、金額・期間ともに限度があり、減価償却期間が終了すると所得税の節税効果はなくなるもしくは減少するという点を理解しておこう。

不動産投資による節税に向いているのはどんな人?

不動産投資による節税に向いているのは、課税所得が高い人である。なぜなら高額な税金が課される人ほど圧縮できる所得金額の幅が大きくなるからだ。高年収の会社員や士業、経営者など課税所得が高い人は、不動産投資による節税の恩恵を受けやすいといえる。

不動産投資で節税効果が薄いケースとは?

不動産投資による節税効果が薄くなる投資ケースとして、以下3つが挙げられる。

 ・年収(課税所得)が高くない
 ・新築物件に投資している
 ・RCまたはSRC造の物件に投資している

上記のようなケースにおいては、不動産投資の節税効果が薄いといえるだろう。

年収(課税所得)が高くない

年収が高くない人は圧縮できる課税所得の余地が小さいため、大きな節税効果は見込めないだろう。

節税効果の高さは、「どれだけ多く課税所得を圧縮できるか」によって決まる。そのため圧縮する前の課税所得が高くなければ節税の効果が期待しにくい。具体的な基準としては、課税所得が900万円以上か否かを一つの目安とするといいだろう。

なぜなら以下の図のように、課税所得が900万円以上になると所得税の税率の区分が23%から33%と大きく上がるからだ。税率が上がり税額も高くなるため、大きな節税効果が期待できるようになる。

不動産投資で節税効果が薄いケースとは?
(画像=不動産投資で節税効果が薄いケースとは?)

新築物件に投資している

新築物件は耐用年数が最も長くなるため、1年間に計上できる減価償却費が少なくなりやすい。そのため、節税に適した物件とはいえないだろう。年間で計上できる減価償却費は以下の計算式で算出され、同式で用いられる「定額法の償却率」は耐用年数が短いほど大きく、長いほど小さくなる。

  • 年間で計上できる減価償却費=建物金額×定額法の償却率

実際に建物価格5,000万円の木造物件(法定耐用年数22年)を新築(耐用年数22年)で購入した場合と、耐用年数22年を経過した築25年(耐用年数4年)で購入した場合を例に比較してみよう。新築で購入した場合と築25年で購入した場合の年間減価償却費は、以下の通りだ。

築年数 計算式 1年間で計上できる減価償却費
新築の場合 建物金額5,000万円×定額法の償却率0.046 230万円
築25年の場合 建物金額5,000万円×定額法の償却率0.25 1,250万円

同じ構造・価格でも築年数の違いによって年間の減価償却費が1,000万円以上も異なる結果となった。ただし、後者の事例における減価償却費は耐用年数である4年間しか計上ができない点は認識しておこう。4年を超えると節税効果が薄くなるだけでなく、家賃収入によって課税所得が増えて税額負担が上がる可能性もある。

RCまたはSRC造の物件に投資している

RCまたはSRC造の物件は耐用年数が長く、1年間に計上できる減価償却費が少なくなりやすいため、節税に適した物件とは言いにくい。耐用年数は、以下の表に記載されている構造別の法定耐用年数とその物件の築年数を加味して算出される。

構造 法定耐用年数
軽量鉄骨造 19年
木造 22年
重量鉄骨造 34年
RC造・SRC造 47年

出典:国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」※この先は外部サイトに遷移します。より株式会社ZUU作成

RCまたはSRC造物件の法定耐用年数は47年であり、軽量鉄骨造および木造物件の2倍以上も長い。法定耐用年数が長いため、異なる構造の物件と比較した際に同じ築年数でも耐用年数が長くなる。そのため、1年間に計上できる減価償却費は少なくなりやすい。

節税効果が高いかどうか、物件購入前に確認しておこう

節税目的で不動産投資をする場合、「本当に節税効果が高いのか」を物件購入前にしっかりとシミュレーションしておこう。そのためには、不動産投資で節税ができる理由や節税スキームを正しく理解しておくことが重要だ。

節税目的の不動産投資においては、投資物件の構造や築年数という節税に関する事項が重要だが、投資としての収益性も併せて考慮しなければならない。投資としての収益性が低いために、節税できた金額以上の損失を出してしまっては本末転倒だ。家賃収入を安定的に得られるか、売却損を出さずスムーズに売却ができるかといった点も非常に重要な要素である。

(提供:manabu不動産投資

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